Благодаря снижению ставок на ипотеку, купив в кредит коммерческую недвижимость, порой удается получить доход до 10% годовых, сдавая ее в аренду, утверждают эксперты. Но найти ликвидные площади в Петербурге, по их словам, сейчас непросто.
В 2016 году многие банки снизили ставки по кредитам на покупку коммерческой недвижимости до докризисного уровня — 14–16% годовых. После окончания господдержки ипотеки для населения кредитные организации ищут альтернативные способы наращивать кредитные портфели. В итоге в начале 2017 года спрос и предложение на коммерческую ипотеку выросли в разы по сравнению с 2016 годом.
Отбить затраты
Кроме решения главной задачи — приобретения помещения в собственность — покупка помещения под коммерцию в ипотеку за счет снижения кредитных ставок банками стала инструментом, с помощью которого можно получить доход. "Если раньше сделок по коммерческой ипотеке почти не было, то сейчас мы получаем по нескольку одобрений в неделю и поток обращений растет, — говорит генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. — И, однозначно, сейчас мы видим рост спроса на такую ипотеку как на дополнительную возможность для инвестирования. При грамотном выборе объекта в коммерции можно получить до 10% дохода от вложенных средств". Но есть очень жесткое ограничение — минимальный первоначальный взнос, который составляет 30 –35% от стоимости. Цены на интересные для инвестирования объекты начинаются от 15 млн рублей.
В Промсвязьбанке по итогам 2017 года ожидают увеличения спроса на этот вид займов на 30%. "Как правило, кредит берут производственные компании для расширения производственных или складских площадей, а также организации, занимающиеся сдачей недвижимости в аренду", — говорит заместитель управляющего петербургским филиалом Промсвязьбанка Дмитрий Клоков. В банке отмечают также тенденцию к снижению ставок, которые сейчас составляют 13 –15%.
В Юникредит банке за прошлый год выдали коммерческой ипотеки меньше, чем в 2015 году, но на 60%больше, чем в 2014 году. В прошлом году в банке коммерческая ипотека чаще всего оформлялась на приобретение помещений под офисы, розничную торговлю и размещение предприятий сферы услуг.
Как отмечают брокеры, если доход от купленного объекта покрывает процентную ставку банка по ипотеке или клиенту выгодно взять кредит, а не выделять деньги из оборота, то такую сделку можно считать инвестиционной покупкой. "При этом подобных объектов, приносящих доход на уровне 8–15%, который бы покрывал банковские процентные ставки, на рынке мало", — добавляет управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.
Коммерческая ипотека в основном востребована для офисной недвижимости, считает генеральный директор группы компаний "Мани Фанни" Александр Шустов. "Выгода от такой инвестиции будет зависеть в основном не от кредитной ставки (в отдельных случаях ее можно перекрыть, подняв арендную ставку), а от локации объекта, — говорит он. — Объект с хорошим местоположением будет выгодно покупать и сдавать даже при ставке 15% и с залогом недвижимости. Из офиса в зависимости от его локации можно извлекать доходность от 20% до 25% годовых, поэтому, вычитая ставку по ипотеке в 15%, можно гипотетически рассчитывать на 5–10% дохода, притом что объект недвижимости через 20–25 лет будет у вас в собственности".
Входной порог
В основном коммерческую ипотеку берут собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели. Для юрлиц есть программы по покупке площадей в лизинг как в банках, так и у лизинговых компаний, и для юрлиц они более интересны, чем ипотека, отмечает Максим Ельцов.
Главными факторами, которые делают ипотеку на покупку коммерческих площадей малодоступной для малого и среднего бизнеса, остаются высокий первоначальный взнос и высокие ставки. "Кроме того, к самому объекту недвижимости предъявляются достаточно высокие требования", — говорит заместитель управляющего петербургским филиалом Юникредит банка Антон Большаков.
С другой стороны, банки с начала 2017 года запустили программы по кредитованию покупки апартаментов. "Есть апарт–отели с профессиональными управляющими, которые могут обеспечить для инвесторов в этом сегменте доходность выше, чем банковская ставка", — говорит Катерина Соболева.
“
Текущие условия пока не располагают для заработка на коммерческой недвижимости. Кредитование под залог действующей коммерческой недвижимости стало дороже: если до кризиса можно было кредитоваться под 10% годовых в рублях, то сейчас — под 14 –16%. Рост арендных ставок не соответствует ожиданиям рынка. Например, рублевые ставки аренды по офисным помещениям за последние 5 лет выросли примерно на 20%, а в долларовом эквиваленте — упали на 50%. Вакантность объектов увеличилась: новые задерживаются с вводом в эксплуатацию, так как не могут найти арендаторов для заполнения помещений.
Алена Чупракова
консультант практики "Девелопмент" группы "НЭО Центр"
“
Специфика коммерческой ипотеки в том, что это нетиповой для банков продукт, в отличие от жилищной ипотеки. Это кредит на развитие бизнеса, для него характерны риски, связанные с ведением бизнеса, а не с личным потреблением. Каждое коммерческое помещение уникально, оценить его достаточно сложно. Нет типовых сопоставимых объектов, сложнее оценить юридические и финансовые риски. Но объемы коммерческой ипотеки неизбежно будут расти, хотя все равно этот сегмент будет занимать считаные проценты от объемов жилищного кредитования.
Максим Ельцов
генеральный директор Первого ипотечного агентства
