В Петербурге снова стали скупать квартиры для перепродажи

Многие эксперты связывают возрождение инвестиционного спроса с выходом в продажу квартир в комплексе "Северная долина" от компании "Главстрой-СПб" (интервью с ее гендиректором читайте здесь>>>). Впрочем, сам застройщик думает иначе. "Инвестиционный покупатель на первичный рынок вернулся примерно с середины 2010 года", - уверен Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам компании "Главстрой-СПб".

Одни специалисты утверждают, что доля таких приобретений почти сравнялась с докризисными показателями, другие эксперты считают, что пока инвестиционная активность вдвое ниже, чем была на растущем рынке.

"Если раньше с инвестиционными целями скупались целые подъезды, то теперь это отдельные квартиры, которые клиенты покупают для сохранения денег от инфляции. Думаю, большого притока инвесторов не стоит ждать, пока доходность от вложений в недвижимость не дойдет до 20% годовых", - полагает начальник отдела продаж строительной компании "Отделстрой" Николай Гражданкин. Согласно исследованиям, проведенным в марте "Отделстроем", с целью "перепродать и заработать" сегодня приобретается лишь 3,5% жилья. Однако как инвестиционные вложения можно рассматривать и приобретения с целью сдачи в аренду (таких 4,9%), а также покупки тех, кто, вкладываясь в недвижимость, просто хочет сберечь накопления от инфляции (таких еще 3,3%). В сумме получается 11,7%.

Покупатели-инвесторы, как правило, интересуются компактными объектами. "Идеальная инвестиционная сделка сегодня - это приобретение 1-2-комнатной квартиры небольшого метража в доме на начальной стадии строительства от надежного застройщика, с привлечением ипотеки от банка или использованием рассрочки от строительной компании", - говорит Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.

Трехкомнатные квартиры для последующей перепродажи почти не используют: реализация такого лота занимает куда больше времени и сил. Более охотно берут квартиру поближе к метро - их продажа, как правило, занимает меньше времени при той же доходности.

Любопытная особенность инвестиционных сделок: хотя после оформления квартиры в собственность ее стоимость подрастает, многие инвесторы стремятся продать ее до этого момента.

Причин несколько. Во-первых, само выправление бумаг занимает до полугода, тогда как цена жилья "с документами" повышается в среднем на 5%: такое ожидание экономически неоправданно. Здесь главное - успеть до подписания акта приема-передачи. Тогда можно заключать договор переуступки права требования. После подписания акта приема-передачи застройщик уже считается выполнившим свои обязательства. Цессия теряет смысл. Во-вторых, сужается круг потенциальных покупателей: если показывать реальную продажную стоимость в договоре, возникает необходимость платить 13%-ный налог. Не все покупатели готовы указывать в договоре стоимость 1 млн рублей, особенно если они используют заемные средства.

При сегодняшнем состоянии рынка частные инвесторы могут рассчитывать на доходность от 10 до 25% годовых в зависимости от объекта. Быстрее всего поднимаются в цене квартиры-студии и "единички". У более просторных квартир динамика спокойнее. Согласно свидетельству экспертов компании "БФА-девелопмент", год назад в проекте, реализуемом компанией в Приморском районе, квартиры-студии продавались за 1,6 млн рублей. Тогда дома находились на уровне 2-3-го этажа. Сейчас жилой комплекс подведен под крышу и цена этих лотов выросла до 2 млн рублей. Полностью завершить работы на проекте предполагается в январе 2012 года. По осторожным оценкам специалистов отдела продаж, к этому моменту цены предположительно поднимутся до 2,5 млн рублей.

Если сравнить цены компании "Главстрой-СПб", актуальная разница между готовым жильем и тем, которое будут сдавать через 2-3 года, доходит до 40%: 70 тыс. руб./м2 против 50 тыс. руб./кВ.м. Средняя доходность вложений при стабильных ценах получается на уровне 15-20%. Эксперты компании "Авентин-Недвижимость" оценивают доходность вложений за 2 года, пока дом строится с уровня котлована до ввода в эксплуатацию, инвестор получит в среднем 25%-ную прибавку к цене.

Кстати: в последние 10 лет вложения в драгоценные металлы давали доход, сравнимый с инвестициями в российскую недвижимость: цена тройской унции золота на мировых рынках возросла за этот период с $285 до $1534 (обеспечивая среднюю доходность 18% годовых), серебра - с $4,5 до $48,3 (27% годовых). Причем драгметаллы - объект максимально ликвидный, мгновенно обращающийся в деньги при любой конъюнктуре. Однако, как говорят риелторы, большинство сограждан не готовы инвестировать в золото, недвижимость им кажется более понятным инструментом вложений.