С подачи президента застройщикам придется отказаться от долевого строительства. Они строят мрачные прогнозы, предрекая монополизм, засилье банкиров и, как всегда, рост цен уже в ближайшее время. Впрочем, на переходный период запаса должно хватить: в земельных банках накоплены миллионы квадратных метров.
Президент РФ Владимир Путин накануне поручил правительству проработать вопрос о переходе от системы долевого строительства жилья в РФ к проектному финансированию строек при участии банков. Как ожидается, к полному отказу от долевого строительства рынок придет через 3-5 лет. Взамен будет предложено покупать готовое жилье в новостройках.
Пока конкретных механизмов и плана мероприятий по переходу не разработано, Министерство строительства и ЖКХ только собирается этим заняться. Впрочем, глава Минстроя Михаил Мень пообещал учитывать мнение застройщиков. "Мы работаем в первую очередь с Национальным объединением строителей и с Национальным объединением застройщиков. Вот наши два партнера, помимо, конечно, других общественных организаций и бизнеса — РСПП и "Деловой России", — приводит ТАСС его слова.
Как говорят участники рынка, первые последствия отказа от долевки покупатели почувствуют уже скоро. "То, что долевку отменят, было понятно уже давно, власть посылала застройщикам вполне очевидные сигналы в течение последних 3 лет минимум. И надо признать, что это самое эффективное решение проблем дольщиков: нет дольщиков — нет проблем. Все это приведет к повышенному интересу к существующему жилью, особенно тому, что либо уже сдано, либо будет сдано в ближайшее время. И росту цен. Поэтому ждем роста продаж", — говорит директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.
"Есть основные вещи, которые можно спрогнозировать. Это, во-первых, монополизация рынка крупными игроками. Конкуренция будет снижаться, проекты — становиться более типовыми. Кроме этого, не у всех компаний есть возможность кредитоваться, и не у всех есть финансовые ресурсы для начала строительства без средств дольщиков. Это основные проблемы отмены долевого строительства, которым нужно уделить особое внимание при разработке законопроекта. К плюсам можно отнести отсутствие такого понятия, как обманутые дольщики", — рассуждает исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников.
Только в Петербурге и Ленобласти сейчас строится около 4-5 млн м2 жилья в год на общую сумму 400-450 млрд рублей.
По оценкам экспертов, с рынка могут уйти от 15 до 30% строительных компаний. А рынок будет кардинально отличаться от существующего. "На Западе схема работы такова: девелопер — владелец участка собирает предварительные заявки от потенциальных покупателей, желающих приобрести жилье в этом месте. Если таковых набирается от 30 до 50%, он идет в банк, где показывает проект, говорит: вот, у нас есть такой спрос по такой цене, — и банк выдает проектное финансирование. По завершении строительства он продает желающим уже готовые квартиры, — рассказывает управляющий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. — Есть еще вариант, когда покупатели кладут деньги, равные стоимости квартиры, на эксроу-счета в банке, а банк финансирует строительство".
Как считают участники рынка, на переходный период будут действовать последние поправки к 214-ФЗ, которые уже достаточно сильно усложнили попытки строителей продолжить свою деятельность. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое.
Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Впрочем, как говорят строители, именно банки и стали главными бенефициарами последних изменений. "Заработают на всех этих инновациях банкиры, которые будут полностью контролировать строительные компании. По сути, будет у нас "Сбербанк строй", "ВТБ строй" и т. д.", — мрачно описывает будущий рынок один из девелоперов.
Большинство девелоперов либо пока изучают инновации, либо уже смирились с судьбой и перестали беспокоиться. "Когда законодательство меняется каждые полгода, а то и каждый квартал, надо перестать нервничать, войти в дзен и принять судьбу, какая она есть", — предлагает один из строителей. "Нет никаких сомнений, что механизм проектного финансирования банками застройщиков не сможет заменить долевку даже наполовину, — не сдается директор компании "Петрополь" Марк Лернер. — Поэтому сейчас можно уже однозначно прогнозировать кратное снижение объемов жилищного строительства в ближайшие годы. При этом побочным эффектом может явиться активизация текущего спроса. Застройщики, безусловно, не упустят возможность сесть на конек "Срочно покупайте долевку, ее скоро отменят!".
По оценкам директора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, за жилье, построенное без долевки, придется заплатить на 10-20% дороже. "Реально, без шуток. Именно такая будет допнагрузка на капитал за 2-2,5 года при строительстве средних размеров дома", — прогнозирует он.
Впрочем, совсем без жилья мы не останемся. По мнению руководителя маркетинга и аналитики "Лаборатории метров" Елизаветы Яковлевой, на ближайшие 3-4 года запаса у строителей хватит. "Сейчас в Ленобласти выдано разрешений на строительство около 8 млн м2 и около 15 млн м2 в городе. До середины следующего года, пока действуют старые правила, застройщики смогут получить разрешений еще на 5-7 млн "квадратов", — подсчитала она.
