Аренда офиса: доступнее больше некуда

Скидки на аренду офисов в бизнес–центрах уже достигли беспрецедентных показателей: до 40%. Вероятно, их собственники поняли, что несмотря на заявления различных чиновников, в этом году кризис не закончится.

Чтобы избежать роста долгов перед энергетиками и банкирами, владельцы офисной недвижимости вынуждены переходить к новым моделям выживания.

Если в ноябре–декабре 2008 года стоимость 1 м2 аренды в офисе класса А составляла в среднем 27,6 тыс. рублей в год, то по итогам II квартала 2009 года — уже 19,6 тыс. рублей в год.

Попытки сохранить арендные ставки на прежнем уровне оказались чреваты. Так, по словам экспертов, этой политики в первое время придерживались владельцы бизнес–центров "Сенатор", в результате чего потеряли часть арендаторов. В итоге компания сменила стратегию и тоже перешла к активной рекламе низких ставок.

Уход части арендаторов также отразился на финансовом состоянии крупнейших игроков рынка, таких как УК "Теорема", ЗАО "Строймонтаж" и ЗАО "Промсвязьнедвижимость". Теперь эти компании со значительной долговой нагрузкой еще больше заинтересованы в сохранении своих арендаторов, а соответственно и в снижении стоимости аренды.

Одновременно со снижением арендных ставок и сокращением доходов офисных сетей, возрастают отдельные статьи расходов. В частности, перед зимой добавляются затраты на электроэнергию. Это особенно актуально для недавно построенных центров с низким уровнем сданных площадей: им приходится отапливать весь бизнес–центр ради нескольких офисов.

В итоге рентабельность бизнеса стремительно сокращается.

Если у владельца бизнес–центра нет средств для изменения функционального назначения объекта, то ему ничего не остается как снижать ставку до минимального уровня эксплуатационных затрат.

По словам исполнительного директора ООО "Практис КБ" Сергея Федорова, общей тенденцией на рынке стал отказ от вынесения эксплуатационных и коммунальных расходов и НДС из арендной ставки (triple net) с переходом к структуре арендной ставки "все включено".

"Я не могу сказать, что сегодня эксплуатационные расходы даже внутри сниженных арендных ставок составляют более половины", — поясняет он. Хотя есть рынки офисной недвижимости, например, в Новосибирске, где арендная ставка даже в бизнес–центрах класса А упразднена и арендаторы оплачивают только коммунальные и эксплуатационные расходы.

"В целом эта модель не оправдана, так как не компенсирует хотя бы амортизацию офисных площадей и мест общего пользования", — говорит Сергей Федоров.

По подсчетам руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полины Макаренко, стоимость всех коммунальных платежей плюс операционные расходы составляет для офиса класса А — 18–25%, для бизнес–центра класса В — 20–30% от величины арендной ставки.

Исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости Павел Гончаров уверен, что падение арендных ставок уже достигло "дна": "Ниже уже падать некуда, если только речь идет о помещениях формата street retail".

Впрочем, по мнению генерального директора холдинговой компании "Музей" Андрея Баудиса, если спрос на офисные площади до конца года опять упадет, то собственникам ничего не останется, как снижать арендные ставки. В целом эксперты прогнозируют, что зимой этого года ставки упадут еще на 10%.

При этом владельцы бизнес–центров обязаны вести очень тонкую игру. Привлекая новых арендаторов низкими ценами, они неизменно рискуют уже существующими договорами. Этот "принцип домино" еще быстрее может разорить офисных рантье.

Однако эксперты уверены, что до серьезной катастрофы и массовых банкротств не дойдет: ведь еще 5 лет назад на рынке с такими арендными ставками эти же компании не только успешно работали, но и развивались.

На заметку: Заполняемость новых объектов (действующих менее 1 года) составляет в среднем 38%. Есть даже полностью пустые объекты. Заполняемость БЦ, действующих более года, составляет 89,1%. Наименее заполненными назывались: "Аэроплаза" — 8% (класс А), "Балтик Плаза" (класс В) — 20%.