Заполняемость торговых центров почти достигла допандемийных значений. Пришли новые бренды, но стали закрываться объекты общепита и развлечений.
На начало 2022 года уровень вакантных площадей в качественных концептуальных проектах находится на отметке 2–2,5%, отмечают в IPG.Estate. Средневзвешенный уровень вакансии на рынке торговой недвижимости Петербурга составляет 6%. Таким образом, с конца 2020–го уровень по рынку вырос не более чем на 1,8%.
В Colliers отмечают, что доля свободных площадей в классических торговых центрах города незначительно увеличилась — до 5,4% (на 0,3% к 2020 году). При этом в 2021 году в торговых центрах Петербурга произошло в 3,5 раза больше открытий, чем в 2020–м.
Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Наталия Киреева замечает, что в первом полугодии 2021–го в торговых центрах наблюдался отток арендаторов и доля закрывшихся превышала долю открытых магазинов на 46% (исходя из площади). За счёт этого вакантность росла, достигнув пика в июне 2021 года. Во втором полугодии тренд сменился и произошло превышение открытий по сравнению с закрытиями на 29%. Однако в корне это ситуацию не исправило. "Если смотреть весь год целиком, то динамика открытий в среднем по рынку будет отрицательной: закрылось больше магазинов, чем открылось", — говорит Наталия Киреева.
В JLL добавляют, что основная ротация в ТЦ традиционно происходит в сегменте одежды и аксессуаров. Эти магазины лидируют в структуре и открытий, и закрытий. Но положительная динамика говорит о стабилизации ситуации во второй половине 2021–го. С июня по декабрь открылось на 12 тыс. м² больше магазинов одежды и аксессуаров, чем закрылось.
А вот развлекательный формат переживает не лучшие времена: в структуре закрытий его доля весьма заметна. В первую очередь пришлось сворачиваться кинотеатрам, а также детским магазинам.
Тем не менее в торговых центрах появляются новые бренды, ранее не представленные в Петербурге. Среди них PitBull West Coast, Marc&Andre, Dirk Bikkembergs, Jacadi, Polo Ralph Lauren, EA7, Nebbia.
Руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate Валерий Трушин замечает, что, так как рынок ТЦ в Петербурге сильно стратифицирован, стоит рассматривать ротацию с двух точек зрения. Есть качественные торговые комплексы, состав арендаторов которых устоялся и практически не претерпел изменений за 2021 год. В проектах с менее профессиональным подходом к управлению действительно наблюдается ротация, темпы которой выше показателей 2020 года. Однако показатель 2021–го не превышает 10%, что не является критичным.
По ощущениям игроков рынка, за год доля вакантных площадей сильно сократилась. Управляющий партнёр холдинга "Ай Би Групп" Юрий Борисов отмечает, что в течение 2021 года потери 2020–го были полностью ликвидированы. Ротация была относительно небольшой и в основном касалась тех арендаторов, которые лично столкнулись с COVID–19. Денежный поток по итогам 2021 года достиг примерно 98% от уровня 2019–го, что является хорошим результатом. Ведь действие ограничений, наложенных на деятельность торговых центров, сохраняется.
Коммерческий директор MALLTECH Мария Дриц отмечает, что на сегодняшний день доля вакантных площадей в ТРК "Лето" составляет менее 1% от арендопригодной площади. Этот уровень соответствует допандемийным значениям. За предыдущий год в ТРК появилось 16 новых арендаторов, ещё семь произвели реконцепцию.
"Наибольший интерес мы видим со стороны компаний из категории товаров для дома и fashion–операторов. Слабее всего интересуются площадями в ТРК операторы общественного питания и товаров для детства. Это связано в первую очередь с ограничительными мерами, действующими в Петербурге", — подчёркивает Мария Дриц.
Директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК "Невский Центр") Екатерина Трушлякова говорит, что по сравнению с 2020–м заполняемость в 2021 году заметно выросла. Сейчас она находится на уровне 2019 года. Более того, состав арендаторов значительно усилился. Например, в ТЦ появились "Технопарк", Wolford, "Леонардо", "Буше", CookHouse, KuchenLand, Sokolov, новый офис "Сбера". В скором времени планируется открытие Falke, New Balance и Guliver.
"Активно развиваются все сегменты за исключением общественного питания, на плечи которого легло больше всего ограничений. Мы активно заключаем договоры аренды с магазинами одежды, товаров для дома, электроники и ювелирных изделий. В целом все возможные риски уже определены, и участники рынка чётко понимают ограничения. Соответственно, все эти моменты можно закладывать в обсуждаемый договор", — рассказывает Екатерина Трушлякова.
Руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании "Этажи" в Петербурге Сергей Каратаев говорит, что, несмотря на постепенное восстановление интереса к аренде помещений в торговых центрах на фоне растущего трафика в них, рынок сохраняет свою направленность на арендаторов. Они стали более тщательно подходить к выбору помещений, в том числе и с точки зрения рисков снижения трафика из–за неопределённой ситуации с развитием пандемии. Крупные торговые центры были, есть и будут, но конкуренция за арендаторов среди них в этом году будет сохраняться высокой. На этом этапе ТЦ важно поддерживать актуальность концепции и вести активную работу по привлечению дополнительного трафика. Выиграют в этой ситуации те, кто в существующих условиях займёт активную позицию и сможет добиться повышения уровня лояльности клиентов в формате как b2c, так и b2b.
В начале наступившего года в торговых центрах также уже успела произойти небольшая ротация и обновление состава арендаторов. К примеру, в ТРК "Европолис" закрылись магазины Paolo Conte и NYX.
Известно, что ряд торговых центров запланировали проведение реконцепции и восстановление сегмента общественного питания за счёт привлечения новых операторов и открытия фуд–холлов.
