Новый Петербург вдоль Невы

Вопрос о развитии Петербурга как агломерации становится все острее. Уже сейчас прилегающие к Петербургу областные территории рассматриваются как единое целое с городом, несмотря на формальную границу. Но из-за отсутствия общих градостроительных целей между властями двух субъектов подобное разрастание пока ограничивается появлением хоть и крупных, но не объединенных единой концепцией территорий жилой и промышленной застройки.

Между тем вчера между городскими и областными парламентариями было подписано соглашение о неком сотрудничестве между регионами, в частности, в сфере развития транспортной инфраструктуры и инженерии. Возможно, в дальнейшем это послужит основой для совместного градостроительного планирования. Пока же чиновники о необходимости разработать концепцию петербургской агломерации молчат.

Последние градостроительные стратегии Петербурга, подразумевающие расширение города, по оценкам экспертов, были определены еще в советское время. "Когда в 1930-е годы принимали генплан развития города, было две альтернативных идеи - развитие на юг и развитие вверх по течению Невы, - говорит Михаил Мамошин, руководитель Архитектурной мастерской Мамошина. - В то время победила первая. Но сейчас перспективы развития вдоль Невы становятся все актуальнее".

Воплощение этой градостроительной концепции может начаться в рамках совместной работы парламентариев двух регионов. Пока все опрошенные "ДП" депутаты сетуют на множество проблем на стыке города и области, но о конкретных концепциях развития не говорят.

"Сейчас на территории города может быть запланирована промзона, а через дорогу, со стороны Ленобласти, - жилая застройка, - говорит Денис Жуков, депутат ЗС Ленобласти. - Планировочные решения субъектов должны быть увязаны между собой".

По мнению Алексея Ковалева , депутата Законодательного собрания СПб, основная проблема развития петербургской агломерации состоит в том, что градостроительные планы множества областных муниципалитетов должны быть увязаны с планами развития Петербурга. "В Америке много муниципальных образований. И проблема градпланирования решается так: они объединяются между собой, например по пять, и принимают документ о том, как должна идти разработка градпланирования", - говорит Алексей Ковалев.

"ДП" уже писал подробнее о перспективах укрупнения Петербурга вокруг существующей КАД и проектируемой КАД-2. Тем временем для девелоперов уже сейчас интересны территории вдоль русла реки из-за высоких цен на недвижимость с видом на воду. Пока глобального строительства на этих территориях нет из-за слабо развитых коммуникаций, инженерии и транспортной доступности. Но уже сегодня вверх по Неве на областных землях идет активная коттеджная застройка.

Развитие Петербурга вдоль Невы сегодня ограничивается в районе МО "Рыбацкое". "Рынка земли как такового в Рыбацком нет, так как нет участков, пригодных под застройку. К продаже предлагаются единичные участки", - говорит Всеволод Глазунов, директор по маркетингу ЗАО "РосСтройИнвест" (ведет жилую застройку в Рыбацком). Между тем, по оценкам экспертов, в этом районе жилье в домах, строительство которых завершается, стоит около 80 тыс. рублей за 1 м2 и в целом приравнивается к средней цене по городу.

В марте этого года планирует начать строительство жилого комплекса в Уткиной Заводи холдинг "ЛенСпецСМУ". Кстати, областными властями обсуждается идея размещения здесь администрации Ленобласти. Но пока большая часть территорий Обуховской и Октябрьской наб. - промзоны.

"Развитие города вдоль Невы также продолжается в Усть-Ижоре, в Петро-Славянке, в Колпинском районе строятся крупные микрорайоны, целые города-спутники, - говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест". - Это жилье востребовано, и спрос на него будет расти по мере развития инфраструктуры, прежде всего транспортной и социальной".

Кроме того, строительство новых блоков водоподготовки ГУП "Водоканал СПб" запланировано на "Северной", "Главной" и "Колпинской" водопроводных станциях, строительство новых канализационных очистных сооружений - в Металлострое, что также наталкивает на логику развития вдоль Невы. Однако единый план развития энергетики еще должен быть выработан.

Концепции развития областных прибрежных территорий от Рыбацкого до Ладоги на сегодняшний день определяются в рамках полномочий муниципальных образований. По мнению экспертов, несогласованность действий между самими муниципалитетами приводит к разбросанным по областным территориям коттеджам, дачным поселкам и садовым участкам. По словам специалистов ЦРП "Петербургская недвижимость", главная трудность для девелоперов - это множество некрупных собственников, процесс переговоров с которыми может быть очень сложным и длительным. Эту проблему можно бы было решить с помощью либо формального присоединения прибрежной зоны Ленобласти к Петербургу (что в ближайшее время маловероятно), либо появления федеральной программы, которая позволила бы развивать поселения в рамках единой концепции - подобно той, что реализуется в Сочи в преддверии Олимпиады-2014.

Вывод части промышленности из центра в агломерацию вдоль Невы поспособствовал бы формированию в области новых точек приложения труда, что немаловажно при развитии жилого домостроения вблизи промышленных объектов.

"Это определенный плюс для компаний, использующих для перевозки грузов речной и морской транспорт, - говорит Максим Соболев, директор по развитию ЗАО "ЮИТ Лентек". - Но сейчас эти территории имеют слабую связь с городом". Поэтому в основе стратегии развития петербургской агломерации должно быть дорожно-транспортное планирование.

Потенциально ограничить новую петербургскую агломерацию мог бы новый канал - дублер Невы. Подобная идея несколько раз была озвучена областными властями, и даже были разработаны соответствующие проекты. На карте обо значен один из вариантов дублера, предложенный ОАО "Ленморниипроект". Он практически напрямую соединяет Финский залив с условным истоком в районе Сестрорецкого разлива и Ладогу в районе мыса Морьин Нос. Предполагалось, что дублер станет неким транспортным обходом Невы и поможет разгрузить русло реки. (Для справки: грузооборот по основным портам - Петербург, Приморск, Усть-Луга, Выборг и Высоцк - только за июнь 2011 года составил около 15 млн т.) Основной акцент чиновники делали на обеспечении экологической безопасности Невы, ссылаясь на то, что нельзя перевозить нефть по реке, питающей многомиллионный город.

Стоимость проекта, по оценкам экспертов, от $1 млрд до $2 млрд. Возможно, отчасти поэтому идея была воспринята общественностью скептически. Однако в перспективе нельзя исключать возможность появления Невы-2.

"Сегодня у нас разрабатывается проект схемы территориального планирования. Возможно, в каком-то виде идея обхода Невы будет туда включена, но не как дублер Невы, а скорее как некое планировочное направление рекреационного использования, - комментирует Владимир Демин, заместитель председателя КГА ЛО. - Транспортный коридор вряд ли появится. Во всяком случае пока об этом речи нет".

При этом областные власти признают, что выход к воде сегодня является одним из приоритетов развития - при определении коммерческой стоимости земли наличие рядом водоема сразу повышает ее на порядок, поэтому, по их мнению, "все реки и озера должны быть активно задействованы". Но, по словам Владимира Демина, в данном контексте уместнее говорить о восстановлении каналов от Ладоги и развитии туристического направления.

"В большом судоходстве по Неве Петербург не заинтересован. Как бывший председатель комитета по транспортно-транзитной политике СПб могу сказать, что затраты города на функцию разведения и поддержания мостов превышали налоговые поступления в бюджет от того, что по реке что-то плыло, - говорит Андрей Карпов, председатель совета директоров ООО "Дорн". - Но проекты, подобные дублеру Невы, - это фантастика, хотя технически и осуществимы".

Тем не менее появление мощной транспортной артерии сформировало бы на севере новые транспортно-логистические центры с выходом как на Ладогу, так и в Финляндию. В частности, такой хаб мог бы появиться в точке пересечения с КАД-2. На территориях новой петербургской агломерации между Ладогой и Финским заливом могли бы появиться рекреационные зоны в сочетании с логистической функцией, которая сейчас есть у Невы. В будущем здесь мог бы возникнуть новый аэропорт или проекты, аналогичные Сколково.