Вячеслав Заренков: "В Питере не было необоснованно высоких цен"

"ДП": Считается, что выход из кризиса начнется, если начать малоэтажное строительство и выдать людям дешевых кредитов. Как Вы относитесь к этой идее?

Вячеслав Заренко в: Я считаю, что людям нужно давать тот продукт, который они хотят иметь. Если люди хотят одноэтажный или малоэтажный домик в деревне, нужно дать им возможность его купить. Если люди хотят жить на 25 этаже или в центре, нужно обеспечить такую возможность. Решение строить малоэтажное жилье и всех туда загнать не решит проблемы. Это во-первых.

Во-вторых, малоэтажное жилье в какой-то мере дешевле, чем квартиры. Но инфраструктура, которую нужно создать параллельно, - детские сады, школы, поликлиники, магазины, клубы, транспортная и инженерная система, то есть нормальная среда для проживания людей, - если ее будут возлагать на девелопера, цена домика возрастет раза в три. Если государство не возьмет на себя создание инфраструктуры и строительство социальных объектов, то никакая ипотека не спасет.

Нужно предпринимать не какую-то разовую акцию, а целый комплекс мер, чтобы люди могли приобрести то жилье, которое им нравится. Чтобы стимулировать потребительскую возможность приобретения жилья, процентная ставка по кредиту не должна превышать 5-8% на срок 25-50 лВячеслав Заренковет. Если такое решение будет принято, тогда вопрос с доступным жильем решится.

"ДП": Как Вы относитесь к идее бесплатной раздачи земли?

В.З.: Мы это уже проходили в советское время, когда все было бесплатно, но жилья все равно не было и не появилось ни к 1960-му году, ни к 1980-му, ни к 2000-му. Земля – это тот ценный невосполнимый продукт, который должен иметь стоимость. Если его бесплатно раздавать, он попадет в руки спекулянтов, и они обязательно скупят его у людей, которые приобрели этот продукт, сформируют какие-то более крупные лоты и перепродадут. Все равно будет спекуляция.

Если земля будет выделяться населению как дополнительный бонус или субсидия в дополнение к кредиту, например, это лучше, чем бесплатная раздача. У нас уже были совхозы, во время приватизации всем нарезали паи, по три-четыре гектара. Вручили бумажки.

И что? Где эти паи? Ни один из работников совхозов уже не имеет паев. Все скуплено за бесценок, практически везде идут судебные тяжбы, земли арестованы, простаивают, на них не ведутся ни сельскохозяйственные работы, ни строительство. Так везде вокруг Питера. Кто-то уже задорого перепродал эти лоты – там ведется строительство, но в основном ситуация такая.

"ДП": К вопросу о стоимости земли. Вы недавно раскрывали информацию о том, что на одном из объектов 1 кв.м. стоит $450, а Фонд имущества недавно продавал по $77,8…

В.З.: Про 77 я не слышал. Последние торги были, по-моему, по $130. Но даже если они выставляют по 100 или по 70, должна быть раз и навсегда определенная рыночная цена. Вы помните, как до кризиса взвинтились цены? Мы еще ничего купили – по $450-500 за кв.м., а до нас покупали и за $1000 в Веселом поселке. Но кроме цены на торгах еще существовала система, которая называлась "актуализация рыночной стоимости". Это придумали власти, так было практически во всех регионах.

Что это значит? Допустим, продали по $100 за квадратный метр, а потом инвестор обращался с просьбой изменить планировку или еще что-то, пункт в распоряжении, например, запятая не там поставлена. Государство требовало актуализацию рыночной стоимости этого участка, в сторону увеличения, соответственно.

Допустим, на момент выхода распоряжения участок стоил $100, а после актуализации $400. Когда сегодня строители говорят: давайте продолжать актуализацию рыночной стоимости, но уже со знаком минус, нам отвечают – нет, вы же купили землю на торгах, если изменить их рыночную стоимость, они будут нелигитимными.

"ДП": И Вы предлагали это сделать?

В.З.: Да у меня бы духу не хватило, хотя руки чешутся! Но справедливо, что если есть актуализация, она всегда должна быть, во все времена. Что касается уменьшения цены земельных участков, это правильно, она должна уменьшаться. Сегодня можно купить и по $100 и даже $67. Но, во-первых, никто не покупает, потому что денег нет, а во-вторых, на этой земле может быть построено жилье только через три-четыре года. Низкая цена земельного участка отразится на стоимости жилья только через четыре года.

"ДП": ЛенСпецСМУ сейчас покупает дешево?

В.З.: Сейчас практически не покупаем, потому что у нас есть банк земельных участков, который планируется на пять лет. В этом году если и будем покупать, то не больше двух-трех участков.

"ДП": Что будет со строителями, которые не успеют освоить все купленные участки?

В.З.: Их могут изъять в собственность государства. Проблема в том, что денег, за которые они были куплены, не вернут. Процедуры, которая предусматривала бы возврат денег, нет.

"ДП": В связи с кризисом как-то изменились представления о марже на строительном рынке?

В.З.: До кризиса средняя маржа была около 40%. Я считаю, что она была немного великовата и вызвана в основном ажиотажным спросом на недвижимость. Сегодня маржа опустилась до 5-6%. Это в Петербурге, а в Москве она побольше. Те компании, которые допускают опасные маневры на острие между себестоимостью и предложением цены, по которой хотят выставить квадратные метры на рынок, очень рискуют. Нельзя опуститься ниже себестоимости. По законам экономики банкротство в этом случае неминуемо.

Дело в том, что сейчас кроме падения цены, выросли отчисления монополистам. Подключение к инженерным сетям дороже стало, газ подорожал, за водопровод и канализацию теперь надо платить. До нового года не платили, теперь платим как раз во время пика кризиса.

"ДП": Какой ваш прогноз о ценах на недвижимость? Новый "пузырь" возможен?

В.З.: Про "пузырь" можно говорить только на московском рынке. По отношению к Петербургу и тем более к регионам я бы этого говорить не стал. Не было там никакого "пузыря". Он появился внутри Садового кольца. Там рентабельность была 100, 200, 300%, и город раздувал эту цену, властям хотелось ухватить от девелопера 50-60% бесплатно.

Монополисты пытались взять свое. Все вместе они (отнюдь не одни строители) этот "пузырь" надували. Три-четыре "соски" получалось. Потом и банки подключились, производители материалов, монополисты. Все вместе дули, а когда "пузырь" лопнул, виноватыми оказались одни строители.

В Питере не было необоснованно высоких цен. Норма рентабельности была несколько завышена, сейчас она низкая. Ничего страшного, будем работать. До московского уровня цены никогда подниматься не будут. Цены, которые были в Петербурге, где-то через год возвратятся.

"ДП": $4000 за квадратный метр?

В.З.: Ну что Вы! Такая цена была в центре города, а я говорю про жилье среднего класса. Элита не подвластна кризисам и правилам роста. Она как была $28 000 за кв.м., так и сейчас продается на Остоженке. Средний класс и эконом-класс у нас был максимум $2300-2800 за кв.м. Эти цены и вернутся, т.к. только при таких ценах компании смогут развиваться и пополнять бюджет.

"ДП": Средние строительные компании оказались более устойчивыми к кризису, чем гиганты. Как Вы думаете, гигантомания прошла?

В.З.: Гигантомания – она опять же из Москвы пришла. В Питере таких было не так много. Проблемы питерских строителей совсем другого уровня, чем у московских. Все московские компании кредитовались на уровне 80-100% от годового оборота.

Им в Москве проще было получать - посидели в какой-то тусовке, по Москве-реке проехали банкиры и девелоперы, и договорились о кредите в $200-300 млн. Теперь эти долги приходится обслуживать и возвращать, а денежный поток упал, отдавать нечем. Бегут в правительство, кричат: дайте денег! Дайте гарантию! Включите в список!

Мы по-другому работаем. Мы средняя компания, у нас размер активов сейчас около $1 млрд. Для таких компаний существуют ковенанты на отношение объема заемных средств к показателю EBIDTA - не больше 4.

А у нас он сейчас 1,7. Объем долговой нагрузки был в пределах 25% от годового оборота (это нормальный показатель), сейчас мы его снизили до 18%. Это позволяет привлекать денежные средства, дающие толчок любому проекту, достаточные и для начала нового, и для завершения старого. Результат такой консервативной политики – долги обслуживаем вовремя, и при этом ни одного объекта не "заморозили". Компании, которые работали, как наша, больших проблем не испытывают.

"ДП": Кредиторы на вас не сильно давят?

В.З.: На нас вообще никто не давит. У нас ссудная задолженность с начала года снизилась с $226 млн. до $162 млн. на сегодняшний момент. Мы только в течение июля погасили долгов на $42 млн. Нам многие банки предлагают взять кредит, но мы осторожно к этому подходим.

"ДП": Что Вы сейчас чувствуете по отношению к своим конкурентам?

В.З.: У нас со всеми хорошие отношения. Я никогда агрессивных действий против конкурентов не проводил, и проводить не собираюсь. Человеческое удовлетворение от того, что мы избрали правильную стратегию, есть, но злобства по отношению к компаниям, которые банкротятся, у меня нет.

Более того, я понимаю, что любое банкротство на строительном рынке - это снежный ком. Одна компания объявила себя банкротом - удар по имиджу всех строителей и девелоперов. В данный момент наоборот надо быть собранным и лояльным ко всем компаниям. Если есть возможность, - помогать. Мне, например, звонят, спрашивают, говорят, Вячеслав Адамович, ну посоветуй, что делать? - Ну приходи. Пришел, посидели, посмотрели его активы, задолженность. Я порекомендовал, от чего избавиться, где ускорить…

"ДП": Как Вы относитесь к идее списания долга, если будет решено, что банкам больше никто ничего не должен?

В.З.: Невозможно всем помочь, государство не резиновое. Если помогать выборочно - это уже не государство, неправильное государство. Государство должно стимулировать спрос на все продукты, выпускаемые в пределах России, прежде всего, внутренний рынок. Как Китай, который обеспечил внутренний спрос, и кризис там не страшен. Помогать всем невозможно, тем более тем, кто загибается, потому что это неэффективные предприятия.

"ДП": Ситуация с трудовыми мигрантами меняется? Наш человек пошел на стройку?

В.З.: Значительно меняется. Это связано с уменьшением строительной активности. Работа на объектах не прекращается, но активность меньше. Если раньше было три смены, то теперь одна. Это во-первых.

Во-вторых, гастарбайтеры работали в основном на нулевых циклах, когда была нужна ломовая сила - земляные работы, рытье траншей, дренажей и все остальное. Сегодня нулевые циклы строит редкая компания.

Если раньше местное население игнорировало строительство как вид деятельности, предпочитало купить подешевле, продать подороже, то сейчас, когда оказалось не так просто что-то купить и продать, они пересмотрели свои взгляды и пошли в строительство. Я думаю, гастарбайтеров стало в два раза меньше, а наших стало на 20% больше.

"ДП": Кризис 1998 года знаменит тем, что в домах, которые возводились в это время, вели процент аварийности. Сейчас есть такая опасность?

В.З.: В 1998 году проблемы качества не совсем были связаны с кризисом. В этот период на строительство не шли молодые профессиональные менеджеры. В институтах практически никто не учился, занимались, опять же, "куплю подешевле - продам подороже". Когда наступил даже не 1998 год, а чуть попозже, оказалось, что в строительстве нет профессионалов. Качество от этого страдало.

Сегодня профессиональных строителей достаточно, и вузы готовят хороших специалистов. Я преподаю в университете и вижу, что выпускают прекрасных специалистов. Если они пойдут в строительство, то будут ответственно работать.

"ДП": Как обстоят дела в других Ваших бизнесах? Несколько лет назад Валентина Ивановна предлагала ЛенСпецСму взять в управление весь Васильевский остров. Взяли?

В.З.: Весь, конечно, не взяли. Мы, кстати, согласились тогда, но нам сказали, что без тендера нельзя. Остров разбили на 8 или 9 лотов, но мы не смогли во всех участвовать, только в двух. Взяли 108 домов на обслуживание. Потом нам сказали: как управляющая компания вы работать не будете, только осуществлять техническую эксплуатацию, а уж деньги мы сами соберем. Какие ремонты осуществлять, будем решать мы, Жилищный комитет, кого в субподрядчики привлекать на ремонт крыш и за какие деньги, тоже мы сами будем решать.

Я сказал: ребята, мы так не договаривались! Ведь мы если берем дом, то гарантируем, что он будет находиться в нормальном состоянии долгое время, и мы будем предоставлять нормальный сервис. Но нам не отдали полный комплект полномочий. И я тогда сказал, что просто убирать и слесаря посылать мне не интересно. Хотя очень интересные были показатели.

Завели две машины-технички, полностью оборудованные. Заявка от жильца поступала не в жилконтору, где ее начальник визировал, а потом она две недели шла до исполнителя, а прямо на техничку. Она тут же выезжала, и рабочие делали ремонт. Система оказалась эффективной - количество жалоб за полгода сократилось в два раза. Сейчас обслуживаем только свои дома.

"ДП": Рентабельность этого бизнеса изменилась?

В.З.: Да, это выгодно. Если раньше наша компания дотировала небольшие суммы на содержание объектов, то сейчас тех сумм, которые платят жильцы, достаточно, чтобы нормально справляться и получать прибыль в пределах 4%.