Производители, рассчитывавшие заняться импортозамещением, сталкиваются с нехваткой подходящих помещений и участков в Петербурге. От ситуации выиграет Ленобласть.
Европейский производитель запчастей Blumaq купил землю у съезда с КАД в районе Бугров. По данным Росреестра, приобретено два участка общей площадью около 1 га. На площадке уже идут строительные работы. В компании не ответили за запрос "ДП". Участок находится на территории парка KAD Gate Park, продажей которого занимается Российский аукционный дом. В РАД не раскрывают, под какие цели выкуплена площадка.
В условиях растущего дефицита комплектующих и проблем с логистикой новому собственнику будет целесообразно построить производственный комплекс, рассчитанный не только на рынок агломерации, но и на весь Северо–Запад, считают эксперты. При этом градостроительные нормы позволяют строить здесь не только промку, но также складские и торговые объекты. Стоимость сделки не раскрывается, на сайте РАД сейчас рекламируются ещё несколько участков в этой локации по цене около 9 тыс. руб. / м2. Помимо Bluemaq, по данным Росреестра, участки здесь приобретены также структурами "Лукойла", "Газпром газомоторное топливо" и др. На них также ведётся строительство.
"Свободных участков под производственные объекты в пригодном состоянии в городе очень мало — все хорошие площадки давно застроены жильём и будут застраиваться дальше", — подтверждает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании "Петерлэнд". Например, два крупных участка с производственными объектами компании "ЛОМО", которые сдаются в аренду предприятиям разного профиля, могут приобрести Группа RBI и ГК "ПИК". Это означает, что на улице окажутся несколько десятков реально работающих компаний. Найти для них новые площадки с такой же транспортной доступностью и мощностями будет непросто, отмечают брокеры.
"В черте города промплощадки или непосредственно производственные объекты (браунфилды) можно найти в действующих промзонах — на Парнасе, в Невском районе, в районе Индустриального пр. и др. либо на окраинах — в Шушарах, в Марьино, на Волхонке. В области площадок больше, но степень их подготовленности ниже, а транспортная доступность хуже", — объясняет Юрий Зарецкий.
Повезёт соседу
В выигрыше будет Ленобласть, говорят участники рынка. "Мы наблюдаем рост запросов по размещению промышленных объектов, в частности на территориях во Всеволожском районе (Мурино, Бугры)", — прокомментировали "ДП" в экономическом блоке правительства Ленобласти. Всего за первое полугодие 2022 года в Агентство экономического развития Ленобласти поступило 35 заявок на сопровождение инвестпроектов, что больше, чем за аналогичный период прошлого года. В основном поступают заявки из сфер туризма, пищевой промышленности и стройматериалов, поясняют областные чиновники.
Покупать и строить
По данным брокеров, цены на качественные объекты и подготовленные участки существенно увеличились. Запросы собственников объектов С–класса (наименее подходящие) выросли незначительно, поскольку предложение в этом сегменте стабильно остаётся на достаточно высоком уровне. Оно сформировано в основном активами частных собственников, у государства готовых участков почти нет, а те, что есть, — недоступны широкому кругу инвесторов.
"На фоне новостей о промышленной ипотеке под 5% и “земле за рубль” мы наблюдаем высокую активность со стороны производственных компаний. В основном они рассматривают покупку готовых объектов или участков для самостоятельного строительства с привлечением заёмных средств", — комментирует Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнёр IPG.Estate.
"Активность промышленного сегмента — на высоте. Уход ряда производителей открыл возможность активным игрокам занять новые ниши и увеличить объёмы производства", — согласен Александр Шевелёв, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Maris. По его словам, баланс запросов по типу сделки продолжает смещаться в сторону приобретения объектов в собственность. Актуален и вариант строительства.
Николай Пиксаев, генеральный директор ООО "Девелопмент–инвест", девелопер проекта промышленного парка "Софийский", отмечает рост спроса на участки под производственно–складские объекты как со стороны компаний, создающих объекты "с нуля", так и среди существующих предприятий, планирующих расширение. Спрос есть на объекты практически всех отраслей промышленности, говорит он.
Ажиотаж в зоне
Наибольшим спросом пользуются инженерно подготовленные участки, на которых можно начинать стройку практически сразу после подписания договора купли–продажи. Этот вариант — оптимальный для современных производств, которые не хотят работать в старых цехах, изыскивая необходимые мощности по электричеству, воде и т. п. В этом контексте ожидаемо вырос спрос на участки в особой экономической зоне "Санкт–Петербург".
Проблема в том, что принять всех желающих ОЭЗ не сможет. В прошлом году было анонсировано её расширение за счёт крупного участка на территории промзоны "Парнас", принадлежащего городу, и части индустриального парка "Марьино". Однако решение по Парнасу до сих пор не принято, средства на подготовку земель не выделены, а от сделки по покупке "Марьино" у ВТБ власти отказались.
На данный момент в ОЭЗ всего 16 га свободной земли, говорит генеральный директор АО "ОЭЗ “Санкт–Петербург”" Тамара Рондалева. Сейчас подано 35 заявок от потенциальных инвесторов, сообщила она. У 12 компаний уже готовы бизнес–планы. Для сравнения: годом ранее количество заявок было примерно в 2 раза меньше. С начала года состоялись два экспертных совета, по их итогам зарегистрировано три новых резидента с проектами в области разработки новых материалов, авиадвигателестроения и фармпромышленности. Два проекта по итогам экспертного совета были отправлены на доработку. "Город готовит заявку в Минэкономразвития России на расширение территории ОЭЗ. Подготовку инфраструктуры начнём после включения нового участка в границы территории ОЭЗ. Готовить инфраструктуру мы можем параллельно с работой резидентов на участках. Ориентировочно процесс можно будет запустить в середине 2023 года. Появление первого предприятия на третьей площадке зависит от сроков его строительства", — отмечает она.
С января по август 2022 года комитет по инвестициям принял 133 заявления по проектам производственного назначения на 42 участка. Большинство — в сфере строительной промышленности, а также тяжёлой, фармацевтической, нефтехимической и др. Целевым назначением за этот период инвесторам предоставлено два участка под производственные объекты: в Колпинском районе — для реконструкции главной компрессорной станции, в Приморском районе — для строительства машиностроительного завода полного цикла.
Документы по программе льготного предоставления участков под промку, анонсированной в марте, Смольный согласовывал более полугода, и только в начале сентября профильный комитет начал приём заявок от потенциальных инвесторов. При этом за последние полгода на торги не выставили ни одного участка.
Дна не видно
В Смольном характеризуют текущую ситуацию в экономике в целом и промышленности в частности как стабильную. Действительно, на данный момент резкое падение производства в городе зафиксировано только в автомобилестроении.
При этом не идёт речь также и о прорыве или резком оживлении местной промышленности. По данным Петростата, промпроизводство в Петербурге за 7 месяцев выросло на 4,7% к аналогичному периоду прошлого года, но июль 2022 года оказался хуже июня на 0,5%. В соседней Ленобласти промпроизводство за 7 месяцев сократилось на 0,2%, июль прошёл хуже июня на 0,3%.
Как видно из данных статведомства, в обоих регионах пока не наступил "отскок" от дна кризиса. Вероятно, местную промышленность по–прежнему сдерживают проблемы с иностранными поставками оборудования, комплектующих и сырья. На итогах работы сразу нескольких отраслей, особенно весной и в начале лета, отразился уход иностранных компаний. При этом новые возможности, кажется, нащупали уже несколько отраслей: пищёвка, производители одежды, обуви, кожи, лекарственных препаратов.
Добавим, что объём инвестиций в отрасли в текущем году также притормаживает. По итогам января–июня 2022 года объём инвестиций в основной капитал промышленности Петербурга составил 57,5 млрд рублей — это составляет долю примерно 23,5% в общей структуре этих вложений. При этом за тот же период прошлого года доля инвестиций в основной капитал промышленности города была выше: 32,4%.
“
Сейчас большая часть малых и средних промышленных предприятий располагается на старых заводских площадях в городских промзонах. Компании покрупнее имеют или строят заводы в индустриальных парках и за их пределами. Переезд из старых промзон на новые площади — процесс постепенный. Его катализаторами являются рост требований к современным промышленным зданиям, с одной стороны, и вытеснение промзон жилой застройкой — с другой. На примере "Марьино" могу сказать, что спрос на промышленные участки, вышедший на пик в прошлом году, с февраля резко упал, однако еженедельно мы по–прежнему принимаем несколько заявок. На ПМЭФ мы заключили сделку с компанией "Аист", которая хочет полностью вывести производство из центра города. До конца года планируем заключить ещё две–три сделки с небольшими отечественными производителями. Создание инфраструктуры в виде универсальных промышленных зданий будет полезно только для малых предприятий. Средним и тем более крупным компаниям для размещения производства необходимо построить новое здание, максимально соответствующее их технологии, то есть по индивидуальному техническому заданию. Цены на участки с прошлого года выросли, однако надо иметь в виду, что расходы на приобретение земли и выкуп инженерных мощностей составляют лишь 3–5% в смете всего инвестиционного проекта по строительству и оснащению завода. Цены на строительство в этом году прекратили свой рост и, по оценкам экспертов, находятся на уровне конца 2021 года. А вот с оборудованием ввиду санкций наблюдаются сложности, и многие промышленники, запроектировавшие свои заводы в прошлом году, вынуждены вносить в проект корректировки, выбирая доступные для приобретения аналоги производственного оборудования.
Александр Паршуков
директор по развитию индустриального парка "Марьино"
“
Для нашей агломерации характерен дефицит готовых универсальных объектов, пригодных для небольших производителей, а также инженерно обеспеченных участков, востребованных под средние и крупные предприятия. Безусловно, участок "за рубль" от государства — привлекательный с точки зрения бизнеса вариант, который стоит того, чтобы подождать. Но многие производители, откликнувшиеся на запрос по импортозамещению, хотели бы запустить свои проекты в самые короткие сроки. Поэтому они идут к частным собственникам. За эти полгода последние заметно повысили цены, при этом за хорошие участки в условиях сильного дефицита покупатели готовы не только платить рыночную цену, но и переплачивать — в пределах разумного.
Елена Бодрова
исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов
“
Сегодня есть разнонаправленные настроения: многие промышленные зоны хотят отдать под редевелопмент, многие предприятия имеют избыточное количество земельных участков. Несколько лет назад была попытка провести аудит промышленных компаний на предмет использования по назначению участков, которые у них имеются, под производственные цели. Однако это исследование тяжело шло, потому что особой заинтересованности у собственников показывать свои активы не было. Статистические данные о назначении земельных участков в городе — жилая застройка, общественно–деловая, промышленная — есть. Но они не всегда отражают возможность использования тех или иных участков.
Владимир Катенев
президент Санкт–Петербургской торгово–промышленной палаты
