На рынке коммерческой недвижимости Москвы в период с июль по ноябрь 2010 года прослеживается заметное оживление инвестиционной активности. О существенном росте вложений пока говорить не стоит, однако заинтересованность инвесторов в рынке очевидна.
По данным NAI Becar, на рынке коммерческой недвижимости Москвы в период с
июль по ноябрь 2010 года прослеживается заметное оживление инвестиционной
активности. О существенном росте вложений пока говорить не стоит, однако
заинтересованность инвесторов в рынке очевидна. Активность особенно заметна
среди российских институциональных инвесторов и банков. Инвестиции в большинстве
сделок направлены в сектор офисной недвижимости – готовые объекты с максимальной
заполняемостью и долгосрочными арендными договорами, а также в объекты,
покупаемые под собственные нужды.
Общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2010 году
составил около 1,6 млрд долларов.
Следует отметить, что инвеситиционные сделки стали осущестляться во всех
сегментах коммерческой недвижимости, тогда как ранее почти весь объем сделок был
сосредоточен в офисном сегменте. Данному сегменту по итогам января-ноября
досталось 70% всех инвестиций на рынке. Торговая недвижимость получила лишь -
12% (порядка 210 млн долларов). Доля гостиничной недвижимости при распределении
инвестиций составила 9%, складской недвижимости – 5%. Инвестиции в сегмент
Участки и Проекты составили 4%.
Наравне с положительными изменениями, отмечается уход некоторых девелоперов с
рынка. Для реструктуризации долгов перед кредиторами компании вынуждены
продавать свои проекты и доли в собственном капитале. Так, в указанном ранее
периоде ИК Immofinanz продала Сбербанку 53 тыс.кв.м в логопарке «Томилино».
Кроме этого, было заявлено о возможной продаже 27,6% акций ОАО «Система-Галс», а
также БЦ NordStar Tower «Дон-строем». Группа ПИК также намерена продать долю в
проекте «Парк-Сити».
Средние ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимоти на
сегодняшний день колеблятся в зависимости от сегмента в пределах от 11% для
качественных центров и офисов класса А и В+ и до 13% для объектов
складского типа.
Доходность объектов в Москве все еще значительно выше аналогичных показателей
других мировых столиц. Иностранные инвестфонды интересуют только качественные
объекты по ставке капитализации не ниже 9%, с бюджетом покупки, не превышающим
30-40 млн долларов. Поэтому с учетом нехватки предложений таких объектов,
процент сделок с иностранными инвесторами остался неизменным и составил 14%.
Инвестиционная активность на рынке во многом зависит от политики банков в
области кредитования. Кредит выдается банком по ставке 13-14% в рублях в
зависимости от проекта. На условия кредита сказывается инвестиционное качество
объекта, его потенциальная востребованность.
Альтернативным способом получения финансирования банка оказываются
экспортно-импортные операции, а также операции РЕПО с паями ЗПИФн.
Из всего вышеперечисленного можно сделать следующие выводы: на рынок приходят
замороженные в кризизный период проекты, что связано с политикой банков в
области реструктуризации и рефинансирования кредитов. Стал проявляться
отложенный спрос инвесторов, устремленный в основном на объекты жилой
недвижимости с имеющимся ростом цен. Инвестиционный спрос на объекты
коммерческой недвижимости предвидится не ранее второй половины 2011 года.
Инвесиционная активность будет зависеть напрямую от политики новой мэрии Москвы
(от условий предоставления участков и ввода ограничений по
застройке).
