Дно на жилищном рынке достигнуто

Dpmoney: Добрый день, Антон Викторович. Расскажите, как Rodex Group переживает кризис?

Антон Данилов-Данильян: Естественно, кризис затронул и нас. Если в середине года, до кризиса, мы ежемесячно продавали порядка 35 домов (наша компания специализируется на качественном малоэтажном жилье – коттеджи, дачи) по всей территории РФ, то в январе наши продажи упали почти в 10 раз. В феврале спрос начал восстанавливаться, пока не в полном объеме, но больше 20 домов нам продать все-таки удалось. В марте мы рассчитываем увидеть продолжение положительной динамики. Мы констатируем прямую зависимость политики девальвации от состояния дел на нашем рынке.

Dpmoney: Поясните, что это означает?

А. Д.-Д.: Это означает, что если Центральный Банк и правительство поощряют девальвацию рубля, то есть рост курса доллара и евро, то для нас это приводит к снижению объемов продаж. Покупатели наших домов и дач берут паузу и начинают играть в валюту. Вместо того, чтобы улучшать свои жилищные условия, они начинают ждать, когда долларовые цены снизятся. Мы напрямую зависим от крепости рубля. Чем хуже рублю, тем хуже и девелоперам, чем лучше рублю или, по крайней мере, стабилизируется ситуация на валютном рынке, тем быстрее восстанавливается спрос на нашу продукцию.

Dpmoney: Помимо падения спроса, какие еще кризисные веяния вы почувствовали?

А.Д.-Д.: Мы ощутили еще и косвенные последствия кризиса. С одной стороны, у нас появилась возможность уменьшать цены на поставляемые строительные материалы, поскольку конкуренция у поставщиков стройматериалов выросла. Многие девелоперы приостановили стройки и сейчас заняты разбирательствами со своими кредиторами, соответственно для тех, кто продолжает стройки выбор поставщиков расширился. Но, с другой стороны, практически прямо пропорционально увеличились ставки кредитных ресурсов. То, что раньше стоило 8-9% годовых для сильных и опытных девелоперов, сейчас стоит в разы дороже: меньше, чем под 18% деньги получить практически невозможно, а чаще всего ставка существенно выше 20%. Каждый раз теперь думаешь: стоит ли привлекать средства, или все-таки выгодней мобилизовать собственные ресурсы, как акционеров, так и компании, чтобы избежать заимствований на этом совершенно ненормальном рынке кредитных ресурсов. В рублях у нас цены практически не изменились, а вот те, кто имеет валютные доходы, уже извлекли выгоду от девальвации, поскольку для них цены (в валюте) фактически упали на 50%.

Dpmoney: Какие антикризисные меры предприняла Rodex Group?

А.Д.-Д.: Мы не заморозили ни один из начатых проектов. Для покупателей это сейчас очень важно, это признак здоровья компании. Очень важный признак. У нас на всех стройках производятся строительные работы, продолжают сдаваться в эксплуатацию дома и отдельные участки в поселках, продолжаются работы, связанные с прокладкой линий электропередач, газопроводов, водоснабжения. Кроме того, идут работы не только по строительству домов, но и, так называемое, облагораживание. Это бульвары, посадка деревьев, укладка бордюрного камня и т.д. У покупателей это вызывает уверенность, что компания выполнит свои обязательства по сдаче домов и проведению необходимой инфраструктуры.

Во время кризиса мы сделали акцент на доведении максимально готовых домов до 100%-ой готовности. У нас есть дома, в которых есть фундамент, есть дома со стенами, есть те, которые уже подведены под крышу и необходимо только обеспечить инфраструктуру, установить окна-двери и т.д. Вот мы и сделали акцент на доводке именно последнего типа домов до 100%-ой кондиции. Благодаря этому, у нас постоянно есть набор из более 80 домов – и это только по Подмосковью – которые готовы для заселения. Для покупателя сейчас, в кризисное время, важно знать, что конкретно он покупает. Готовые дома в текущей ситуации пользуются спросом.

В условиях кризиса мы минимизировали обращение за кредитными ресурсами. Я считаю, что привлекать средства по текущим ставкам – это только ухудшать финансовое положение компании. Проще выждать, немного снизить темпы освоения принципиально новых земельных участков, нежели по таким ставкам привлекать ресурсы. Поэтому мы приостановили и перенесли запуск строительства на новых землях. Но мы планируем начать осваивать эти участки уже во второй половине этого года, если текущее состояние дел сохранится. Мы не готовы замораживать наши строительные мощности и будет перебрасывать их на новые участки.

Еще одно антикризисное направление – оптимизация внутренних расходов. Здесь и работы по сокращению ряда подразделений или определенных сотрудников, на которых не ложилось бремя основной деятельности. Мы провели анализ и выяснили, что несколько стратегических направлений, например, захода в смежные отрасли, отрасли строительных материалов, можно сейчас безболезненно приостановить. Но сокращения у нас были не настолько существенными, чтобы говорить о ликвидации целых направлений. Объемы мы сохранили. Кризис помог нам избавиться от сотрудников, которые работали в полсилы. Мы еще до кризиса успели ввести разветвленную систему оценки деятельности каждого сотрудника. Очень удачно, что мы сделали это заблаговременно. Таким образом, к началу кризиса у нас были уже на руках отчетные данные. Если изначально мы планировали малоэффективных работников переориентировать на какие-то принципиально новые направления, то в кризис у нас появилась возможность их высвободить. Нам удалось избежать существенного уменьшения зарплат, ибо это не тот путь, по которому надо идти. Но в отпуска часть сотрудников мы отправляли, особенно в те периоды, когда дополнительно изучалась эффективность работы тех или иных подразделений.

Кроме того, довольно много работы было проведено по адаптации ценовой политики. Я уже приводил пример с закупками строительных материалов. Нам удалось перейти на довольно большие оптовые скидки, улучшили условия хранения материалов, благодаря чему сократились отходы и траты на новые материалы. Мы усилили охрану самих строек. Потому что были выявлены факты воровства, которое списывалось на поломки техники, брак и т.д. В этом направлении эффективность выросла довольно серьезно.

Очень важным фактором устойчивости компании является то, что мы едва ли не единственная девелоперская сеть. Помимо Подмосковья, мы ведем деятельность еще в семи регионах России. В пяти активно строятся поселки, еще в двух ведутся подготовительные работы. Кризис в регионах начался несколько позже, чем в Москве, поэтому нам удалось более равномерно функционировать в первые месяцы кризиса. Я считаю, что это очень большой плюс.

Dpmoney: Ваша компания готова сейчас резко снизить заимствования. Расскажите, какие внутренние ресурсы вы будете активизировать?

А.Д.-Д.: Это те ресурсы, которые раньше находились на счетах в банках, на депозитах, ресурсы, которые работали не только в России, ресурсы, которые были отложены для различных резервных целей, в том числе, и для приобретения новых земельных участков. Кризис принуждает нас бросать эти ресурсы на основную строительную деятельность. Кроме того, мы рассматриваем возможность продажи непрофильных активов. Среди них, например, офисные центры, коммерческая недвижимость, которая была на балансе различных организаций нашего холдинга. Мы рассматривали эти объекты недвижимости, как долгосрочные вложения. Сейчас у нас есть возможность реализовать эти объекты по ценам большим, чем мы вложили несколько лет назад в их строительство.

Dpmoney: Ваша компания не заморозила ни один проект. Между тем, Вы занимаетесь строительством загородной недвижимости, недвижимости не первой необходимости. Уверены ли Вы, что Вам удастся продать все Ваши постройки? Из каких прогнозов Вы исходите?

А.Д.-Д.: Мы исходим не столько из прогнозов, сколько из фактов. Я уже говорил, что если нет откровенных девальвационных процессов, то мы чувствуем себя достаточно уверенно. ЦБ установил верхнюю планку ценового коридора. Сейчас мы видим, что рубль не достигает этой величины, и начал постепенно укрепляться. ЦБ уверяет, что у него более чем достаточно золотовалютных резервов, чтобы поддерживать этот коридор. Цена на нефть не падает ниже $30 за баррель марки Brent, что также является важнейшим показателем для пересмотра верхней планки коридора. Мы видим, что внешнеторговый баланс в стране остается положительным, потому что не только экспорт упал, но и импорт. Тем самым, нет серьезных рисков, для того, чтобы говорить о том, чтобы спрос вновь стал уходить с рынка дач и коттеджей. Конечно, есть аналитические выкладки, согласно которым должно быть произведено еще около $1 трлн списаний на американском и европейском рынках, все это должно превратиться в убытки и как следствие, еще больше сжаться спрос в Америке, в Китае и других странах-потребителях российского сырья. Но несмотря на то, что российская экономика очень сильно зависит от сырья, есть огромное количество других отраслей. Портрет нашего покупателя сильно не меняется. Средства у наших клиентов по-прежнему есть. С другой стороны, мы видим сокращение предложения на рынке загородного жилья. Чем больше будут простаивать другие девелоперы, чем сложнее будет у них ситуация, тем меньше будет готовых домов для продажи. Соответственно, более эффективно будет функционировать Rodex Group. Очень много заявок на строительство поселков в последнее время были сняты с рынка – речь идет о сотнях домов, и это только в Подмосковье. Спрос сокращается, он превращается в отложенный, местами он вообще исчезает. Вы справедливо отметили, что ряду потенциальных покупателей сейчас не до дач и коттеджей, они озабочены тем, чтобы сохранить работу и текущий уровень благосостояния. Но количество предложения тоже сокращается: новых домов, особенно готовых, все меньше и меньше. Этот сжатый рынок дает нашей компании огромные возможности.

Dpmoney: Дайте портрет компании, которая способна пережить кризис?

А.Д.-Д.: Это компании, у которых нет суперзакредитованности, у которых есть девелоперская сеть. Компании, которые легко взаимодействуют с другими направлениями активности своих акционеров, и могут быть подпитаны их ресурсами. Те компании, которые довели процесс строительства коттеджных поселков до уровня конвейера, автоматизма.

Dpmoney: Антон Викторович, дайте свой прогноз по ценам на жилье.

А.Д.-Д.: На мой взгляд, в рублях стоимость жилья падать уже вряд ли будет. Прошедшая девальвация сократила прибыли девелоперов практически в два раза. Рублевое дно практически найдено. В валюте тоже. Здесь сценарий может скорректировать только неожиданная девальвация. Но у меня такое впечатление, что в ближайшие месяцы ее все-таки не будет: мы видим активность ОПЕК, которая продолжает сокращать объемы добычи, выполняя ранее принятые решения. Мы видим, что несмотря на безумные налоговые льготы, которые получили наши нефтяники, они также продолжают сокращать добычу. Это означает, что нефти больше в мире не становится, и хотя спрос на нее падает, эти процессы выравнились. Сжатие предложения по физическому объему уже не расходится со сжатием спроса. Это означает, что цена на черное золото останется в диапазоне $30-50, болтаясь в районе $40. Этот уровень не предполагает дальнейших шагов по снижению курса рубля. А это значит, что по факту в рублях дно на жилищном рынке достигнуто. Однако из-за неопределенности, связанной с продолжительностью кризисных явлений, покупатели не спешат приобретать недвижимость. Пока покупатели еще не поняли, что дно достигнуто. Как только появится какая-то определенность по времени выхода из кризиса, по времени устранения кризисных последствий, на рынке недвижимости начнется ралли. Любая минимальная определенность и намек на положительную тенденцию станет сигналом к покупкам недвижимости. Рынок недвижимости станет одним из самых первых, кто отреагирует на завершение кризисных явлений. Если спрос в других отраслях будет восстанавливаться медленно, то у нас за счет роста цен будет настоящий взлет. Мы надеемся увидеть это уже в следующем году.

Dpmoney: Можно ли сейчас рассматривать загородную недвижимость как инвестиционную идею?

А.Д.-Д.: Если вы относите себя к категории людей, которые полагают, что стоимость нефти будет находится в районе $40, что девальвация в дальнейшем не случится, тогда вы можете смело инвестировать в покупку недвижимости. Потому что фактически дно достигнуто. Если вы полагаете, что риски, связанные с падением цены на нефть ниже $30 в течение длительного промежутка времени велики, а соответственно, и риск девальвации довольно велик, то совершенно очевидно, что для вас более перспективным вложением станет валюта. Все зависит от того, к какому типу инвесторов вы отнеситесь. Наиболее обеспеченные люди разделили свои портфели. Часть средств они вкладывают в валюту, примерно также как ЦБ, распределяя деньги между долларом и евро. А часть – в недвижимость, в произведения искусства. То есть в то, что в валюте дешевело, а в рублях примерно ту же цену и имело. И сейчас, скорее всего, достигло дна.

Dpmoney: Вы сами к какой категории инвесторов относитесь?

А. Д.-Д.: Я ведь еще и промышленник. У меня довольно много вложений в промышленность, в частности, в химическую. Кроме того, я бизнес-ангел. Это такая категория инвесторов, которые любят и рисковать, и вкладывать в технические инновации, в надежде, что из этих не очень существенных инвестиций в дальнейшем родится какой-то принципиально новый технологический бизнес, который даст взрывной рост и выпуску продукции, и капитализации компании. К такому роду относятся, например, нанотехнологии. При этом у меня есть и недвижимость, и кое-какие небольшие валютные вложения и промышленные активы.