Новая методика расчета арендной платы коснется помещений, большинство из которых занимают магазины и общепит.
Как рассказал глава
КУГИ
Дмитрий Куракин, Смольный перейдет к индивидуальной оценке арендной платы для объектов городского имущества. Реформа, по его словам, коснется помещений на 22 основных магистралях города, которые обычно занимают объекты стрит-ретейла. "Сейчас у города в работе 11 тыс. договоров аренды недвижимости, из которых 7,5 тыс. - коммерческая аренда", - сообщил он. Средняя площадь таких помещений - 120-190 м2. В основном их занимают небольшие магазины и заведения общепита. Именно эти арендаторы могут ощутить последствия реформы. Ставки аренды вырастут. Особенно для тех, кто привык зарабатывать на сдаче помещений в субаренду.
Последние годы для расчета арендной платы за такие помещения город применял массовую методику, основанную на кадастровой оценке недвижимости от 1968 года. Она сильно отстала от жизни. В результате появились фирмы, которые стали получать сверхприбыли, сдавая городские объекты в субаренду.
"Средний размер дельты между городской и рыночной ставками по наиболее ликвидным объектам на основных магистралях города составляет сегодня 50%. Есть даже примеры 70% прибыли арендаторов - на Большом пр. П.С.", - отметил Дмитрий Куракин.
Все эти деньги, разумеется, проходят мимо бюджета. А система индивидуальной оценки будет способствовать его наполнению. "В 2011 году бюджетное задание мы перевыполнили на 2%, перечислив в казну 6,9 млрд рублей в качестве арендных платежей за объекты нежилого фонда (в 2010 году было 7,5 млрд рублей). Но с каждым годом выполнять его все труднее", - констатирует Дмитрий Куракин.
Читайте также:
Арендные ставки на Невском пока не оклемались
КУГИ готовит поправки в городской закон "Об определении арендных платежей…". "В течение года поправки вынесут на суд законодательной власти Петербурга", - уточнила пресс-секретарь КУГИ Ольга Барашкина.
Ожидается, что индивидуальную оценку аренды будут проводить частные оценщики. "Важно только, чтобы оценка получила положительное заключение экспертизы ГУИОН, мнению которого мы доверяем", - добавили в КУГИ.
Сейчас, по данным экспертов, стоимость оценки помещений в городе в зависимости от сложности объекта варьируется от 10 тыс. до 100 тыс. рублей. "Оптимальным для КУГИ будет аккредитация конкретных оценочных организаций для проведения оценки государственного имущества. Это снизит риск карманных оценок и споров по стоимости", - говорит юрисконсульт ЗАО "Северо-Западный юридический центр" Валерия Карпова.
"Если город хотя бы первое время будет брать расходы по такой оценке на себя, задуманная программа будет эффективной", - анонимно заявил один из частно практикующих оценщиков. Но о планах бюджета по финансированию инициативы КУГИ пока ничего не известно.
Лидером по ставкам аренды в Петербурге остается Невский пр. Здесь, по данным АРИН, помещения стоят 3-17 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. На втором месте - Большой пр. П.С., Садовая ул., Московский и Владимирский пр., где ставки колеблются от 2,2 тыс. до 4 тыс. рублей в месяц. А основные торговые магистрали спальных районов города сдаются за 2,5-3 тыс. рублей в месяц.
"Большинство объектов оценены адекватно, и проводить их переоценку не имеет смысла", - считает руководитель департамента оценки АРИН Инна Попова. С коллегой согласна директор по развитию бизнеса департамента ретейла "Colliers International Петербург" Анна Никандрова. "Размер ставок диктует спрос. Цены для субарендаторов на ликвидные помещения в собственности города просто подтянутся к рынку", - говорит она.
