В новостройки вложат коллективные деньги ПИФов

Долевое финансирование становится все более распространенным способом привлечения средств в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Сейчас в России существует более 30 закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), инвестирующих средства в недвижимость.

Отложить выплаты

Совокупная стоимость чистых активов этих фондов составляет 76,9 млрд рублей. Если учесть, что вся индустрия российских ПИФов исчисляется 116 млрд рублей, то налицо преимущественное использование этого инструмента строительными организациями. В первую очередь такая форма вложения средств в недвижимость является привлекательной с точки зрения выплаты налогов. Управление ПИФом регулируется законом "Об инвестиционных фондах", который предоставляет возможность "отложенного" налогообложения и позволяет избежать "двойного" налогообложения. Это значит, что пайщики (а ими могут быть как юридические, так и частные лица) платят налог на прибыль (или подоходный налог) только при погашении пая, к тому же эта ценная бумага не облагается налогом на дивиденды. Таким образом, вложение денег через паевой фонд, скажем, на несколько лет, позволяет ежегодно реинвестировать всю прибыль.

Подвиды

Специалисты рынка долевого финансирования делят ЗПИФы на консервативные, спекулятивные, кэптивные (в этих фондах преобладает недвижимость) и венчурные (в них преобладают имущественные права). Деньги первого типа фондов вкладываются в коммерческую недвижимость, которая уже приносит доход в виде арендной платы. Основной доход спекулятивного фонда - планируемый рост стоимости объекта. Кэптивные ЗПИФы используются для оптимизации денежных потоков внутри холдингов, владеющих крупными комплексами недвижимости. В собственности венчурного фонда, как правило, изначально находятся лишь права на застройку или аренду земли, проектно-сметная документация и т.д. Сам объект недвижимости создается уже в процессе функционирования ЗПИФа. Классическим примером можно считать ПИФ жилой недвижимости.

Новый ход

Тем не менее инвестирование средств через ЗПИФ не является панацеей от всех проблем. ЗПИФ не может привлекать кредиты под залог своих активов. Безусловно, отсутствие долговой нагрузки повышает устойчивость фонда, но при этом не позволяет пайщикам работать с привлеченными средствами, а значит, и пользоваться финансовым рычагом. К тому же ЗПИФ вообще не является юридическим лицом, а это не только усложняет общение с государственными органами и крупными контрагентами. Отсутствие такого статуса делает невозможным проведение интенсивных операций с недвижимостью (частые сделки покупки и продажи, разделение объектов на отдельные кадастры, глубокая реконструкция, строительство и т.д.). Именно для таких случаев ООО "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры" учредило первый в России фонд вложений в коммерческую недвижимость "Реддер", созданный в форме акционерного общества.

"Акционерный фонд подлежит налогообложению как обычное акционерное обещство, - поясняет генеральный директор ООО "Управляющая компания "Свиньин и Партнеры" Владимир Свиньин. - Отложенное налогообложение должно компенсироваться тем, что для акционерного фонда будут подбираться проекты с более высокой потенциальной доходностью".

есть Мнение

Владимир Кириллов, генеральный директор УК "КИТ":

"Вложения в ЗПИФы недвижимости могут быть интересны с нескольких позиций. Во-первых, это вложения в недвижимость как таковую. Во-вторых, они долгосрочные. В-третьих, эти инвестиции подразумевают профессиональное управление недвижимостью. В-четвертых, это возможность вложить средства сразу в несколько объектов. В-пятых, это высокая надежность и законодательная проработка данных инвестиций. Кроме того, это возможность вложения меньшей суммы по сравнению с обычными способами вложений в недвижимость. В последние годы рынок недвижимости бурно развивался, а стоимость м2 росла с высокой скоростью, что не гарантирует повторения такой ситуации в будущем, но потенциал дальнейшего роста и получения дохода от управления недвижимостью есть".