Проекты КОТ, задуманные в середине нулевых как антитеза советской районной застройке, не достигли декларируемого многообразия среды и комфорта проживания, превратившись в новые спальные районы.
В ситуации, когда две трети петербургского рынка "расписаны" в проектах комплексного освоения территорий (КОТ), исправить ситуацию может только грамотная концепция новых проектов и смена ориентации застройщиков с освоения на развитие территорий. Ряд стратегически важных для города площадок еще можно спасти.
В тучные докризисные годы сложились все условия, чтобы строить быстро и много: у городской администрации была земля, желание уйти от уплотнительной застройки и выполнить норматив по жилищной обеспеченности, у потребителя — свободные средства и возможность инвестировать. Девелоперы с радостью ответили на этот запрос сразу несколькими сверхкрупными проектами на Парнасе и в юго–западной приморской части. Тогда как в городском правительстве и в экспертном сообществе еще грезили об идеях полицентричной модели развития города, создании самостоятельных территорий и снижении маятниковой миграции в перегруженный исторический центр. Волна ажиотажного спроса и особенности регулирования застройки муниципалами Ленобласти позволили застройщикам расширить формат комплексного освоения на восток. Так зародились новые петербургские спальники в Мурино, Кудрово и Буграх, решать проблемы с социальной и транспортной инфраструктурой в которых придется еще несколько десятилетий.
Начиная с 2018 года эксперты отмечают массовый отток спроса от новостроек ЗаКАДья. Покупатель понял, что, приобретая жилье дешевле на 15–20 тыс. рублей за "квадрат", он получает труднодоступную локацию для сна, где практически нет ни культурно–развлекательной, ни общественно–бытовой составляющей. Потребитель осознал, что в перспективе 5–10 лет его жилье сложно будет отнести к привлекательным активам.
На промзоне
Вопрос теперь в том, кто и как будет удовлетворять спрос на жилье, хлынувший из закадья в город. По данным экспертов, более 65% возводимого в городской черте жилья — это проекты КОТ после редевелопмента бывших промышленных площадок. В городе возводится полтора десятка таких объектов на 300 тыс. м2 жилья минимум.
Девелоперов можно понять: строить большие проекты в brownfield очень приятно: тащить сети по полям не нужно, улично–дорожная сеть сформирована, объемы строительства позволяют без вреда для экономики демпинговать ценой "квадрата" и обеспечить себе некий буфер финансовой безопасности в виде стабильного потока с продаж на 3–5 лет.
Но мне кажется, что в погоне за этими золотыми яблоками мы вырываем дерево с корнем, жертвуем чем–то большим. Городские проекты масштабного редевелопмента, даже будучи более высокого класса, не сильно отличаются от новостроек закадья. Они развиваются бессистемно, хаотично, без внимания к окружению и конъюнктуре спроса. В итоге в городских проектах мы теряем сам характер комплексности. КОТ здесь оказывается просто крупным жилым массивом, полностью опирающимся на существующую инфраструктуру. Рост числа таких ЖК бременем ложится на городской бюджет, вынужденный раздувать адресную инвестиционную программу по дорогам и соцобъектам. Спасает только то, что в советское время инфраструктура была построена с расчетом на перспективу. Запроектированные тогда школы и детские сады оказались способны принять большее количество детей.
Под новым девизом
Нужна новая концепция развития и для каждого проекта, и для отдельных зон. К слову сказать, такие попытки уже были. Например, международный конкурс на освоение серого пояса вдоль Обводного и Волковской промзоны или концепция Белорусского квартала. Но большая часть работ, к сожалению, идет "в стол".
Убежден, что та же территория бывшего совхоза "Пригородный" (Каменка) могла бы развиваться более гармонично, если синхронизировать графики застройщиков по дорожной и социальной инфраструктуре, фасадным решениям, точкам приложения труда и даже квартирографии. Если же в одном из проектов Каменки нет трехкомнатных квартир и площадь жилья урезана до минимума, то о какой комфортной среде можно говорить?
В единую концепцию можно было бы уложить освоение территории Измайловской перспективы и правого берега Невского района, который был застроен вдоль Октябрьской набережной проектами разного класса и этажности, выигрывая конкуренцию в основном за счет видовых характеристик.
Комфортные для проживания автономные проекты можно создать в рамках редевелопмента на Лиговском проспекте и в Горской (территории внесены в зону КУРТ), отличная площадка появится в случае перебазирования завода "Петрохолод" на Полюстровском. Очень хотелось бы надеяться на появление по–настоящему красивого проекта в северной части намывных территорий Васильевского острова, поскольку эта площадка — морской фасад Петербурга, встречающий международные лайнеры. К сожалению, южная часть показала, что даже наличие оператора развития территории не гарантирует баланса. А площадка должна была стать жемчужиной в короне Васильевского, а не источником жалоб президенту на отсутствие дорог.
Рынку нужно сменить парадигму и не просто "осваивать" площадку, насколько это позволяет коэффициент использования территории, а думать о ее развитии в течение 10–20 лет. Для этого хорошо бы ставить вопрос о рентабельности стрит–ретейла в проекте, инвестиционной стоимости самих квартир, наличии дополнительных активностей, жизненном цикле проекта как таковом. В этом плане очень помогает наличие "якоря", не связанного напрямую с жилой функцией, но влияющего на продажи: делового, производственного, культурного центра или многофункционального комплекса.
Такими проектами могут стать площадки перспективных кампусов в Пушкинском районе: инновационный центр "ИТМО Хайпарк" в рамках проекта города–спутника Южного и перспективный кампус СПбГУ. Эти два проекта сформируют альтернативный центр агломерации, выступив мощным драйвером развития окружающих территорий.
В отличие от Швеции, у нас нет возможности сносить кварталы массовой застройки и строить на их месте малоэтажные города–сады. Поэтому нам нужно изначально грамотно подходить к процессу проектирования, создавая гибкие модели кварталов и соразмерную человеку архитектуру.
Сергей Хромов, генеральный директор УК
"СТАРТ Девелопмент"
