Покупатели хотят больше, чем могут продавцы

В 2004 г. строительным комплексом Петербурга введено в эксплуатацию 2.031.972,6 м2 жилой площади. Последний раз такой масштабный объем строительства был достигнут в 1978 г., когда было сдано 2.311.000 м2 жилья.

Спрос - минимум

Спрос в середине года по отношению к весне упал в 5 раз (см. "ДП" 130/04, www.dp.ru) , и объяснить это периодом отпусков и снижением рыночной активности невозможно.

Клиенты первичного рынка в меньшей степени способны формулировать свои запросы, нежели покупатели квартир на вторичном рынке. Во-первых, реальная информация о потребительских качествах того или иного дома скудна (даже если речь идет о "серийном" предложении), во-вторых, выбор жестко ограничен местоположением.

Сейчас большая доля спроса ориентирована на "минимальное" жилье - однокомнатные квартиры и делится на две части. Первая - по-прежнему связывается с так называемой 137-й: в сознании остается эта лучшая из разработанных в советское время панельных серий, и в запросах потенциальные покупатели ориентируются на нее. Квартира в 40 м2 общей площади, от 10 м2 кухня, 18-22 м2 комната и обязательно раздельный санузел. Все это, правда, должно располагаться уже не в панельном, а в кирпично-монолитном доме и желательно на средних этажах.

Вторая часть - спрос на дешевое жилье. Удовлетворяет панель, маленькая кухня и сама квартира. Условий два: главное - цена около $30 тыс. и отделка.

Скупили

Большинство ликвидного предложения было выкуплено еще на волне ценового взлета, прошлой осенью, зимой и весной минувшего года. Более того, во многих объектах самые ликвидные "единицы" распределялись среди "очередников" - не в традиционном понимании "нуждающихся в улучшении жилищных условий", а желающих как можно быстрее выкупить перспективную квартиру. В рекламу, открытое предложение такие объекты практически не попадают.

Перспектива

Зато имеющееся открытое предложение пока не совсем соответствует спросу: предпочтения покупателей выше их возможностей. Сейчас за время снижения темпов роста цен эти показатели должны прийти к соответствию. Пока основная клиентура рынка - платежеспособные покупатели, выбирающие объекты по целому соотношению параметров, среди которых цена лишь составная часть.

Это далеко не самая большая доля клиентов. Рано или поздно наступит баланс "потребностей и возможностей", и рост цен снова усилится до 3-4% в месяц, однако прошлогоднего ажиотажа не будет. Его могут вызвать лишь серьезные, сравнимые с кризисом 1998 г. скачки курса доллара или крах банковской системы.

Цифры

524 жилых дома введены в эксплуатацию в 2004 г., всего - на 27.559 квартир

- Новое строительство в 2004 г. - 1.863.937,7 м2 (158 домов, 26.235 квартир)

- Реконструкция - 88.930,3 м2 (24 дома, 980 квартир)

- индивидуальное строительство - 79.104,6 м2 (342 дома, 344 квартиры)

Источник: Комитет по строительству администрации СПб