Освоение главной элитной локации Петербурга — Крестовского острова на финишной прямой. Земельные участки, пригодные для девелопмента, закончились, стройки практически завершены. За последние 18 лет здесь было построено и сдано жилья на 118 млрд рублей. Впрочем, квартиры на острове продавать будут еще долго, ведь треть построенного остается вакантной.
В конце мая ООО "Ростехсистема" получило разрешение на строительство элитного клубного дома на месте бывшей гребной базы "Пищевик" (7 тыс. м2) на проспект Динамо, 2а. Объем инвестиций в проект составит 1,4 млрд рублей. Это предпоследний свободный участок на элитном острове. Девелопером проекта выступает ООО "Ростехсистема", которым, по данным СПАРК, владеют Сергей Казадаев, генеральный директор московской "Лексион девелопемент", и Виктор Горлачев, совладелец юридической фирмы CLC. Впрочем, как рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в ближайшее время собственники могут смениться, так как владельцы активно ищут покупателя, готового реализовать проект. По оценкам экспертов, стоимость сделки может составить 600–800 млн рублей.
Дом разместится на участке площадью 2,5 тыс. м2. Всего в доме будет 17 квартир. Проект был разработан архитектурным бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры". Последний участок площадью 0,43 га на Эсперовой улице, 8а, принадлежит владельцу группы "Ярд" Андрею Кошкину — проект пока остается в стадии проектирования.
Элита как данность
Уютные и экологически чистые кварталы Крестовского еще с XVIII века облюбованы сильными мира сего и считаются вотчиной петербургской аристократии. Среди частных владельцев квартир — руководители церкви, политики, преуспевающие бизнесмены и звезды эстрады. В их числе Аркадий Ротенберг, Владимир Прокофьев, Владимир Подвальный, Александр Афанасьев, Дмитрий Михальченко.
Общая площадь Крестовского острова составляет 4,2 км2. Крупнейший владелец земли здесь — город, а на топ–40 владельцев земельных участков, согласно рейтингу "ДП", приходится всего около 0,5 км2. По данным Knight Frank St. Petersburg, за период с 2003 года на Крестовском острове было построено и реализовано 29 жилых комплексов — 295,5 тыс. м2 жилья (1726 квартир). В настоящее время на острове продаются квартиры в семи объектах, их совокупная жилая площадь составляет около 139 тыс. м2. Самыми масштабными из них являются ЖК "Привилегия" — Вязовая улица, 8 ("Еврострой"), а также "Крестовский de luxe" — проспект Динамо, 44 ("ГПБИ Девелопмент Северо–Запада").
"Новая элитная застройка начала формироваться на Крестовском острове в начале 2000–х. Первопроходцами здесь были "Строймонтаж" (ЖК "Пятый элемент"), "Петротрест" ("Малахит" и "Лазурит"), дома на Рюхиной улице от "Петербургстрой–Skanska", "Балтпродком" (ЖК "Зеленый остров"), ЛСР (дом на Морском проспекте и ЖК "Дом у моря")", — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Спрос рождает предложение
При этом Крестовский остров находится лишь на третьем месте по стоимости квартир. Самые дорогие метры находятся на Каменном острове. Галина Черкашина, эксперт рынка элитной недвижимости, комментирует: "В настоящий момент средняя цена предложения на Крестовском острове стремится к 400 тыс. рублей за 1 м2, а на соседнем Каменном составляет свыше 800 тыс. рублей. При этом следует обратить внимание, что за прошедший год на Каменном острове, несмотря на довольно широкое предложение, практически нет сделок, притом что сохраняется довольно высокая активность покупателей по рынку элитной недвижимости в целом. Спрос в I квартале 2018 года был примерно на 15% выше, чем в аналогичном периоде 2017 года".
Существует миф, что Крестовский остров теряет былую популярность, однако связано это не с вводом в эксплуатацию стадиона, а с достаточно плотной застройкой по сравнению с Каменным островом. "Спрос по–прежнему сохраняется, поскольку Крестовский — единственная локация, которая выделяется социальной однородностью среди своих традиционных конкурентов — Центрального района и Петроградской стороны, а также отличается высоким уровнем развития инфраструктуры. В целом островная недвижимость благодаря географическому расположению, обеспечивающему дополнительную приватность и уединенность, всегда имела дополнительный вес для покупателя", — считает Елизавета Конвей.
Альтернативы нет?
На Крестовском сконцентрировано около 30% всего объема элитного жилья Петербурга. Появятся ли другие локации, способные конкурировать с островом по однородному окружению, строительным ноу–хау и видовым характеристикам, — это вопрос.
"Мест под элитную застройку в центре города все меньше. А их выбор осложняется тем, что нельзя построить один точечный дом с дорогими квартирами посреди ветхого квартала. Для обеспечения требуемого жителям комфорта у дома или комплекса обязательно должна быть своя благоустроенная территория, отапливаемый паркинг, просторная входная зона с консьержем. Поэтому отдельно стоящие элитные дома без какой–либо сервисной составляющей и минимального набора инфраструктуры сейчас практически не строят", — поясняет Ольга Аветисова, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад".
Евгений Подгорнов, руководитель архитектурной студии INTERCOLUMNIUM, считает, что равноценную Крестовскому острову замену найти крайне сложно. "Дело не столько в видовых характеристиках территории и качестве жилья, сколько в психологических особенностях людей. Если человек хочет жить в элитном районе, он будет стремиться именно сюда. Думаю, элитные проекты в обозримом будущем могут появиться на территориях серого пояса — там, где сегодня расположены неработающие заводы. Вдоль Невы — та же Петроградская сторона, южная часть ближе к ЗСД. Что касается центра Петербурга, то его потенциал не сможет раскрыться, пока не изменятся нормативы, в частности касающиеся инсоляции", — говорит он.
"Альтернатива Крестовскому — Петровский остров. Тот же район, жилье высокого ценового сегмента, богатый выбор. В последние годы спрос частично сдвинулся именно в сторону Петровского, — комментирует Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест". — Его главное достоинство — обособленность. Практически каждый новый проект здесь обеспечен социальными объектами и достаточным количеством парковочных мест, а стоимость квадратного метра демократичнее при сопоставимом предложении. Эти факторы говорят о том, что развитие Петровского острова будет созвучно требованиям времени".
С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, который уверен, что на Петровском будет построено 8,1 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 692 тыс. м2. "При этом здесь предлагается жилье и апартаменты по самым демократичным ценам в классе", — говорит он.
“
Крестовский остров традиционно является центром премиальной застройки Петербурга. Активный рост за счет вывода новых проектов, но не в элитном сегменте, а в бизнес–классе отмечается на Петровском острове. Однако вторым Крестовским ему никогда не стать. Благодаря своей истории, расположению и окружению именно Крестовский остров всегда будет вне конкуренции. Альтернативой Крестовскому могут стать только отдельные проекты в историческом центре города и "золотом треугольнике". Формат реконструкции и приспособления зданий под современные требования к элитному жилью многие девелоперы выбирают из–за отсутствия свободных пятен.
Оксана Кравцова
Генеральный Директор Гк "Еврострой"
“
Помимо Крестовского есть еще привлекательные локации в центре города. Так, сейчас активно осваивается Петровский остров, и при соблюдении определенных условий в ближайшей перспективе именно он может стать новой точкой притяжения элитных проектов. Его основной плюс — раскрытие на воду: остров ограничен Малой Невой, Ждановкой, Малой Невкой и Финским заливом. Потенциал у территории огромный, и мешает лишь то, что остров недостаточно освоен, не расчищен от промышленных объектов. Но это, очевидно, вопрос времени.
Анатолий Столярчук
руководитель Архитектурной мастерской А.А. Столярчука
“
Лучшие времена для Крестовского острова, конечно, уже прошли. Но это знаковая для города локация. Первый опыт превращения заброшенного места в элитный район с более–менее однородным социальным окружением. Обычно элитной локацией становится центр города, но Петербург пошел своим путем, создав собственную историю. Для многих Крестовский стал естественным компромиссом между загородными условиями и возможностью жить в центре города.
Михаил Ривлин
заместитель председателя правления "Охта групп"
