Почему в Петербурге дорогое жилье

Крупнейшие петербургские застройщики предоставили "ДП" данные о структуре себестоимости 1 м2 жилья. Как видно из этих цифр, около половины затрат приходится не на строительные работы, а на оплату услуг монополистов и дополнительные затраты, связанные с инфраструктурой и покупкой земли. Эти расходы застройщики не контролируют, и в повышении их стоимости виноват только Смольный.

Еще 5 лет назад застройщики продавали жилье по 30 тыс рублей за 1 м2. Себестоимость, конечно, была еще ниже. Но строители легко укладывались в эти показатели. В первую очередь благодаря системе получения земли под застройку: тогда она предоставлялась целевым назначением через инвестиционно–тендерную комиссию (ИТК) либо продавалась частными собственниками.

Удорожание земли связано с изменением этой схемы. Депутаты, общественность и мелкие застройщики не видели прозрачности в работе ИТК. И одновременно вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ, которые предусматривали обязательный аукцион для аренды и покупки земель под жилищную застройку.

Впоследствии эта благая идея привела к дефициту земли. По словам директора по маркетингу и продажам ООО "Лидер Групп" Виталия Виноградова, основным плюсом продажи земли через торги стало четкое и честное распределение участков, однако ее стоимость существенно возросла.

"В докризисное время город наперегонки с рынком создавал пузырь стоимости", — говорит руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Так, если в 2005 году Фонд имущества Петербурга продавал участки с нагрузкой всего $72,4 на 1 м2, то к 2008 г. она возросла практически в 10 раз, до $663,9 на 1 м2. В 2008 г. было продано право аренды: 10 земельных участков под жилье на сумму 4,5 млрд рублей. Но в кризисном 2009 г. власти сделали шаг навстречу застройщикам и резко понизили начальную цену торгов до $78,8.

Впрочем, сегодня девелоперы имеют серьезные долговые обязательства перед банками и не в состоянии приобрести новые участки. Очевидно, что это снижение уже не может полноценно стабилизировать рынок. Они уверяют, что спасти ситуацию может чуть ли не целевое бесплатное предоставление земли. Кроме того, серьезной проблемой остается и то, что городские власти не вовлекают в оборот владельцев земельных участков: выкупленные когда–то территории пустуют по несколько лет.

Застройщики единогласно говорят о том, что город должен взять на себя и расходы на инженерную подготовку земель. По мнению вице–президента холдинга "Петротрест", генерального директора ООО "Петротрест–Недвижимость" Игоря Соколова, для снижения себестоимости жилья в кризис необходимо сократить выплаты процентов по кредитам, расходы на приобретение права на землю, а также издержки, связанные с подключением объекта к инженерной инфраструктуре.

"На Западе любой застройщик принял бы за дикость то, что земля может продаваться неукомплектованной", — говорит Алексей Шаскольский. Впрочем, взамен на обеспечение застройщиков землей и сетями городские власти могут потребовать контроля за рентабельностью объектов.

Идея продавать участки полностью укомплектованными приходила петербургским властям. Как объясняет генеральный директор ОАО "Фонд имущества Санкт–Петербурга" Андрей Степаненко, в 2004 г. такая идея была.

"Впоследствии стало понятно, что подготовить полный пакет документов — это очень длительное и сложное занятие, — поясняет он. — Власти города задумались о том, что к этому процессу можно было бы привлечь бизнес". В итоге установили в законе, что застройщик получает компенсацию в размере до 10% от стоимости, достигнутой на торгах. "Однако бизнес не очень активно принимает в этом участие", — отмечает Степаненко.

По мнению Михаила Возиянова, генерального директора ЗАО "ЮИТ Лентек" (отказался раскрыть структуру себестоимости), крупные девелоперы не принимают в этой программе участия, так как не хотят тратить время на так называемую консалтинговую деятельность.

Еще одной серьезной проблемой и достаточно большой графой в структуре себестоимости жилья строители называют отчисления монополистам: ОАО "Ленэнерго", ГУП "ТЭК", ГУП "Водоканал".

"Сегодня мы вынуждены тратить до 40% от стоимости строительно–монтажных работ только на получение и исполнение технических условий для подключения дома к сетям и инфраструктуре", — уверяет президент ГК "М–Индустрия" Магеррам Бехбудов. Кроме того, многие построенные жилые дома не могут быть сданы в срок из–за задержки постоянного подключения к сетям теплоснабжения, водоснабжения и канализации.

"Возьмем, к примеру, дом площадью 20 тыс. м2, — объясняет генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин. — Если даже после сдачи он подключен к основным сетям только по временной схеме, то ежегодно компания теряет около 3 млн рублей".
Теперь застройщики ждут, когда же власти города смогут снизить аппетиты монополистов.

Как признаются застройщики, поскольку существующие кредитные ставки резко выросли за последний год, держать цены на уровне 30 тыс. за м2 нереально.

По данным холдинга "Строймонтаж", в докризисное время средняя кредитная ставка на покупку земли составляла 11–12%, теперь она возросла до 19–20%. Соответственно, если исходить из того, что средние сроки реализации проекта жилья экономкласса составляют 1,5–2 года, стоимость самой земли по истечении кредита увеличивается до 40–50%. Хотя если город сможет предоставлять застройщикам землю целевым назначением, то этой проблемы строительный комплекс лишится сразу.

Кстати: на основе полученных данных застройщиков "Деловой Петербург" составил список из 10 ошибок в строительной сфере, сделанных при губернаторе Валентине Матвиенко. Именно они, по мнению застройщиков, привели к росту цен на жилье.