Несмотря на мораторий на штрафные санкции к застройщикам за не вовремя сданные квартиры, количество таких дел в судах велико. Но получить с девелоперов неустойку удаётся всё реже и реже.
По данным Городского суда Петербурга, за 6 месяцев 2022 года рассмотрено 480 дел, связанных с претензиями дольщиков к застройщикам. Заявлено требований на 280 млн рублей, из которых удовлетворена лишь четверть — на 74,9 млн.
Пандемия в помощь
По сравнению с доковидными временами эти показатели снизились. Так, в 2019 году через Городской суд прошло 1492 иска. Сумма заявленных требований — 725,8 млн рублей, из которых удовлетворено 185,2 млн, притом что объёмы ввода жилья остались на прежнем уровне.
После этого, в 2020–м, количество споров резко снизилось (см. инфографику). Основная причина — коронавирус. Из–за него было принято постановление правительства РФ № 423, ограничившее период взыскания неустоек с застройщика (до 1 января 2021 года). После этого вышли "ковидные" обзоры практики Верховного суда, давшие некоторые послабления по исполнению обязательств. Помимо чисто юридических причин есть и вполне житейские: COVID–19 не щадил ни дольщиков, ни судей. И тот факт, что в 2020 году число удовлетворённых требований резко снизилось, скорее вызван приостановкой работы судов: часть споров перешла в следующий год.
Но как бы там ни было, процент удовлетворённых требований снижался: в 2019 году это было примерно 25% сумм, содержавшихся в исковых заявлениях, в 2020–м — 13%, а в 2021–м — 9,8%.
"Причина снижения процента удовлетворённых исков в 2020 и 2021 годах очевидна — мораторий на начисление неустоек к застройщику. Соответственно, суд мог отказывать во взыскании процентов, которые предъявлялись за период с апреля по конец 2020 года", — говорит Екатерина Токарева, партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper.
Ещё одна причина — переход застройщиков на проектное финансирование и использование эскроу–счетов. После введения в середине 2018 года изменений в порядок работы девелоперов ряд из них после нарушения сроков сдачи начали понуждать потребителей к заключению дополнительных соглашений к договору долевого участия. Мотивом якобы служило истечение срока действия эскроу–счетов. Если же потребитель отказывался подписывать такое соглашение, застройщик мог расторгнуть с ним договор, а затем продать ту же квартиру дороже.
Всё сложнее и сложнее
Тенденция статистики 2022 года — постепенное восстановление количества споров. Но как отмечают эксперты, процент удовлетворённых требований уже достиг уровня 2019 года. Видимо, дольщики учли "ковидный" опыт и предъявляют более обоснованные требования. Либо же это связано со скачком цен на первичном рынке жилья (размер требований обычно напрямую связан со стоимостью объекта).
Юристы говорят, что, пока девелоперы ставят во главу угла погоню за количеством введённых в эксплуатацию квадратных метров, принципиально отношения между застройщиком и гражданином не изменятся. Этот тезис иллюстрирует постановление правительства № 442 от 23 марта 2022 года. Оно, в частности, сузило возможности дольщиков защищать свои права по спорам об устранении недостатков. Теперь, перед тем как добиваться уменьшения стоимости квартиры или компенсировать затраты на их устранение, гражданин в обязательном порядке вынужден потребовать у застройщика безвозмездного устранения недоделок.
Не устраивают сроки и качество
По количеству споров по инициативе дольщиков в судах общей юрисдикции пальму первенства традиционно держат требования о взыскании неустоек за просрочку передачи объектов строительства. Дальше идут споры об устранении недостатков в квартирах (как правило, к ним добавляются штрафы за неустранение), о признании права на квартиры и о взыскании разницы между первоначальной и рыночной стоимостью недвижимости (если договор расторгнут и квартира не передана).
Компании не всегда выдерживают сроки сдачи домов, причём часто не по своей вине, а по вине монополистов или чиновников, возражают застройщики. А потребители бегут в суд, требуют компенсаций. И закон их поддерживает.
Как говорят девелоперы, в конфликтах с дольщиками они всегда остаются крайними и вынуждены платить, даже если не виноваты. А это ввергает проекты в убытки, а компании (особенно небольшие) — в банкротства. На компенсации и штрафы приходится привлекать деньги с других строек.
Кормушка для юристов
Участники рынка также отмечают, что на конфликтах строителей и покупателей жилья кормится целая армия юристов.
"Как только ввод какого–то дома задерживают, на его парадных тут же появляются объявления о готовности юристов за процент быстро отсудить у строителя до 500 тыс. рублей за срыв срока. И многие на это соглашаются, вместо того чтобы решать всё миром", — рассказывает топ–менеджер одной из девелоперских компаний.
Главный интерес потребителя строящейся недвижимости заключается в том, чтобы дом достроили и чтобы цена была доступной.
"А адвокатский интерес в том, чтобы было как можно больше пунктов, по которым можно было бы привлечь к финансовой ответственности застройщиков, — говорит директор по развитию “Л1” Надежда Калашникова. — Разумеется, ни цена квадратного метра, ни достройка дома юристов при этом не волнует. Всякий раз, когда они отсуживают у застройщика деньги за невыполнение пункта договора, стройка растягивается. И результат получается обратным: цена растёт, сроки сдачи отодвигаются".
По данным Анны Горбенко, эксперта конкурса "Доверие потребителя", больше всего претензий к качеству передаваемых объектов у тех застройщиков, у которых и количество объектов очень значительное. "К сожалению, говорить о том, что застройщики стремятся улучшить качество передаваемых объектов или повысить контроль за качеством, я не могу", — отмечает эксперт.
По её мнению, судебная активность дольщиков часто связана с тем, что застройщики не хотят с ними общаться.
"Представители девелоперов, после того как потребитель заключил договор долевого участия и оплатил будущую квартиру, не считают необходимым вежливо и доброжелательно общаться с дольщиками, игнорируют их претензии. Кроме того, многие юристы активно разжигают огонь в сердцах потребителей на различных форумах, в чатах и группах, обещая золотые горы. Всё это способствует увеличению числа случаев так называемого потребительского терроризма", — говорит Анна Горбенко.
Впрочем, по мнению Екатерины Токаревой, сейчас мы точно не можем говорить об эпидемии потребительского экстремизма. "Дольщик — самая уязвимая фигура. Он отдаёт значительные деньги в надежде через несколько лет (как правило, это 3 года) получить обещанное. Всё это время он, вероятно, платит ипотеку, платит за съём жилья, тратит нервы на то, чтобы следить за ходом строительства. Да и суды не склонны удовлетворять его требования произвольно. Поэтому больше положенного потребитель точно не получит", — уверена юрист.
“
В России качество построенного объекта в сфере жилья — это обычно добрая воля застройщика. И наше законодательство с судебной практикой сами по себе не могут сподвигнуть всех застройщиков строить высококачественные дома. Улучшать стандарты стройки некоторые компании стимулирует желание иметь хорошую репутацию и получать конкурентные преимущества за счёт качественных домов. Такие примеры есть, но это точно не общее правило. Стали ли застройщики лучше защищаться? Да, наверное. Но и дольщики в своей массе серьёзно продвинулись на ниве защиты своих прав. Так что счёт в матче "застройщик против дольщика" определяется скорее текущими политическими факторами и лоббистскими возможностями. Что это за факторы и кто эффективнее продвигает свои интересы на властном уровне — думаю, вполне понятно.
Алексей Агеев
партнёр юридической фирмы Ru.Courts
“
Говорить о потребительском экстремизме в России (даже в целом, а не только в спорах с дольщиками), мне кажется, нельзя. Данная проблема больше свойственна западным странам (скажем, США), где граждане, более осведомлённые о своих правах, начинают ими злоупотреблять. Да и в целом представить злоупотребление в сфере долевого строительства довольно сложно. Ведь сроки чётко определены, а проектная документация содержит подробное описание будущей квартиры. А когда оснований для претензий объективно нет (срок не пропущен, дом соответствует документации), вряд ли кто будет напрасно тратить время на спор в суде. Проще злоупотреблять правами в части сделанного ремонта, но и здесь граждане начинают спорить лишь тогда, когда он действительно выполнен некачественно.
Вячеслав Климов
Юрист адвокатского бюро Asterisk
