Этой весной Калининградская область пережила испытание: тысячи туристов со всей страны устремились в самый западный регион России на отдых. Хотя море и близко не согрелось для купаний, направление выбилось в лидеры и уже дышало в спину Крыму, Петербургу и Москве. Такой успех легко объяснить: все последние годы российские курорты на берегу Балтики копили позитивный фидбэк туристов, параллельно развивая инфраструктуру. Но не какую попало: застройщикам удаётся воссоздать здесь диковинку — уникальную для России архитектурную среду в новонемецком стиле. Даже в центр Калининграда едут смотреть, по сути, на новостройки: аутентичная "Рыбацкая деревня", например, возведена в конце 2000–х.
Тем печальнее возвращаться из таких поездок в родной Петербург и из иллюминатора глядеть на предместья Пулково: на ряды однотипных многоэтажек, упакованных в масс–маркет и сбытых людям под соусом "дешёвое жильё в престижном Московском районе". И это не говоря о строительных новообразованиях на подступах к городской границе — увы, объект всемирного наследия ЮНЕСКО оказался в осаде злокачественной эстетики.
Вопрос не денег, а вкуса
"Вложения в архитектуру, в проектирование окупают себя, — говорит президент RBI Эдуард Тиктинский. — Как минимум в комфорт–классе и более высоких сегментах, где покупатели видят в этом must have и готовы платить премию за архитектурно яркий проект. Если рассматривать затраты на проектирование в целом, включая не только контракт с архитектором, генпроектировщиком, но и проектно–изыскательские работы, — они, например, в бизнес–классе сегодня составляют порядка 6% от всей производственной себестоимости. Или, в перёсчете на каждый квадратный метр продаваемой площади, около 6 тыс. рублей. Но это действительно качественная архитектура — та, которую мы хотим видеть в наших проектах".
Правда, этот счёт не включает в себя расходы на материалы, но главное — упущенную выгоду от того, что застройщик пожертвует частью прибыли в пользу общественных пространств, а на месте, где по градплану можно "впаять" и десять, и двадцать этажей, — аккуратно пристроит лишь пять.
"Здесь существенное значение имеет не только и не столько архитектура, сколько в целом класс проекта — местоположение и стоимость земли, технические и проектные характеристики, материалы, планировочные решения, оформление МОПов и многое другое, — комментирует Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group). — Всё это вместе с архитектурным обликом закладывается в итоге в стоимость квадратного метра. Так, стоимость “квадрата” в элитном сегменте сейчас может составлять и 350 тыс. рублей, и даже 600 тыс. Тогда как в сегменте масс–маркет его средняя стоимость — 155 тыс. рублей. Отсюда и разница во внешнем облике проекта".
При этом весьма симпатичные невысокие дома от Setl Group с мансардами в новонемецком стиле, но не в Петербурге, а в Калининградской области — продаются за те же самые 150 тыс. рублей. Хотя это действительно дороже, чем масс–маркет в той же локации.
В ЛСР приводят в пример свой элитный проект NEVA HAUS, где некоторые дома имеют сложные фасады с 3D кирпичной кладкой.
"Для воплощения в жизнь этой идеи на Никольском кирпичном заводе была разработана линейка клинкера с нестандартным размером, который по специальной схеме выкладывался по фасаду здания, — рассказал коммерческий директор “ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад” Денис Бабаков. — Такая кладка занимает значительно больше времени и требует высокого уровня профессионализма каменщика. Вкупе это — существенно большие затраты для застройщика, которые могут быть оправданны только в проектах высокого класса. А вот использование кирпича в проектах массового спроса сегодня зачастую экономически невыгодно. Свод правил “Тепловая защита зданий” создаёт условия, которые делают фактически невозможным его использование при строительстве стен. Прямого запрета нет, но для соблюдения требования по теплопередаче кирпичную стену, получается, надо делать полутораметровой. О стоимости такой стены для конечного потребителя говорить не приходится, поэтому кирпичные стены в домах комфорт–класса — большая редкость".
Не отнимайте мечту!
"Даже с не очень дорогими материалами, абсолютно стандартными, можно, имея хороший вкус и соответствующее желание, сделать хороший проект, — убеждена Малеева. — Есть девелоперские компании в регионах, которые делают качественные проекты массового жилья гораздо выше по уровню, чем в Петербурге, хотя у них гораздо меньше бюджеты и цена квадратного метра ниже. Конечно, если архитектурная фирма заточена на то, чтобы 20 лет производить комплексы в 20 этажей, скорее всего, проектировщикам, которые там работают, даже если у них есть архитектурное образование, сложно перестроиться. Это просто трансформирует мозг специалиста и его ощущение пространства. Плюс влияет престиж профессии. В архитекторы должны идти люди с амбициями, которые хотят делать качественные проекты, а последние лет двадцать это было сложно. Просто мечту не надо отнимать у архитекторов, это же творческие люди!"
Интересно, что некоторые застройщики уже приняли на себя обязательства по социальной ответственности и целям устойчивого развития ООН. Однако в списке нет цели, которая предписывала бы застройщикам чуточку больше думать о внешнем облике микрорайонов. Понятие "устойчивая архитектура" акцент делает только на экологичности проектов, но не их красоте. Финансисты тоже толкают рынок именно к экологичности и энергоэффективности. В марте стало известно, что Банк России собирается запускать "зелёную ипотеку", но нет никаких разговоров об инструментах поддержки архитектурного стиля. Пока что это даже звучит нелепо.
"Жилые дома — основа сегодняшнего рынка проектирования, — рассуждает архитектор Степан Липгарт. — Ключевое отличие среднестатистического отечественного зодчего от европейского в особенностях советского образования. 30–40 лет назад представление о жилом здании было как о типовом, серийном сооружении из сборного железобетона с малогабаритными квартирами: дёшево, массово, многоэтажно, безлико. Что в результате стало нормой и для всех нас — потребителей. Мы готовы жить в спальном районе с панельными домами–стенами: юркнул в невзрачную дверь, поднялся на 25–й этаж, защёлкнул дверь, и ты дома: глядишь из окна на сотни таких же окон напротив. Мы так умеем, китайцы, кстати, тоже, а вот европейцу сложно посчитать подобные условия комфортными. Современная западная жилая недвижимость — даже самые недорогие сегменты — об индивидуальном, о малой этажности, о качественном благоустройстве. Иными словами, на уровень и характер жилой среды влияет не только, а порой не столько архитектор, но потребитель, всё общество".
Ветер перемен
"Я оптимистичен, потому что вижу, какой большой шаг вперёд сделал рынок за какие–то 10 лет, — подчёркивает Эдуард Тиктинский. — Всевозможные экономические кризисы, которые повторяются у нас с периодичностью 5–10 лет, как будто даже только идут ему на пользу. В элитной недвижимости мы уже близки к лучшим европейским образцам, приближаемся к ним и в сегменте комфорта — с точки зрения фасадных решений и дизайн–кода".
Немножечко надежды добавил и губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, весной внезапно запретивший строить здания выше 12 этажей. И хотя мера назрела лет двадцать назад, лучше очень поздно, чем вообще никогда. "Такого нет ни в одном городе, — радуется Екатерина Малеева. — То есть сейчас все карты в руки проектировщикам делать качественную застройку. Вопрос теперь исключительно в их квалификации".
Но вот с этим–то как раз не всё так очевидно. Увы, очень часто на вопрос о красоте тех или иных проектов застройщики отвечают: "А нам красиво, а мы так видим". Возразить на это действительно нечего: на вкус и цвет — за пределами охранной зоны — ЮНЕСКО бессильно. Так что, вероятно, теперь этот спор рассудит только история.
Сокращённая версия материала была впервые опубликована в "ДП" №68’2021
