Александр Брега: Надо строить как можно быстрее

Ваша компания пережила все кризисы в современной России. От кризиса 1998 года до непростого пандемического 2020 года. Какой был самый сложный?

За 30 лет мы чего только не видели, но любой кризис всё равно является шоком. В 1998 году, когда курс доллара вырос в несколько раз, мы были на грани банкротства. Цены тогда были в условных единицах, и приходилось проводить многочасовые переговоры с подрядчиками, чтобы эти условные единицы привести к общему знаменателю.

Перед 2008 годом было два "ударных" года, когда цены на недвижимость быстро росли. На 200%, если не больше. Было, что называется, "головокружение от успехов". Но жизнь показала, что так будет не всегда. Мы опять переживали сложный момент: квартиры продаются плохо, банковские кредиты нужно обслуживать. Но справились и с этим.

Ваша компания первой в Петербурге начала работать с кредитами и ценными акциями. Насколько сложно было начинать жить в совершенно новых условиях?

Когда я говорю об этом, мало кто верит — люди думают, что я шучу. Наш первый банковский процент был 260% годовых! Сам удивляюсь, как мы выдерживали это.

В 1993 году мы первыми начали выпускать ценные бумаги на рынке недвижимости — так называемые имущественные листы, которые давали право на 1/10 квадратного метра будущего жилья. Каждый день компания публиковала индекс недвижимости. Можно было либо накопить достаточно имущественных листов, чтобы впоследствии купить квартиру, либо продать эти ценные бумаги и на этом заработать. Всего было около 200 владельцев имущественных листов. К примеру, только за пару месяцев стоимость одного листа выросла с 30 000 до 40 000 рублей (Однокомнатная квартира тогда стоила 15 млн руб — прим.ред).

Главный капитал нашей компании — это репутация. У нас практически нет судебных дел, это говорит о том, что мы выполняем все свои обещания, не только перед покупателями, но и перед подрядчиками. И мы платим "как часы".

Мы за всю свою жизнь получили несколько десятков кредитов. И у нас ни разу не было ни пропуска оплаты процентов, ни задержки погашения "тела" кредита. В истории экономических наук всегда главное — это кредитная история. Правда, в нашей стране, с этим начинают соглашаться только в последнее время. И с банками становится проще общаться.

Как вы пережили 2020-й год?

Команда "Мегалита" доказала в бою, что может работать в любых условиях. Нужно было перейти на домашний режим работы, настроить компьютеры, организовать конференц-связь. Все просто на ушах стояли, работали по 20 часов в сутки, но справились!

Вторая задача — не потерять клиентов, а они заняли выжидательную позицию. У нас в этом плане чувствительный бизнес: еду будут покупать всегда, а вот с покупкой квартиры можно подождать. Это точно не предмет первой необходимости.

К тому же из-за локдауна изменилась сама схема покупки. Офисы закрыты, сделка совершается фактически онлайн. Мы объясняли клиентам как работать с электронной подписью, помогали с документами, а к некоторым даже приезжали домой с бумагами.

Российское правительство практически спасло нашу отрасль, когда запустило программу льготной ипотеки со ставкой 6%. Это мудрый, оперативный и ответственный шаг. Никто до сих пор не помогал так нашей отрасли, как в 2020-м году. Рынок ожил, и это позволило нам пережить пандемию.

В июне, в разгар пандемии, мы сдали первую очередь нашего флагманского проекта "Приморский квартал" в Приморском районе в двух шагах от станции метро "Пионерская". На полгода раньше передали ключи дольщикам! Помогла во многом и погода — тёплая зима позволила строить с опережением графика.

"Приморским кварталом" мы начали заниматься более 10 лет назад, в 2007 году. Но сразу к строительству приступить не получилось. Бурное изменение законодательства отразилось на нас напрямую — пришлось 3 раза полностью переделывать проектную документацию. В итоге, наш партнёр принял решение выйти из проекта. Нам предстояло выкупить его долю, и в этот момент нам помог банк "Санкт-Петербург".

В 2017 году началось строительство, а в 2024 году мы закончим. Всего будет возведено 368 тыс. квадратных метров продаваемых площадей. Четвёртая очередь будет строиться уже по эскроу-счетам.

Я считаю, что законодатели сделали серьезную ошибку с эскроу-счетами. Никто не учёл, что последствия отзыва лицензий у банков стоили российской экономике триллионы рублей. И это в разы больше ущерба, который получили обманутые дольщики. По оценке аналитиков, мы говорим о сумме в 300 млрд рублей.

Суть в том, что банки не должны решать, какие объекты и как должен строить девелопер. Они эксперты в финансовых вопросах, и ими должны заниматься. И раньше так и было. Банки уже давно контролировали расходы на проекты и блокировали нецелевое расходование средств.

Новое законодательство меняет саму схему реализации проекта. Теперь решение о строительстве фактически принимает банк, который выдаёт проектное финансирование. Количество новых объектов сокращается, поскольку у кредитных организаций жёсткие требования к их рентабельности.

Кто от этого страдает теперь? Дольщик! Цены в 2020 году повысились уже на 30%.

Есть один принцип работы в нашей стране: "Надо строить быстро, как можно быстрее". Останавливаться нельзя. То меняется курс валюты, то меняется законодательство.

Ваша компания стала одной из первых в Петербурге, построившей бизнес-центр. Планируется ли строительство новой коммерческой недвижимости?

Действительно, наша компания в 1993 году построила один из первых бизнес-центров в Петербурге. Нам предложили подумать, что можно сделать с двумя общежитиями. Это был определённый риск. Тогда же мы получили первый ипотечный займ. Под залог недвижимости криво-косо оформили валютный кредит. И мы открыли бизнес-центр при участии Алексея Кудрина и Михаила Маневича. Первыми арендаторами стала компания, представляющая транспортные услуги, а также лесозаготовительная компания. За полгода мы заполнили это здание на 100%.

Кстати, рядом с жилым комплексом "Приморский квартал" на Богатырском проспекте начнётся строительство бизнес-центра и торгового комплекса. Там интересный проект, но мы торопиться не будем. Этот район активно развивается, насыщается точками притяжения.

А что происходит с проектом строительства загородной недвижимости во Всеволожске?

У нас есть хороший, красивый участок в районе Мельничного ручья. Но загородное строительство является очень капиталоёмким, мы пока не можем полноценно войти в этот проект. Хотя, цель построить загородный посёлок была всегда — сделать грамотно, красиво и комфортно, по европейским стандартам. Надеюсь, мы займёмся нашим проектом после завершения строительства "Приморского квартала" в 2024 году.

Справка о компании:

24 января 1991 года. День рождения компании. Был зарегистрирован научно-производственный концерн VNB, где В – это Брега (Александр Брега выходец из стройотряда, где ему и пришла мысль заняться строительством. Подробнее о нём можно прочитать здесь).

1995 год. Первое в современном девелопменте объединение с банком ("Сбербанк-VNB-Инвест").

2002 год. Первое объединение с иностранной компанией ("Петербургстрой-Skanska").

2006 год. Появление бренда "Мегалит". С этого момента компания фокусируется на строительстве домов комфорт-класса.

2020 год. Компания-застройщик "Мегалит-Охта Групп", реализующая один из крупнейших проектов комплексного освоения территории в Петербурге "Приморский квартал", вошла в перечень системообразующих предприятий.

2020 год. Два проекта "Мегалита" стали призёрами престижной федеральной премии Urban Awards. "Приморский квартал" получил серебро в номинации "Жилой комплекс года комфорт-класса Петербурга", а ЖК "Дом на Львовской" взял золото в номинации "Лучший комплекс апартаментов комфорт-класса Санкт-Петербурга".

2021 год. Участник проекта "Юбиляры", организованный “Деловым Петербургом”.

С 1991 года построено около 1 млн м2 жилой, загородной и коммерческой недвижимости. За это время заселено 12 тыс. семей.