Действующая с 2020 года программа комплексного развития территорий меняет девелоперский рынок. Власти стимулируют переход девелоперов от проектов greenfield в реновацию существующей застройки. Передовиком здесь ожидаемо стала Москва. А один из немногих субъектов, который продолжает идти своим путём, — Петербург.
Работу программы регулирует принятый в конце 2020 года закон № 494–ФЗ о комплексном развитии территорий. Основными задачами КРТ являются развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшение их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. КРТ сравнивают с московской программой реновации, так как она также предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Регионы вправе самостоятельно определять критерии для таких домов, но меры поддержки на них не распространяются.
Московские власти, нащупав технологию в истории с расселением хрущёвок, а потом обкатав механизмы КРТ в 2021–2022 годах на относительно небольшом количестве площадок, поставили на поток формирование новых. То есть власти самостоятельно формируют проекты на месте "неэффективно используемой территории", готовят градостроительные документы. После публикации проекта решения о КРТ городские власти должны направить всем правообладателям объектов, включённых в границы КРТ, предложение о заключении между правообладателями соглашения о КРТ. Если собственники не готовы взяться за проект (а чаще всего они не готовы) и не заключают соглашение, в этом случае либо реализация КРТ проводится городскими властями, либо площадка выставляется на торги и уже победитель торгов занимается редевелопментом. А собственник получает компенсацию. Если он не согласен, её размер определяет суд.
Жёстко, но цивилизованно. Сейчас, по данным сайта градостроительного комплекса Москвы, в столице 236 проектов на разных стадиях проработки реализации общей площадью более 3,1 тыс. га. Объём инвестиций в них составит 17,3 трлн рублей.
Как объяснял в интервью "ДП" стратегию федеральных властей заместитель министра строительства и жилищно–коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин, цель — изменить облик городов, особенно столичных городов нашей страны.
"Раньше большие проекты реализовывались в полях. Сегодня мы ведём комплексное развитие территорий, да, это сложнее, да, технически непросто, но это необходимо для формирования нового качества жизни граждан, модернизации инфраструктуры, общественного транспорта и всего остального. Механизм комплексного развития территории направлен на опережающий темп расселения аварийного жилья, на чёткие правила по публичным соглашениям власти и застройщика", — уточнял он.
По данным Минстроя РФ, сейчас в 77 субъектах РФ в активной стадии реализуется больше 660 территорий площадью 15,8 тыс. га с градпотенциалом 111 млн м2, из которых порядка 80,9 млн "квадратов" — жилая площадь. Всего в проработке 1241 территория на 221 млн м2, из которых 170 млн м2 — жильё.
Проекты комплексного развития территорий (КРТ) реализуются почти по всей стране, но не в Петербурге. С точки зрения нормативной базы — федеральный рамочный закон есть, а местного пока нет. Как, впрочем, и сверхзаинтересованности со стороны властей. Попытка принять такой закон была 2 года назад, но под грозные протесты градозащитников и активных жителей хрущёвок инициативу быстро свернули и отложили до лучших времён.
А ведь именно городские власти наделены правом принять решение о реновации. Они могут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Главный плюс для девелоперов, которые решают войти в КРТ, — то, что проблему с изъятием земли, зданий, квартир они решают совместно с властями. То есть если раньше (как, например, в первой программе петербургской реновации — РЗТ) один житель хрущёвки, не согласный продавать и/или переселяться, мог заблокировать всю программу, то теперь это решается большинством жителей и его выселяют по суду.
Точно так же власти по закону о всероссийской реновации могут изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков. Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям таких объектов.
Почему не пошло в Петербурге, где множество и аварийных домов, и руинированных промышленных зон (один "Красный треугольник" чего стоит), да и с хрущёвками тоже надо что–то делать, — загадка только не для петербуржцев. А всё просто — принятый всего за месяц Заксобранием города закон № 444–59 от 29.06.2022 ("О внесении изменений в некоторые законы Санкт–Петербурга по вопросам комплексного развития территорий") устанавливал достаточно жёсткие условия КРТ. Например, возможность переселить жителей домов, попадающих под реновацию, в пределах всего Петербурга. Вряд ли жителей Чёрной речки или Московского района будет радовать перспектива переселиться в Шушары или Колпино. Понятно, что власти заявляли, что этого не произойдёт, но сама потенциальная возможность таких "выселок" напрягала большое количество граждан.
Второй триггер — сложности при оспаривании включений дома в программу КРТ. Согласно нормативному акту, жители сами должны отслеживать принятие правительством Санкт–Петербурга решения о запуске программы на той или иной территории. И у них было 90 дней на оспаривание этого решения. Дома у всех разные — у кого–то убитая аварийная хрущёвка, у кого–то она прошла капремонт и по качеству жизни отвечает современным запросам. Понятно, что жильцы последних не очень хотят попасть под снос. А доверие городские власти не внушают. И если в Смольном говорят, что "мы, конечно, будем слушать ваше мнение", это означает, что сроки на оспаривание ты точно пропустишь.
В итоге, как говорят эксперты, власти, запустив достаточно жёсткий вариант закона о КРТ, не просчитали протестные настроения горожан, а наличие проактивной и громкой группы градозащитников ещё больше напугало Смольный в преддверии выборного сезона. Сейчас выборы закончились. Губернатор остался на новый срок. Возможно, вот сейчас и настаёт время выпускать девелоперского джина из бутылки. Впрочем, скорее всего, это произойдёт через год–полтора. В нынешних условиях при существующей ключевой ставке ЦБ и стоимости денег девелоперам не до проектов–миллионников. При этом, несмотря на высокую ключевую ставку, федеральные власти намерены продолжать поддерживать КРТ.
"Сейчас это сложная задача с учётом тех затрат, которые понесут застройщики, подготавливая земельные участки, обеспечивая их необходимой инфраструктурой. Но в этом направлении двигаться надо, и в рамках реализации нового национального проекта “Инфраструктура для жизни” предусмотрены отдельные мероприятия, которые будут стимулировать развитие КРТ в городах: мероприятия по финансированию необходимой инфраструктуры либо расселение опережающими темпами аварийного жилья", — обещает Никита Стасишин.
