За текущий год в продаже появилось около 20 новых поселков с организованной застройкой в разных сегментах и не менее 50 проектов с продажей земли (по данным Knight Frank St. Petersburg). В сегменте организованных поселков цены преимущественно стабильны и остаются на уровне конца 2010 года.
В отдельные периоды наблюдалось снижение цен. Но назвать это снижение общей тенденцией нельзя - правильно говорить не о снижении на рынке в целом, а рассматривать отдельные проекты и конкретных девелоперов. На общем фоне можно выделить и очень успешные, и достаточно проблемные объекты. Но и к повышению цен нет предпосылок - низкая покупательская активность и в целом макроэкономическая ситуация этому не способствуют.
"Корректировки цен, как правило, обусловлены политикой компании, и в большинстве случаев это не связано напрямую с активизацией темпов продаж, - считает Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. - Резерва для снижения цен на текущие проекты я не вижу - хотя бы в силу удорожания стройматериалов. Речь может идти о новых проектах, которые изыщут возможности для экономии на качестве, инженерной подготовке территории и т. п."
Действительно, эта тенденция уже заметна на рынке загородной недвижимости. Она выражается в появлении многочисленных поселков с продажей земли с минимальным инженерным обеспечением.
На фото: Поселок "Высокие ели" рядом с Ласковым пляжем в Солнечном. Коттедж.
Существенную долю рынка занимает так называемая "земельная нарезка", когда участки продаются совсем без коммуникаций. Большая их часть расположена в южных районах Ленинградской области - Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском. В продаже доля таких объектов, по подсчетам инфоцентра "Свой дом", составляет порядка 25-30% и продается по цене 15-20 тыс. рублей за сотку. "К сожалению, это означает, что многие покупатели рискуют остаться с никчемным куском земли, без электричества, воды, газа, на незастроенной территории", - сетует Марина Агеева, директор регионального информационного центра "Свой дом".
В текущем году на загородный рынок было выведено большое количество поселков, и сегодня в общей сложности фигурирует порядка 300 малоэтажных проектов.
На южном направлении с начала 2011 года были выведены коттеджные поселки Ванино, Балтийская слобода, Велигонты, Жемчужина, Петровская мельница, Новый Дудергоф, Новое Сойкино, Онегин Парк, Петергоф и другие. В северном направлении на рынок вышло еще больше проектов.
"Традиционными лидерами по количеству реализующихся и известных проектируемых поселков являются Выборгский и Всеволожский районы - прежде всего благодаря популярности Карельского перешейка, - рассказала Тамара Попова. - Особенно следует отметить активное наращивание темпов загородного девелопмента во Всеволожском районе. Он является востребованным направлением в силу достаточно развитой транспортной сети и близости к мегаполису".
При выборе будущего коттеджа важно не столько наличие инфраструктуры в самом поселке, сколько ее досягаемость. Особенно это важно для крупных проектов, рассчитанных на постоянное проживание. "Если в пределах пешеходной доступности инфраструктуры нет, то тогда встает вопрос о создании собственной. Но не каждый застройщик может себе это позволить", - уверен Денис Вястрик, инвестор жилого района "Ванино".
По мнению директора по продажам компании "ПетроСтиль" Михаила Фуксмана, если за последнее время в целом рынок недвижимости Петербурга и области претерпевал серьезные изменения (менялись предпочтения потребителей рынка и предложения), то в сегменте жилья премиум-класса наблюдается стабильность. "Особой динамики изменений этого сегмента рынка я отметить не могу. Потребители наших продуктов всегда имели высокие требования. Это было в 2001 году, когда мы строили "Высокие Ели". Это происходит и сегодня. И на каждом своем объекте мы все эти годы формулируем и воплощаем идею о том, что это прежде всего эксклюзивные вещи", - рассказал Михаил Фуксман.
При этом, по словам аналитиков, в элитном сегменте с точки зрения объемов и скорости продаж никогда не было массовых и быстрых реализаций. Моменту заключения договора купли-продажи обычно предшествуют сложные и непростые переговоры с клиентами, долгое сближение позиций и тщательное изучение всего рынка.
Впрочем, кризис не обошел стороной и этот стабильный сегмент рынка. Если в прежние годы рост цен на объект от старта к концу его строительства мог составлять от 40 до 100%, то сейчас о таких цифрах девелоперам приходится только вспоминать.
При этом покупатель крайне нерешителен, теперь даже и в дешевом сегменте. Люди склонны подолгу выбирать свой будущий дом, по нескольку раз приезжают на просмотры. Участники загородного рынка отмечают, что поторопить их может разве что скидка в 10-15% от стоимости объекта. Правда, продавцы с небольшой охотой идут на уступки, поскольку цены и так были снижены ранее из-за кризисных явлений.
В элитном сегменте в последнее время меняется и взгляд покупателя на жилье. Если еще лет десять назад его в основном волновали две характеристики - месторасположение и площадь, то сегодня профессионализм покупателей элитной недвижимости значительно вырос. "Они уже смотрят на целую совокупность качеств, их интересует все - от проектных решений до нюансов постсервисного обслуживания объекта недвижимости. Клиент приходит к нам со своим юристом, строительным отделом - с ним стало тяжело, но интересно работать", - рассказал президент компании "ПетроСтиль" Михаил Беленицкий.
Сегодня покупатель загородного жилья премиум-класса - это человек, живущий в российской бизнес-среде, в жестких экономических реалиях и работающий в таких сферах экономики, как нефтегазовая или пищевая промышленность, телекоммуникации, автомобили, строительство, успешные спортсмены. "Кстати, несколько покупателей коттеджей в Медовом - собственники крупных строительных холдингов. Их профессиональный уровень в строительстве не меньше, чем наш, а зачастую и существенно превосходит. Они многое добавляют от себя", - говорит Михаил Беленицкий.
Вполне понятно, что получить такого клиента-покупателя можно, только предложив ему совокупность преимуществ покупки недвижимости именно в этом районе. Долгое время считалось, что единственным районом, отвечающим характеристикам высокого ценового сегмента, является Курортный. Но в последнее время здесь сложилась тяжелая экологическая и транспортная обстановка. По мнению экспертов, не менее перспективными могут считаться и не так сильно застроенные южные районы области. Именно здесь со временем возможно формирование социально однородной территории для состоятельных покупателей. Например, с точки зрения будущей зоны под строительство недвижимости премиум-сегмента недооцененным является южный берег Финского залива.
Эксперты Knight Frank считают проблемой рынка загородной элитной недвижимости ее несовершенную классификацию. "Те 15-17 проектов, которые сейчас относятся к элитной недвижимости, таковыми являются далеко не всегда. Поэтому и говорить о том, что цены на "элитку" падают, можно весьма осторожно. Действительно, если сравнивать докризисные и текущие объемы, то можно увидеть ниспадающую динамику, потому что те крупные проекты, которые проектировались до кризиса, сейчас переживают не лучшие времена", - рассказала Тамара Попова.
Согласно статистике Knight Frank, объемы продаж загородной элитной недвижимости в 2011 году упали на 70-80% по сравнению с предыдущим годом. Но эксперты предлагают не пугаться таких данных: согласно сложившейся классификации девелопер может назвать свой проект элитным, заявив всего лишь повышенную стоимость на него. По словам Тамары Поповой, даже если отвлечься от качества строительства, то и сам подход застройщиков к строительству поселков, претендующих на звание элитных, с точки зрения строительства инженерных систем, планирования участка, мягко говоря, пока несовершенен.
Действительно, даже в рамках одного и того же ценового диапазона могут экспонироваться предложения с потрясающе разным качеством реализации как в отношении концепции, так и строительства. Аналитики отмечают, что снизился объем продаж проектов, находящихся на стадии строительства. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, также не находится покупателей на объекты, обладающие существенными недостатками, наметился отток спроса на вторичный рынок - люди предпочитают покупать готовые дома. В этом сегменте мало профессиональных проектов, архитекторов, подрядчиков. Николай Пашков видит будущее рынка элитной недвижимости в повышении профессионализма всех его участников, поскольку впереди ожидается жесткая конкуренция в качестве, идеологии, сервисе и профессиональной продаже таких проектов.
Естественным образом будет выбраковываться то, что лишь претендует быть лучшим, но в действительности таковым не является. Впрочем, настоящих объектов класса de luxe быть много по определению не может.
"Наши исследования показывают, что сильно снижать цены девелоперам, которые действительно хотят что-то построить, создать среду, а не просто распродать участки без инженерной начинки, просто некуда. Но и для повышения цен предпосылок сейчас нет ввиду общего депрессивного состояния рынка и ориентированности большинства покупателей на сверхдешевое предложение", - отмечает Тамара Попова.
