Арендное жилье приносит владельцам доход 3–6% годовых. Сегмент почти полностью находится в тени, поэтому большой прибыли инвесторам не сулит. Зато обеспечивает стабильным спросом.
Годовой оборот рынка арендного жилья Петербурга эксперты оценивают в 350 млрд рублей. Он почти полностью находится в тени — более 90% собственников, сдающих жилье внаем, налогов с полученных доходов не платят. Власти много лет грозятся заняться отловом теневых рантье, но дальше разговоров дело пока не движется.
Доходность этого бизнеса для инвесторов невысока — 3–6%, но стабильна. Правда, в прошлом году впервые за долгие годы ставки аренды в городе снизились на 8–10%. На ситуацию повлиял массовый отток мигрантов и большой ввод первичного жилья в районах закадья, где смогли купить жилье те, кто до этого его арендовал.
Макушка айсберга
Точно сказать, сколько квартир сегодня сдается в аренду в Петербурге, не может никто. По данным властей, их около 6 тыс., по данным риелторов — около 140 тыс. (в эту статистику попадают сделки по аренде жилья, проходящие с участием агентов). Но эти данные — лишь видимая вершина рыночного айсберга.
"По разным оценкам, от 60 до 95% этого сегмента находится в тени. По сути, по–белому арендуют квартиры в Петербурге для своих сотрудников только юрлица. А частники, за редким исключением, идут на серый рынок и заключают сделки без посредников. С точки зрения цены это выгодно обеим сторонам", — говорит исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.
"Предложение в сегменте арендного жилья растет на 5–7% в год, в основном за счет выхода на рынок инвестиционных квартир в новостройках. За текущий год рынок аренды, по прогнозу, пополнят 5–6 тыс. новых квартир", — прогнозирует директор по развитию ХК "Аквилон инвест" Виталий Коробов.
С коллегой согласен руководитель портала SPbREview.ru Сергей Бобашев: "Число арендных квартир в городе медленно растет. По итогам года оно достигнет 370–380 тыс. единиц".
"Больше всего заметен прирост предложения арендного жилья в районах активной застройки Мурино и Кудрово. За прошлый год предложение там выросло практически с нуля до 10–12%", — сообщила руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров" Елизавета Яковлева. "Активнее всего сдают комнаты и однокомнатные квартиры. На их долю приходится более 70% предложения в сегменте", — добавляют эксперты "Петрополя".
Синица в руках
Доходность бизнеса по сдаче квартир в аренду для инвесторов, по данным NAI Becar, составляет от 3 до 6% годовых. "Это немного. Но заполняемость такого жилья высока. Если цена аренды квартиры адекватна ее состоянию и локации, срок ее экспозиции на рынке крайне низок даже в кризис. Это синица в руках собственника", — говорит вице–президент Becar Asset Management Group Илья Андреев.
Спрос на арендное жилье формируют в основном студенты и молодые семьи, которые копят на свою первую квартиру. Велика среди арендаторов и доля приезжих (см. "Рынок аренды жилья..."). Правда, в прошлом году, после девальвации рубля и ужесточения миграционного законодательства, многие специалисты из других регионов город покинули. "Из–за этого спрос на аренду в городе снизился на 7% по сравнению с предыдущим годом", — сообщил гендиректор ГК "Недвижимость в Петербурге" Николай Лавров.
Участники рынка также отмечают неоднородность спроса. "Наибольшей популярностью у арендаторов пользуется современное жилье в новостройках. Доля запросов на такие квартиры за год выросла на 20%", — говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
"Сложнее всего сдаются квартиры с "убитым" ремонтом в удаленных районах. Сюда же, как ни странно, относится "бабушкино жилье" в ранее популярных брежневках и хрущевках Московского района", — говорит менеджер департамента аренды "Петербургской недвижимости" Светлана Алексашина.
Общее снижение спроса и параллельное увеличение предложения привели в прошлом году к снижению арендных ставок на жилье. Случилось это впервые после долгих лет стабильности (актуальные ставки по районам см. "Рынок аренды жилья..."). "Также влияет на снижение арендных ставок появление большого числа однотипных квартир. Сдавать жилье без "изюминок" сложнее. Хотя ситуация на рынке аренды очень похожа на ситуацию в сегменте купли–продажи: разрыв между самым дорогим и дешевым предложением значителен", — добавил Илья Андреев из NAI Becar.
"В среднем рыночные ставки аренды снизились на 10–15%. Но снижение в первую очередь коснулось квартир, которые имеют какие–то недостатки (например, жилье с плохой отделкой и неблагополучным соседским окружением)", — перечисляет директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
При этом, по словам экспертов, набирающий популярность формат апарт–отелей серьезную конкуренцию традиционному арендному жилью пока не составил. "В год на рынок выходит 1–1,3 тыс. таких псевдоквартир. И в аренду предлагается только половина из них. Это пока слишком узкий сегмент", — сообщил коммерческий директор компании "Гранд–Строй" Константин Матыцын.
Перспективный сегмент
В этом году, по прогнозу экспертов, серьезных перемен на рынке аренды не ожидается. Правда, власти в начале года в очередной раз заговорили о необходимости вывести его из тени и даже предложили налоговикам и полиции подписать со Смольным соглашение о совместной работе по выявлению тех, кто сдает и снимает жилье нелегально. Но документ пока не подписан, и разговоры на эту тему утихли.
Без внешних потрясений и ужесточений рынок аренды, по прогнозу, будет развиваться по традиционному сценарию (рост предложения на 5–6% в год, стабильный спрос и рост ставок на уровне 2–5% в год). "Для инвесторов сегмент привлекателен своей стабильностью. Она для многих дороже денег. Пока есть стабильность, поток денег в этот сегмент не иссякнет", — заключил Андрей Тетыш.
“
В Петербурге около 2 млн квартир, но сколько из них сдается — можно только догадываться. Аренда квартир, и тем более комнат, — это самый непрозрачный сегмент рынка недвижимости. Доля серой аренды может оставлять и 30%, и 60% от общего числа сдаваемых квартир. Заметные изменения на рынке возможны только в том случае, если сдавать квартиру легально будет существенно выгоднее, чем нелегально. Доходность арендного жилья колеблется в пределах 6–8% годовых (уровень рублевого вклада в банке). Но аренда — дело хлопотное. Сдавать квартиру имеет смысл, лишь когда арендная плата покрывает ежемесячный платеж по ипотеке за эту же квартиру.
Марк Лернер
гендиректор компании "Петрополь"
“
Рынок аренды в Петербурге просел как с точки зрения ставок (они в среднем упали на 7–10%), так и с точки зрения спроса. Прежде всего сократилось количество мигрантов. Те, кто раньше мог себе позволить снимать более просторное и дорогое жилье, сейчас ищут бюджетные варианты. Основной тренд последних лет — арендаторы стремятся снять новое жилье или апартаменты. И выбор у них есть. По–прежнему особенно популярны Приморский, Выборгский, Невский районы из–за развитой инфраструктуры и относительной близости к центру города. Есть спрос и на комнаты в Центральном и Адмиралтейском районах — как правило, их арендуют студенты.
Екатерина Запорожченко
Гендиректор Гк Docklands Development
