Куда исчезает коммерческий потенциал недвижимости после начала банкротства

В кризис на рынке резко возрастает количество "стрессового имущества" — активов, которые продаются в банкротстве и в исполнительном производстве. Для России это сейчас особенно актуально в связи с проблемами банковского сектора. Но зачастую кредиторы в итоге не получают почти никакой компенсации, просто потому что "стрессовые" активы продаются по бросовым ценам.

Как правило, при работе с банкротством мы имеем дело с закрытым, серым рынком, фактически лишенным публичной информации о том, что и как продается. Игроками этого рынка выступают не брокеры, не продавцы и не специалисты по маркетингу, а арбитражные управляющие и судебные приставы, которых при всем уважении нельзя отнести к эффективным продавцам. Продажа "стрессовых" активов происходит в своего рода информационном вакууме: никто не занимается рекламой, не приводит покупателей, не пытается представить активы в выгодном, инвестиционно привлекательном свете. Про продаже стоимость активов понижается, зачастую более чем на 50%.

Удивительно, что такая темная ниша вообще существует на современном рынке. В основном распродается недвижимость, ведь именно под залог недвижимости банки обычно готовы выдавать кредиты. Рынок недвижимости — один из самых развитых и публичных в России. К тому же у нас недвижимость традиционно выступает альтернативой твердой валюте. Куда же исчезает ее коммерческий потенциал после начала банкротства? Здесь мы вступаем в область психологии и мистификации.

Я уверен, что нет никакого различия между активами без обременений от добросовестного собственника и недвижимостью, которая продается в процедуре банкротства. Ведь в рамках законодательства проблемный актив, будучи продан, освобождается от "проблемности". Вырученные деньги возвращаются кредиторам, и покупатель получает на руки чистый актив. Что же мешает продать его по реальной рыночной цене? Ничто! Двойной стандарт в подходе к имуществу приводит к подмене понятий и позволяет наживаться на разнице между реальной ценой стрессовых активов и теми деньгами, которые получают (а чаще НЕ получают) кредиторы после торгов.

Складывается ситуация, выгодная недобросовестным продавцам, формируется приватный рынок, который не решает ни одной из стоящих перед ним задач. В условиях открытой информации о торгах землю покупают застройщики, коммерческую недвижимость — владельцы офисов и магазинов, квартиры — физлица. Покупателям интересны характеристики актива, а не процедура продажи. Сейчас же обычное дело объявления вроде: "Права требования к Ивановой А. П. по исполнительному листу в размере 109 152 041,60 рубля". И все. Ясно, что купить такой актив может только тот, кто знает, что именно продается, и ясно, что без конкуренции он заплатит за актив минимально возможную цену. Но превратить стрессовое имущество в полноценный рыночный продукт можно — нужно только избавиться от мифа о "проблемности" и продавать активы публично. Это принесет деньги кредиторам и вкладчикам. Избитая истина "реклама — двигатель торговли" прекрасно работает и в отношении банкротного имущества.