Московский с элитным уклоном

Еще в советское время Московский район Петербурга, построенный как парадный въезд в город с юга — со стороны Москвы, — был престижным для проживания. Дом Советов, Московский парк Победы, несколько станций метрополитена — все это сформировало особое положение района — он ведь задумывался как центр города для нового мира. И до сих пор он по–прежнему остается наиболее привлекательным для приобретения жилья среди южных районов города, о чем свидетельствуют самые дорогие сталинки на вторичном рынке. Новое жилье в Московском районе также пользуется спросом.

Причин для этого несколько. Во–первых, удобное географическое положение на карте города — отсюда можно быстро добраться в центр, аэропорт и всемирно известные пригороды Петербурга. Кроме того, здесь отлично развита социальная и торговая инфраструктура, хорошо налажено транспортное сообщение. Поэтому здесь не строятся дома ниже комфорткласса. А по мнению девелоперов, район подходит и для строительства жилья более высокого класса. Но, конечно, для того чтобы такие проекты были успешны, нужно тщательно выбирать локацию. "Престижное жилье строится преимущественно вдоль транспортной артерии, Московского пр., а также в северной части района, граничащей с центром", — рассказывает руководитель "Л1 — Строительная компания № 1" Павел Андреев.

Высокий статус

Аналитики отмечают, что Московский район больше подходит для строительства жилья бизнес–класса. Есть и исключения — жилой комплекс премиум–класса "Победы, 5", построенный компанией LEGENDA Intelligent Development.

"В московском районе строится жилье преимущественно не элитного, а бизнес–класса, — комментирует Павел Андреев, — Но по многим параметрам оно приближено к премиальному". Например, компания "Л1" в 2014 году ввела в эксплуатацию ЖК "Империал", который расположен на углу Киевской ул. и Московского пр. возле станции метро "Фрунзенская". Часть окон комплекса выходят на Новодевичий монастырь, прилегающий к нему парк и Московские ворота.

Помимо этого, в последние годы в Московском районе построено несколько домов бизнес–класса, среди которых "Time. Дом у Московского" (RBI), "Галант" ("Группа Эталон"), "Московский квартал" ("Силовые машины — Девелопмент"), а также несколько корпусов в еще реализуемых масштабных проектах.

География строительства жилья бизнес–класса в Московском районе четко делится на части, в зависимости от привязки к станции метро. Именно транспортная доступность и близость к главной магистрали — Московскому пр. влияют на престижность проекта. Сейчас, по данным Knight Frank St Petersburg, в продаже находится шесть комплексов бизнес–класса, расположенных в разных частях района.

Если смотреть с севера на юг, то около станции "Фрунзенская" возводится ЖК "Богемия" от "Группы ЛСР". До сих пор у "Фрунзенской" строилось больше жилья сегмента масс-маркет, которое возводилось на территориях завода "Петмол" и Измайловской перспективы.

Далее, у станции "Московские ворота", строится одноименный жилой комплекс от ГК "Эталон". Больше всего объектов бизнес–класса сейчас находится в районе станции метро "Московская" — это NEO ("Группа ЛСР"), Barcelona ("Дом на Ленсовета"), "Граф Орлов" ("Л1"), "Питер" от ООО "Концерн "Питер" и "Москва" (Setl City). А ЖК "Московский квартал" был построен как раз у станции "Электросила". Пожалуй, только у "Парка Победы" строительство вести сложнее, так как сам парк занимает большую территорию.

При этом в одном проекте может сочетаться жилье как бизнес–, так и премиум–класса. К примеру, в комплексе "Граф Орлов" есть элитный корпус — под номером 5. Он уже сдан в эксплуатацию, заселение начнется с 12 апреля. В этом парадном корпусе, а–ля курдонер, всего 47 квартир, двух–, трех– и четырехкомнатных, площадь которых варьируется от 103 до 155 м2. Сдаются с предчистовой отделкой. Общая площадь корпуса — 6,6 тыс. м2. Отличительной чертой является то, что он выходит окнами на Московский пр. "При этом дом отделен от шумной магистрали сквером, — отмечает Павел Андреев, — за счет этого в квартирах низкий уровень шума, а выхлопные газы не попадают в жилую зону".

В большем масштабе

Принципиальных отличий домов бизнес–класса в Московском районе — кроме самой локации — от домов подобного класса в других районах нет, считают эксперты. "Мы наблюдаем устойчивый спрос на дома высокого класса, особенно в данном районе, который является частью деловой жизни города", — комментирует директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.

В последние годы помимо жилья в районе активно строилась и коммерческая недвижимость — как вдоль Московского пр., так и ближе к аэропорту Пулково, где сформировалась новая деловая зона. Появление новых офисов, а также постепенный переезд различных подразделений "Газпрома" в наш город активизировали и спрос на жилье.

Павел Андреев считает основным отличием новостроек высокого ценового сегмента, расположенных в Московском районе, от объектов этой категории в центре города — масштаб. "В центре преимущественно строятся небольшие дома высотой 5–8 этажей, — комментирует он, — это связано с высотным регламентом в центре города, а также с дефицитом земли в исторических районах города". В Московском же районе есть возможность строить и более грандиозные проекты, которые вместе с тем позволяют сохранять простор и зеленые зоны, так необходимые горожанину.

Квадрат подешевле

На сегодняшний день средняя цена квадратного метра в Московском районе составляет около 119 тыс. рублей. По словам Павла Андреева, важно учесть, что цены в локации очень неоднородны, потому что здесь строится много объектов класса комфорт, где показатели существенно ниже, поэтому и средний показатель не отражает в полной мере уровень цен на дорогую недвижимость.

Что касается средней цены квадратного метра в домах бизнес–класса, то, по данным Knight Frank St Petersburg, она составляет около 148 тыс. рублей. Разброс цен по разным жилым комплексам представлен в таблице. Например, в ЖК "Граф Орлов" цена за квадратный метр варьируется в пределах от 112 тыс. рублей в строящихся корпусах до 170 тыс. рублей — в сданных.

Конечно, спрос на премиальное жилье всегда достаточно ограничен в любой части города. "Но в Московском районе цены существенно ниже, чем в престижных Центральном и Петроградском, поэтому здесь покупательский интерес к новостройкам высокого ценового сегмента традиционно выше", — комментирует Павел Андреев.

Не только в центре

Завоевать такое положение среди других районов города Московскому позволила хорошая инфраструктура. По словам Екатерины Немченко, в ее состав входят большие торговые комплексы, магазины крупных операторов, спортивные комплексы, объекты здравоохранения, детские учебные заведения. Отдельного внимания заслуживает Московский парк Победы, излюбленное место для прогулок и отдыха жителей Московского района.

Наиболее престижными являются кварталы, прилегающие непосредственно к Московскому пр., но, конечно, качество жилья оценивается как покупателями, так и экспертами в совокупности. Так, в 2018 году эксперты компании Е3 Investment включили ЖК "Граф Орлов" в двадцатку новостроек Петербурга, обладающих лучшей инвестиционной привлекательностью. В качестве критериев оценки были выбраны расположение, качество комфорта, потенциал роста стоимости, потенциал будущего спроса и рискованность. А в прошлом году он вошел в сотню лучших жилых комплексов России по версии этого журнала Forbes.

Перспективы у Московского района не вызывают сомнений у девелоперов. "Земельные ресурсы Центрального района практически исчерпаны, а спрос на недвижимость более высокого класса постепенно растет, — отмечает Павел Андреев. — Поэтому застройщики будут искать другие локации для возведения престижного жилья". И Московский район подходит для этой цели как нельзя лучше.