Сможет ли расчет через эскроу–счета стать альтернативой банковским ячейкам

По итогам 2016 года банк "Санкт–Петербург" входил в десятку крупнейших ипотечных кредиторов России. По данным агентства "Русипотека", он выдал за год ипотечных кредитов на 17,6 млрд рублей — на треть больше, чем в 2015 году. Но у других банков из первой десятки, за исключением Сбербанка, динамика была лучше (см. рейтинг).

Недавно банк "Санкт–Петербург" стал предлагать участникам рынка недвижимости проводить расчеты через эскроу–счета. Находящиеся на таком счету средства банк передает участнику сделки (бенефициару), только если тот выполнил обязательства перед другой стороной (депонентом). Как уточняет заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка Дмитрий Алексеев, прежде всего данный формат расчетов ориентирован на обслуживание сделок между физлицами на вторичном рынке недвижимости.

Эскроу–счета относятся к экзотическим банковским продуктам. Сегодня с ними работают в основном некрупные банки. Например, Московский нефтехимический банк или Генбанк. На первичном рынке недвижимости львиная доля расчетов (порядка 95%) между застройщиком и покупателем квартиры производится через банковский аккредитив. На вторичном рынке картина более пестрая. Как рассказывает гендиректор АН "Адвекс–Московский" Дмитрий Туркин, в его компании через нотариальные депозиты идет менее 1% расчетов по сделкам, через безотзывный аккредитив — 2–3%. Все остальное — через банковские ячейки.

Дмитрий Туркин добавляет, что в ипотеку на вторичном рынке приобретается каждая вторая квартира. Но на протяжении многих лет характерной особенностью рынка готового жилья остается высокая доля (80%) сделок в рамках цепочек, когда в одну сделку объединяются две–три–четыре покупки–продажи. Поэтому цепочки, не включающие хотя бы одну ипотечную сделку, практически не встречаются. То есть в этой сфере выигрывает тот инструмент расчетов, который удобен именно для цепочек.

Цепные реакции

Руководитель расчетного центра "Невский–8" Оксана Нидерман называет несколько другие цифры. По ее оценкам, за последний год доля нотариальных депозитов заметно выросла — до 10%, но ячейки, конечно же, преобладают. Нотариальный депозит позволяет обслуживать расчеты по цепочкам, но его часто критикуют за относительно высокую стоимость и за то, что агентам трудно получить комиссионное вознаграждение.

Банковские работники утверждают, что аккредитивы применимы для многоходовых сделок. Но отзывы банковских лицензий отпугнули потенциальных клиентов (деньги на аккредитиве не защищены страховкой АСВ). И риелторы говорят, что по аккредитивам со сложными сделками сегодня работают единицы кредитных организаций. "Недавно предложил бесплатный аккредитив Райффайзенбанк", — подсказывает Дмитрий Туркин. "Много аккредитивов на вторичке обслуживается в Промсвязьбанке", — добавляет гендиректор Центрального ипотечного агентства Сергей Гребенюк. В целом же аккредитивы непопулярны. Зачастую, по словам Оксаны Нидерман, банк обслуживает только собственную ипотечную сделку, а оставшиеся "хвосты" цепочек перенаправляются в сейфовые хранилища.

Общий объем петербургского рынка расчетов при сделках на вторичном рынке недвижимости можно оценить в 200–400 млн рублей в год. По словам президента НП "Санкт–Петербургская палата недвижимости" Дмитрия Щегельского, ежегодно здесь регистрируется около 100 тыс. сделок. А аренда ячейки на пару месяцев в Петербурге обходится в 2–4 тыс. рублей.

Впрочем, банки в данном сегменте борются не за комиссионные доходы. Удобное обслуживание сделок становится лишним аргументом при привлечении ипотечных заемщиков.

Последние пару лет ипотека на вторичку пребывала в загоне. Благодаря программе госсубсидирования ипотеки заемщику взять ипотеку на новостройку было в среднем заметно проще и дешевле. Но после отмены госпрограммы с 1 января 2017 года спрос на кредитование сделок с готовым жильем пошел вверх. А конкурентная борьба в сегменте вспыхнула с новой силой. Старший вице–президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов считает, что к концу года доли ипотеки на первичку и вторичку в целом по стране выравняются. То есть банки, у которых доля вторички останется низкой, начнут сползать по строчкам рейтингов вниз.

К текущему моменту ведущие игроки ипотечного рынка пришли с различными долями ипотеки на первичку и вторичку в кредитных портфелях. Так, у петербургского филиала "ДельтаКредит" доля вторички в портфеле близка к 80%. А у банка "Санкт–Петербург" порядка 80% составляет доля ипотеки на новостройки. Чтобы ликвидировать этот перекос, банку нужно было что–то предпринять для стимулирования вторичной ипотеки. Предложение инструмента для расчетов в цепочках стало логичным решением.

Подходящее время

Формат счета эскроу появился в связи с вступившими в силу с 1 июля 2014 года поправками в ГК РФ. К плюсам данного формата принято относить то, что деньги на эскроу–счетах, в отличие от вкладов, АСВ страхует в пределах до 10 млн рублей. Так было прописано в законе, поскольку новый формат изначально запускался для рынка недвижимости, где подлежащий страхованию лимит 1,4 млн рублей для обычных вкладов выглядел бы смешно.

Однако есть и минус — эскроу–счета не были рассчитаны на сделки с несколькими последовательными операциями. Дмитрий Алексеев поясняет, что для решения этой проблемы банк открывает несколько счетов, с тем чтобы разложить сложную сделку по полочкам. "Средства после первой сделки перечисляются на второй счет, после второй — на третий, — рассказывает он. — Но мы продолжаем искать возможность в рамках одного счета объединять несколько сделок".

Дополнительным аргументом в пользу перспективности эскроу–счетов и вообще безналичных расчетов может стать переход исчисления налогового бремени с инвентаризационной на кадастровую стоимость, после чего занижение суммы сделки с недвижимостью в документах стало почти бессмысленным. Не секрет, что до сих пор популярность расчетов через ячейки во многом объяснялась нежеланием сторон посвящать кого–нибудь в сумму сделки с квартирой.