Строительную отрасль называют локомотивом городской экономики, поскольку она обеспечивает около 20% налоговых поступлений в бюджет Петербурга. Но в этом году локомотив сильно затормозил.
Сокращение продаж квартир по итогам года составило 30–50%. Строители начали оптимизацию проектов и сокращение планов по выводу новых домов. В первую очередь это коснулось крупных проектов комплексного освоения территорий, которые в условиях изменившейся конъюнктуры оказались особенно уязвимы.
Застройщики уверены, что строить много сегодня слишком рискованно. Во–первых, финансовые запасы населения истощены. Во–вторых, ухудшился диалог застройщиков с банками: они повысили проценты для строителей в 2 раза, до 15–20% годовых. В–третьих, значительно — на 15–20% — увеличилась себестоимость строительства. И в этой и без того непростой ситуации Смольный не только не оказывает поддержку застройщикам, но и всячески осложняет им жизнь. К строительству социальной инфраструктуры, которую строители и так взяли на свои плечи, хотят прибавить создание дорог. Параллельно в Смольном созрела идея ограничить высотность застройки 40 метрами, снизить коэффициент использования территории и обложить строителей "десятиной". И если эту ситуацию не изменить, "локомотив" экономики в ближайшее время не просто затормозит, а тихо остановится.
Страх долевого участия
Ужесточение требований к страховщикам, которые страхуют ответственность застройщиков перед дольщиками, практически парализовало строительный рынок Петербурга. В Росреестре с октября и по сей день не зарегистрирован ни один договор долевого участия. Каждый месяц строительная отрасль города из–за страхового паралича недосчитывается 5 млрд рублей.
Самой серьезной проблемой отрасли в этом году помимо падения спроса на жилье на 30–50%, по мнению самих строителей, стал паралич регистрации сделок с недвижимостью по договорам долевого участия (ДДУ).
Причиной стали поправки в ФЗ № 214 "О долевом строительстве", вступившие в силу 1 октября. Они ужесточили требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Страховщикам в 4 раза, до 1 млрд рублей, повысили минимальный размер собственных средств и установили минимальный страховой лимит в 300 млн рублей на одну строительную компанию, что соответствует нескольким десяткам квартир.
Новым требованиям соответствуют лишь 18 страховых компаний РФ, хотя еще в начале года их было 40. Причем 14 фирм, оставшихся в реестре Центробанка, никогда не страховали ответственность по ДДУ и не собираются это делать. Страховщики кивают на высокие риски строительного рынка.
В сложившейся ситуации у строителей осталось два пути, определенных законом: или брать банковскую гарантию, которая обойдется в 3–4% от стоимости квартиры (для сравнения: ставка страховщиков — 0,15–0,4%), или вступать в НО "Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков" (ОВС), где средний тариф — 1%. Бизнес ОВС, к слову, связывают с депутатом Госдумы Александром Хинштейном (он и вносил поправки об ужесточении страхования).
Строители воспринимают все происходящее как катастрофу. Ведь ежемесячно в городе регистрируются сделки по ДДУ на сумму более 5 млрд рублей. Застройщики не могут распоряжаться деньгами от проданных квартир. А значит, не могут дальше строить. По собственным оценкам строителей, запаса финансовой прочности рынку хватит максимум до весны.
Сегодня страховкой обеспечены почти 25% ДДУ в стране. За прошлый год страховщики собрали на этом рынке около 5 млрд рублей (из них около 7% — в Петербурге), застраховав риски на 685 млрд рублей. Строители говорят, что нужен мораторий на поправки в ФЗ № 214. И предлагают в качестве альтернативы создать госкорпорацию "Агентство по страхованию рисков при участии в строительстве". Там будет фонд страхования, куда застройщики будут перечислять единый взнос для страхования рисков неисполнения своих обязательств. Но в закон ко второму чтению поправка об агентстве не попала. Еще одно предложение — сделать санатором проблемных объектов с полномочиями перестраховки Агентство жилищного развития. Судьба этой инициативы также туманна. Если проблему не решить, весной строительный рынок страны с годовым оборотом 3 трлн рублей просто встанет.
Пойдет по плану
В этом году наконец были приняты поправки в Генеральный план развития Петербурга — главный документ, по которому живет строительная отрасль. Этого девелоперы ждали почти 3 года. Свои заявки на изменения документа могли подать все желающие. Всего набралось более 5,1 тыс. предложений. Тут и про то, чтобы на месте завода разрешили построить жилье и чтобы вместо промзоны появился парк, и про церкви, и про кладбища.
Перед принятием изменений генплан прошел через несколько одинаковых кругов обсуждений — внесение заявок, рассмотрение их комиссией, общественные слушания. Из–за изменения федерального законодательства это пришлось делать несколько раз. На последнем этапе поправки предлагали депутаты, причем некоторые из них лоббировали интересы конкретных компаний. Последняя задержка произошла после отставки Марата Оганесяна — новый "строительный" вице–губернатор Игорь Албин захотел сам поподробнее ознакомиться с документом, и поэтому принятие поправок отложили. В конце июля долгожданное событие состоялось.
Но не все так просто. Во–первых, из всех предложений было учтено только 34%. Например, не оправдались надежды многих компаний по изменению статуса производственных зон. Хотя были и счастливчики: УК "Теорема" Игоря Водопьянова удалось добиться разрешения на строительство жилья на Охте, а компании "Балтика" — в Невском районе, и т. д. Всего изменения генплана затронули 68 тыс. га, то есть около 47% от общей площади города. Во–вторых, почти сразу же после принятия поправок началась работа по разработке нового генплана — он должен начать действовать в 2019 году. Так что у компаний, которым не удалось пробить свои поправки в этот раз, может повезти через 3 года.
Новая десятина как принудительная помощь
В этом году в Смольном снова пересмотрели отношение к жилищной застройке. От девелоперов требуют понижать этажность и отдавать городу до 10% квартир. Комитет по градостроительству и архитектуре завершил разработку Правил землепользования и застройки, в которых радикально ужесточаются требования к высоте новых построек. Если ранее высотность строительства ограничивалась только в историческом центре, то теперь появилось понятие базовой высоты. Для большей части территории Петербурга это до 40 м (не более 12 этажей). Строительство более высоких зданий может быть разрешено после дополнительных согласований на Градостроительном совете и комиссии по землепользованию и застройке. Величина максимального отклонения зависит от расположения участка: чем дальше от центра, тем выше, но не более 85–90 м.
Еще одно нововведение — снижение коэффициента использования территории (КИТ). На земельных участках среднеэтажной застройки вводится коэффициент 1,7. Ранее он применялся для застройки высотой до 9 этажей. Для высотной застройки КИТ снижен с 2,3 до 2,0. От этих цифр зависит количество квадратных метров, которые можно построить на участке: чем ниже этот показатель, тем меньше прибыль девелопера.
Участники рынка восприняли инициативу в штыки: экономику многих проектов придется пересчитывать. По прогнозам, из–за новых стандартов жилье подорожает минимум на 10%.
По карману застройщиков ударит еще одна резонансная инициатива Смольного — в этом году чиновники стали требовать в обмен на согласование проектов безвозмездно передавать городу 5–10% квартир для решения проблем очередников. Несогласным "поделиться" жильем предложено получать согласования через суд. Такой подход строители называют выкручиванием рук.
Албин вместо Оганесяна
В мае Смольный покинул куратор строительной отрасли вице–губернатор Марат Оганесян. Его отставке предшествовал вброс компромата на чиновника. На YouTube разместили видео сходки криминальных авторитетов в одном из ресторанов Москвы. Среди ее участников был человек, подозрительно похожий на вице–губернатора. В правоохранительных органах участие Марата Оганесяна в этой встрече опровергли, но его карьеру это не спасло. Строительный блок перешел в подчинение вице–губернатора Игоря Албина. Он стал самым влиятельным среди заместителей Георгия Полтавченко, на подконтрольные ему комитеты приходится почти 40?% расходов бюджета Петербурга.
Совладелец ГК "Город" арестован
Совладелец компании "Город" Максим Ванчугов помещен под домашний арест до 28 декабря. Два месяца назад его задержали в рамках уголовного дела о нецелевом использовании средств дольщиков. Общая стоимость жилья в трех комплексах "Города" — "Ленинский парк", "Прибалтийский" и "Морская звезда" — оценивается в 11 млрд рублей. На достройку объектов нужно не менее 8,5 млрд рублей. Число пострадавших дольщиков у "Города" превышает 3 тыс. семей, из которых 914 человек числятся в реестре обманутых. В июле 2015 года был заключен договор доверительного управления между ГК "Город" и ГУП "Центр содействия строительству". Но в октябре он истек, и ситуация с достройкой домов зашла в тупик. Вице–губернатор Игорь Албин, правда, обещает, что все объекты будут сданы. Задержка, по его прогнозу, составит около 6 месяцев. Но кто и как будет завершать стройки, до сих пор неясно.
Унесенные кризисом
В уходящем году шесть крупных строительных компаний прекратили свою деятельность в СПб. Со сцены сошли "Невисс–Комплекс" и ГК "Город". Возникли проблемы у компании "Петротрест" и московской "СУ–155". В ближайшее время к ним присоединятся стройкорпорация "Элис" и ГК "Интарсия". Бизнес "Элиса" пострадал из–за корпоративного конфликта владельцев. Они настолько конфликтуют, что даже на переговоры о продаже общего имущества ходят по отдельности. А "Интарсия" не выдержала конкуренции на фоне сужения рынка. Компания уже уволила 150 сотрудников. Очередная волна массовых сокращений ожидается в январе 2016 года. К слову, во время кризиса 2008 года рынок покинуло более десятка заметных игроков.
Собственник у руля
За год в руководстве шести строительных компаний СПб произошли громкие рокировки, в результате которых собственники бизнеса взяли его под свой контроль. В тренде отставка Александра Вахмистрова с поста гендиректора "Группы ЛСР". Он уступил бразды правления основателю бизнеса Андрею Молчанову. И отставка гендиректора "Ленстройтреста" Александра Лелина, который покинул компанию из–за конфликта с Дмитрием Игнатьевым. Эксперты указывают, что в кризис собственники часто отодвигают от управления даже проверенных наемных менеджеров. Это связано с тем, что нужно мгновенно принимать решения. И делать это должны те, кто рискует своими деньгами.
