Миллионы в тумбочке: риелторы о сделках в 90-е

Официальным стартом российского риелторского рынка можно считать 1990 год, когда появился закон "О собственности в СССР". После этого события на рынок вышли первые кооперативные квартиры, которые продавались по невероятно низким ценам.

"В 1990 году любая однокомнатная квартира в спальных районах тогда еще Ленинграда стоила $1 тыс. Большинство двушек продавалось за $1,5 тыс., а трешки — за $2 тыс.", — вспоминает гендиректор АН "Невский простор" Александр Гиновкер. По словам заместителя гендиректора АН "Итака" Валерия Лазугина, в начале 1990–х цены были такие, что иногда стоимость комнат в коммунальной квартире равнялась стоимости машины "ВАЗ 2109" или стоимости гаража.

Квартиры эмигрантов

Президент Becar Asset Management Александр Шарапов добавляет, что тогда продавцами квартир в основном были те, кто уезжал в Израиль или Германию, — огромный поток людей после открытия железного занавеса. Именно из–за этого, объясняет Александр Гиновкер, а также в связи с высокой инфляцией все объекты экспонировались исключительно в долларах. Что касается покупателей, то, по словам Александра Шарапова, ими часто становились люди искусства, которые ездили на гастроли за рубеж и могли заработать там валюту. Также квартиры приобретали бизнесмены, в основном торговавшие в ларьках.

Второй значимой вехой в истории рынка можно считать 1992 год, когда началась приватизация квартир. Рынок начал бурно расти, а вместе с ним и цены на объекты недвижимости.

"В 1990 году я купил двухкомнатную квартиру площадью 70 м2 в очень приличном состоянии и очень престижном месте — на 4–й линии В.О. Стоила она тогда $7,5 тыс. А в 1993 году покупка стометровой квартиры на 13–й линии обошлась мне уже в $19 тыс. То есть за 3 года цены выросли почти в 3 раза", — рассказывает президент группы компаний "Адвекс. Недвижимость" Александр Романенко. Росло и количество риелторских компаний на рынке, а агент по недвижимости становится престижной должностью с высочайшим уровнем отбора: 25 человек на место. "Так как процент выплачивается с долларовой сделки, зарплата фактически валютная, а инфляция рубля — то ли 500%, то ли 1000% в год, из клиентов выстраивались очереди", — вспоминает Александр Шарапов. Постепенно меняется и покупатель. На смену людям искусства и ларечникам приходят представители сферы среднего и крупного бизнеса, чиновники и бандиты.

Накопления на расселениях

Заработки риелторов на тогдашнем стихийном рынке были существенно выше, чем в наши дни. "Тогда рентабельность риелторского бизнеса могла составлять и сотни процентов", — признается Александр Гиновкер. Самой выгодной работой для агента недвижимости 1990–х годов было расселение коммунальных квартир.

"В начале становления рынка более 2 млн петербуржцев жили в коммуналках, среди которых много было видовых квартир в центре города, — вспоминает Александр Романенко. — Их тогда очень активно расселяли. Это был особый, очень непростой, хотя и выгодный бизнес. Среди жильцов коммунальных квартир встречались совершенно неадекватные люди, поэтому работа эта никогда не гарантировала конечного результата, и процесс расселения мог тянуться месяцами, а то и годами. Тем не менее некоторые агенты специализировались только на сделках по расселению коммуналок".

По словам Валерия Лазугина, минимальные комиссионные, которые закладывались на операциях расселения коммунальных квартир, начинались от 10%, и еще столько же обязательно добавлялось на непредвиденные расходы. В итоге агентские гонорары выглядели более чем внушительно: ведь под расселение шли большие по площади, расположенные в элитных районах Петербурга и, соответственно, очень дорогие квартиры. Однако встречались риелторы, которым было и этого мало. "Некоторые предприимчивые агенты практиковали такой вид заработка. Они выкупали на себя одну из комнат в этой коммуналке и в итоге расселения получали отдельную квартиру", — рассказывает Валерий Лазугин.

Соблазн чужих денег

Как рассказал Александр Романенко, на заре формирования рынка Петербург пережил очень серьезные кризисы, которые были связаны не только с финансовыми потрясениями, но и с переделами рынка, самый страшный из которых произошел в 1997 году. Тогда из 10 крупнейших риелторских компаний семь стали банкротами. Это были "Интер Оксидентал", "Дом Плюс", "Икстлан", "Реклама–шанс", "Кредо–Петербург" и "Каисса", растратившие деньги своих клиентов.

"До 1994 года в стране действовала так называемая "валютная статья", и за сделки в валюте можно было получить реальный срок, — поясняет Александр Шарапов. — В связи с этим валютные расчеты велись не в приемной нотариуса, а через агентства". По словам Александра Гиновкера, покупатель вносил полную сумму за объект в агентство недвижимости, где деньги и хранились, пока шло оформление документов. На тот момент этот процесс занимал месяц. "У руководителей риелторских компаний был доступ к клиентским деньгам, а когда у тебя в тумбочке каждый день лежит $3 млн, то возникает очень серьезное желание куда–то эти деньги инвестировать, — комментирует Александр Романенко. — Поэтому кто–то покупал земельные участки, кто–то вкладывался в долевое строительство, а кто–то просто спускал эти деньги на себя".

Александр Шарапов вспоминает историю одного агентства, владельцы которого вложили хранившиеся у них деньги покупателей в "голубые фишки" (акции наиболее крупных, ликвидных и надежных компаний со стабильными показателями доходности), но в определенный момент их мощный рост сменился падением, и риелторы не нашли средств, чтобы рассчитаться с продавцами.

"Вместо знакомой нам проблемы обманутых дольщиков в тот момент была актуальна проблема обманутых продавцов и покупателей: сделки зарегистрированы, но денег нет, — говорит Александр Шарапов. — Но после серии подобных скандалов сделки начали проходить с использованием банковских ячеек и эскроу–счетов, и с этого момента началась новая мощная веха в развитии петербургского рынка".