На фоне экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса, покупка квартиры, апартаментов или дома превратилась в роскошь, позволить которую могут себе всё меньшее число людей. Однако есть страны, где таких трендов не наблюдается. "ДП" узнал, что происходит с мировым рынком недвижимости.
Несмотря на все потрясения, глобальный рынок недвижимости сохраняет за собой статус ликвидного и доходного актива, констатируют эксперты Kalinka International. Сектор жилой недвижимости продемонстрировал высокую степень устойчивости и адаптации к новым реалиям COVID-19.
По данным компании, рынки Северной Америки продемонстрировали в 2020 году рост стоимости по отношению к 2019 следующим образом: США — 6%, Канада — 7%, Мексика — 4%. Европейские рынки (ЕС) зафиксировали рост стоимости в диапазоне 5%–6%. При этом тенденция была неоднородной. Ряд стран имел нулевой и даже отрицательный уровень. В частности, цены в Испании снизились на 4%–5%.
Новая нормальность ковидного мира
В 2021 году, по оценкам Kalinka International, ожидается коррекция на рынках. Но в этот раз прогнозы экспертов уже более предсказуемые и острожные: темпы прироста стоимости замедлятся, а в некоторых странах наметиться краткосрочный спад. Речь идет о Канаде, Великобритании, Италии и Ирландии. Ключевым фактором будут являться растущая безработица, снижение дохода домашних хозяйств и постепенное смягчение мер правительственной поддержки.
В среднесрочной перспективе 3–5 лет ожидается положительный тренд на ключевых зарубежных рынках недвижимости, в том числе и по причинам их трансформации под воздействием так называемой "Новой нормальности", спровоцированной COVID-19.
"Из-за пандемии и закрытых границ многие сделки, запланированные на 2020, перешли на следующий год. Очевидно, что после открытия границ и снятия локдаунов динамика сделок и спрос восстановятся и даже могут иметь краткосрочный всплеск. Ещё одной тенденцией, вызванной последствиями пандемии, является рост спроса на программы второго гражданства и ВНЖ за рубежом. И если в период пре-пандемии покупатели зарубежной недвижимости имели умеренный интерес к миграционным программам, то в текущем моменте это стало неотъемлемой составляющей спроса на зарубежную недвижимость. Данная тенденция продолжится и в 2021. ВНЖ и второе гражданство стали постоянным элементом новой нормальности", — отмечают в Kalinka International.
Управляющий партнёр Barnes Moscow Жан Мишель Галлар Юбер подтверждает, что на мировой рынок недвижимости очень большое влияние оказывает эпидемиологическая ситуация. Кроме того, большое значение имеет и политическая обстановка. По его словам, россияне активно интересовались недвижимостью в Лондоне. В этой связи наблюдается интересная тенденция: состоятельные англичане в 2020 году стали менять городские особняки на загородные виллы с собственной территорией, а наши соотечественники активно пользовались этой ситуацией, скупая городские объекты.
Представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев сообщил "ДП", что спрос на недвижимость в Турции за 2020 год со стороны россиян вырос на 23,07% по сравнению с 2019-м. На период с июля по сентябрь пришлась доля в 28,28% от общего годового объёма заявок. С мая наши соотечественники приобрели в республике более 1,5 тыс. объектов. Учитывая среднюю стоимость недвижимости (3 млн рублей), всего россияне потратили на жильё в Турции за полгода около 4,6 млрд рублей.
Финал экономического цикла
Хотя мир и находится в состоянии нестабильности из-за коронавируса, в целом в мировой экономике наметились положительные тренды, полагает управляющий партнер Realia Family Office (Лондон) Cергей Печинин. В разговоре с "ДП" он пояснил, что победа Джо Байдена на выборах в США принесла определённость относительно будущей политики. Будут сделаны попытки договориться с Ираном и Китаем, что уже привело к росту цен на нефть, который в свою очередь повлечёт за собой увеличение потока инвестиций в недвижимость в Европе и Соединенных Штатах.
"Великобритания вышла из Евросоюза со сделкой, о которой здесь, в целом, говорят, как о победе над ЕС. Пока же существует много неясностей, как именно Великобритания будет развивать сотрудничество с Европой, но ключевым ориентиром для Соединенного Королевства являются всё же США. Продолжают подписываться новые торговые соглашения в рамках беспошлинной торговли, аналогичный договор уже подписан с Мексикой. Инвесторы в недвижимость в Великобритании получили очередной сигнал о том, что окно возможности скоро будет закрываться — в марте закачивается освобождение от неуплаты налога Stamp of Duty, размер которого доходит до 5% от суммы сделки. Также все ожидают очередного всплеска стоимости жилья из-за выдачи британских паспортов жителям Гонконга, о которых ранее говорил Борис Джонсон", — поделился эксперт своими наблюдениями.
Если говорить о ценах на жилье в сравнении с Россией, то они по информации Realia Family Office либо стоят на прежнем уровне, либо растут в пределах 1% в сопоставимых сегментах в центральных районах Лондона. Студенческие апартаменты продолжают пользоваться спросом, управляющие компании декларируют 65-процентную заполняемость. Шотландия, в частности Эдинбург, показывает рост стоимости жилья на 5,8%. Всё это вызвано желанием инвесторов и местных жителей двигаться в сторону природы и парков и зелёных насаждений.
"Конечно, говорить о стабильности в Европе и Великобритании рано. Безработица в Соединенном Королевстве составляет около 6%. Однако введение вакцинации для всего населения в ближайшее время чётко указывает на то, что мы стоим на пороге начала нового экономического цикла", — резюмирует Cергей Печинин.
Атлантический океан против Черного моря
Генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская назвала самые популярные сейчас форматы недвижимости: и в Европе, и в США наиболее востребованы малоэтажные проекты в центральных локациях или с хорошими видовыми характеристиками, имеющие либо закрытую территорию, либо отдельный вход. Спрос подогревается ещё и неопределенностью, ведь никто не знает, сколько продлится пандемия и как другие бизнесы, в том числе ретейл, переживут её, поэтому люди предпочитают вкладывать деньги не в коммерческую недвижимость, а в жилую.
Проживающая в Майами блогер Лилит Багдасарова рассказала "ДП", что сейчас студию недалеко от побережья Атлантического океана можно спокойно купить за $100 тыс. В Калифорнии или Нью-Йорке, по её мнению, за такие деньги ничего приобрести нельзя. Она заявляет, что во время пандемии в Штатах подешевело не только жильё (как аренда, так и покупка): понизился и процент, устанавливаемый банками на ипотеку. В США он и так был мизерный по сравнению с Россией, а сегодня составляет в среднем 3%.
Если анализировать ситуацию в ближнем зарубежье, то, к примеру, в Грузии со стороны граждан РФ ранее наблюдался высокий спрос на курортную недвижимость. Но с весны 2020 года и по текущий момент запросов стало заметно меньше, сообщила "ДП" руководитель агентства недвижимости IBERIA Кристина Яворская.
"Я бы сказала, что интерес остался, но многие люди ждут открытия границ. Цены на новостройки при этом не стали ниже, оставшись примерно на прежнем уровне. Небольшие скидки дают застройщики с уровнем цен выше $1500/м2, на предложения в сегменте $600–1000/м2 чаще предоставляются более гибкие условия оплаты и увеличенные рассрочки. Продажи гражданам других стран (в том числе России) при этом есть, сделки оформляются дистанционно. После ослабления ограничительных мер и открытия границ мы ожидаем восстановления спроса", — надеется Кристина Яворская.
Основатель инвестиционного ателье зарубежной недвижимости ARX Роман Качинский согласен, что закрытие границ и общее социально-экономическое напряжение серьезно отразились на возможности и желании россиян инвестировать в зарубежную недвижимость. "Диджитализация диджитализацией, а рынок всё-таки достаточно медленно переходит к практике удалённых сделок. Конечно, кто-то и сейчас находит возможным выбрать подходящий объект за тысячи километров: с помощью видеотрансляций, экспресс-доверенностей на местного представителя, электронного документооборота", — говорит Качинский
Первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал подытоживает, что Россия — далеко не единственная страна, где цены на недвижимость резко выросли в пандемию. Кризис сам по себе стал спусковым крючком, который повлиял на желание людей сохранить свои сбережения, поскольку депозиты уже не дают прежнюю доходность.
Дело в том, что мягкая монетарная политика позволила сделать ипотечные кредиты более доступными (программа льготного кредитования под 6,5% проделна в РФ до середины 2021 года), но при это стимулировала высокий спрос на жильё. Кроме того, увеличилась цена квартир в новостройках, так как колебания курсов валют привели к удорожанию строительных материалов и техники. Естественно, выросла и стоимость квадратного метра. Подобная ситуация сложилась в Австрии, Украине, Люксембурге, Новой Зеландии и Турции, где жильё выросло в цене на 10–27%. В США, где население получило "вертолётные деньги" — прямые выплаты населению, также заметно удорожание жилья, в пределах 13–15% в зависимости от штата, что стало рекордным значением за последние 7 лет.
