Взяли в полукольцо: как власти решали земельный вопрос с участками вдоль КАД

Сегодня свободной земли под застройку в Петербурге почти не осталось, поэтому девелоперы стали чаще приобретать крупные участки на периферии города. Подготовка к осваиванию этих территорий началась ещё в начале 2000-х. Именно об этом шла речь в номере "Делового Петербурга" 1802 от 17 ноября 2004 года.

Из этой статьи вы узнаете, что:

• Ленобласть планировала получить около $300 млн от реализации прав на аренду 3 тыс. га вдоль трассы КАД (доллар в то время стоил примерно 28 рублей)
• Изъятие земель у собственников обосновывалось тем, что участки будут использоваться для госнужд
• Привлечение инвесторов для застройки части территорий объясняли сложной ситуацией с коммунальной инфраструктурой
• Создание инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры в районе Кудрово оценивалось в $100 млн
• От выкупа земли власти отказались из-за слишком сложных юридических процедур
• Цена земли под ИЖС у восточного полукольца КАД на тот момент составляла до $2 тыс. за сотку

Автор материала — Екатерина Фомичева (сейчас продолжает работать в петербургской журналистике).

Ленобласть решила земельный вопрос

Правительство Ленинградской области в ближайшее время намерено изъять у ЗАО "Ручьи" и ЗАО "Бугры" более 200 га земель, прилегающих к восточному полукольцу КАД. Проект постановления областного правительства по земельному вопросу уже готов, ожидается, что оно будет подписано на этой неделе.

У ЗАО "Ручьи" планируется изъять около 180 га, у ЗАО "Бугры" — 30 га. Известно, что "Ручьи" часть земли взяло в аренду, часть находится в собственности у пайщиков. За отобранные земли совхозы получат денежную компенсацию, размер которой пока не определен. Примечательно, что часть земель у "Бугров" и "Ручьев" уже была изъята при строительстве самой дороги. В частности, у "Ручьев" было изъято 130 га, на которых хозяйство выращивало овощи. Всего ЗАО "Ручьи" располагает 3,5 тыс. га.

Строго по кодексу

Как пояснил председатель областного комитета по управлению государственным имуществом Александр Дрозденко, изъятие земель производится в соответствии с Земельным кодексом РФ на основании того, что земли будут использоваться для государственных нужд. Это стало возможным после утверждения схемы зонирования южного и восточного полуколец КАД, проходящих по территории области.

Земли хозяйств, попавшие в зону градостроительного регулирования КАД, после изъятия планируется выставить на торги на право заключения договоров долгосрочной аренды (на срок не менее 25 лет). Вырученные с торгов деньги частично пойдут как раз на компенсацию для хозяйств. Часть территорий предполагается предоставлять по прямому инвестиционному соглашению для реализации различных проектов, в том числе строительства складских комплексов, жилья.

Продолжат на юге

Александр Дрозденко отметил, что в будущем правительство намерено изымать земли, прилегающие к южному полукольцу, а также сельхозугодья, которые не используются по назначению. В частности, правительство области намерено изъять 3,5 тыс. га у ОАО "Спутник", которое уже более 2 лет не использует свои площади для сельхоздеятельности.

"Мы решили отказаться от выкупа земель, как планировали раньше. Дело в том, что очень сложно купить выделенный в натуре, правильно оформленный юридически земельный пай — это длительная процедура. Из-за этого многие компании, выкупившие паи, сейчас находятся в легком нокдауне", — пояснил Александр Дрозденко.

"Как собственник, я против того, чтобы сельхозземля перекупалась и выставлялась на торги, но, как депутат, я понимаю представителей правительства, — говорит генеральный директор ЗАО "Ручьи" Александр Трафимов. — Так, в Ново-Девяткино сложилась сложная социальная обстановка, в том числе проблемы с водоснабжением, и единственным выходом является привлечение инвесторов для застройки части территорий. Для этого нужно продать часть сельхозугодий, в том числе наших. О размере компенсации мы договариваемся".

Генеральный директор ЗАО "Бугры" Александр Кальченко не комментирует планы правительства, но отмечает: "Нам надо сохранить наше хозяйство в целостности, это главное".

Факты:

• В декабре Фонд имущества Ленинградской области планирует провести первые торги на право застройки территории вокруг кольцевой автомобильной дороги. Планируется выставить на торги четыре участка размером от 1 до 3 га каждый в районе Кудрово (пересечение КАД и Мурманского шоссе, трасса "Кола").
• Для создания инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры в этом районе потребуются вложения в объеме около $100 млн.
• Всего в районе Кудрово возможно освоить около 300 га и построить там жилые дома, торговые центры и школы.
• 800 га земель сельскохозяйственного назначения планировала ранее выкупить администрация Ленобласти в районе восточного полукольца кольцевой автомобильной дороги.

Под изъятие попадают земли, которые не используются по назначению

Правительство области имеет право изъять земли для государственных нужд. Но это право относится только к участкам, которые не использовались по назначению более 2 лет. По оценкам специалистов компании "Бекар. Консалтинг", цена земли под ИЖС у восточного полукольца КАД составляет $1-2 тыс. за сотку ($10-20 за 1 м2). Стоимость земли под нежилую застройку, непосредственно примыкающую к КАД у транспортных развязок, составляет $10-15 за 1 м2.

По мнению экспертов рынка, размер компенсации за изъятые участки определяется не рыночной стоимостью земли, а возможными потерями прибыли, которую мог бы получить собственник, если бы всё-таки решил возделывать эту территорию. По мнению экспертов, рынок "крутится" в основном вокруг паевой земли, а не тех участков, которые принадлежат акционерным обществам.

Основная часть земельных паёв уже скуплена, часть предприятий пока сопротивляется, в частности ЗАО "Всеволожское". При этом паи скуплены, но не выделены в натуре. Процедура их выделения сложна: расположение участка нужно согласовывать с каждым другим пайщиком и получать его разрешение. При этом каждый хочет получить участок получше. Так, на всех площадях совхоза, которые расположены рядом с КАД, реально интересным может быть только один участок, и именно за него будут биться новые собственники земельных невыделенных паев.

Глеб Макаренко, заместитель генерального директора НП "Агро-инвест", говорит: "По закону изымается земля, которая не использовалась более 2 лет. Поэтому не думаю, что изъятие земель значительно повлияет на рынок и подорвёт его. Главное, чтобы государство соблюдало интересы собственников и определило достойный размер денежной компенсации".

Юрист Русского фонда недвижимости Максим Финионов отмечает: "Думаю, рынок областной земли развивался бы лучше, если бы региональные власти активней занимались переводом земель из одной категории в другую параллельно с выкупом и изъятием участков. Как вариант область могла бы разрешить хозяйствам переводить сельхозземлю в другую категорию и использовать её для других целей и при этом отчислять часть прибыли в областной бюджет".

Факты:

• Земельные паи появились во время акционирования совхозов в 90-х гг.
• Сейчас в одном хозяйстве может быть несколько сот пайщиков. Как правило, расположение земельного участка, которым владеет тот или иной пайщик, не определено.
• Месторасположение участка определяется только по желанию пайщика после согласования с другими владельцами паёв.
• Земельный пай с чётко оговоренными границами участка называется "пай в натуре".
• Предусмотрительные нынешние владельцы и руководители областных хозяйств стараются самостоятельно скупить паи у своих сотрудников, чтобы не допустить прихода новых собственников.

Петербург забывает о кольцевой

В настоящее время зонированием территорий около КАД в черте города, в отличие от Ленобласти, никто не занимается. Как сообщили в КБДХ, это связано с тем, что кольцевая дорога в основном проходит по территории Ленобласти, а в тех местах, где трасса попадает в городскую черту, земля не представляет большого интереса. На петербургских участках КАД находятся в основном кладбища и свалки.

В КУГИ Петербурга отметили, что за последнее время отчуждение земель идёт не очень активно. В августе этого года вышло постановление правительства Петербурга 1379 об изъятии земельного участка у ООО "Гатчинская нефтяная компания", расположенного в Шушарах. Готовится ещё одно постановление об изъятии участка у ООО "Руслан".

Вместе с тем, в мае прошлого года администрация намеревалась глобально изменить облик земель, прилегающих к КАД. В соответствии с распоряжением 990-ра от 07.05.2003 город должен был расторгнуть договоры аренды земельных участков на территории первой очереди строительства КАД, то есть на участке от Приозерского шоссе до трассы "Россия". Предполагалось очистить примыкающие к КАД территории от 37 жилых домов и изъять земельные участки под строительство у 52 петербургских фирм. Расторгать договоры должно ГУ "Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург Министерства транспорта Российской Федерации". Изъятие земельных участков общей площадью 90,9 га у петербургских компаний и расселение стоящих на придорожной территории домов должно быть завершено к концу 2005 г.