Илья Еременко: "Наша цель — 400 тыс. м2 жилья ежегодно"

Илья, с каким результатом Setl City  закончила прошлый год?

— Мы сдали чуть больше 100 тыс. м2. Это небольшой для нас показатель, если вспомнить, что в предыдущие годы мы сдавали по 150–200 тыс. м2. Но зато снижение спроса в переходный период нас коснулось минимально. Сейчас мы перестроили стратегию. Компания может и будет строить больше. Наработанный земельный банк в 2 млн возводимых метров это позволяют. В текущем году планируем сдать около 200 тыс. м2. А дальше наша цель — 350–400 тыс. м2 ежегодно.

Инвестиции в работу на этот год озвучите?

— Вложим 6 млрд рублей в стройку и еще 5 млрд в пополнение земельного банка.

Как обычно землю покупаете?

— В основном проводим рыночные сделки. В торгах Фонда имущества регулярно участвуем, но в последнее время лоты нас по цене не устраивали — экономика проектов не обеспечивала хотя бы необходимые 5–7% рентабельности. Среди рыночных предложений приемлемых вариантов тоже не так много. Со времен кризиса цена земли выросла на 20–30%.

Сколько проектов сейчас в работе?

— Строится 21 объект общей площадью порядка 400 тыс. м2, свыше 1 млн м2 — в проработке. Это в основном жилье. Самый крупный проект из строящихся — "Семь столиц" в Кудрово. Там на участке 60 га появится 660 тыс. м2 жилья и коммерческих площадей. В данный момент достраиваем первую очередь квартала Вена. Сдадим летом. А весь проект рассчитан на 7 лет.

Сколько столиц там в итоге получится?

— Концепция предполагает создание нескольких кварталов. В каждом отразится стилистика европейских городов. Сейчас спроектированы три квартала, которые, с одной стороны, обособлены, с другой — символически — соединены друг с другом прогулочными зонами. Центр проекта — площадь Семи столиц. Мы не гонимся за объемами. Гораздо важнее создавать красивое продуманное пространство, где приятно жить. И сдавать дома в срок. Следующий квартал будет в стиле Брюсселя.

Изначально в рамках проекта вы собирались застраивать 100 га. Почему концепция поменялась?

— Изменилась не концепция, а площадь ее приложения. Это был естественный шаг в условиях кризиса. Мы решили уменьшить границы проекта, чтобы на оставшейся территории реализовать концепцию в меньшем масштабе, но более качественно и быстро. Чтобы люди могли комфортно устроиться там уже через несколько лет, а не в перспективе десятилетия. Это был правильный выбор: с сокращением территории появилось больше возможностей ее украсить и обогатить элементами комфорта, сохранив оригинальную архитектуру и планировки. Потенциал и привлекательность проекта повысились.

Администрация Ленобласти все–таки переедет в Кудрово?

- За администрацию этот вопрос решить не могу. Но в свое время разговоры шли. Может, это и случится. Концепция "Семи столиц" этому не противится.

Инфраструктуру на территории нового района тоже сами строите?

— Школа на 600 мест включена в адресную программу комитета по строительству Ленобласти. Для ускорения процесса мы даже готовы спроектировать ее. Сейчас отмежевали участки и готовы передать их Всеволожскому муниципальному образованию, которое должно согласовать технические характеристики школы, — надеемся, это произойдет быстро. Детский сад проектируем за свой счет. Возможно, построим и оставим его себе, хотя по закону государство обязано выкупить. Идут проработки по строительству дорог. Часть из них будем строить сами, часть — за счет федеральных средств и при участии соседей-застройщиков, с ними в постоянном контакте.

А в каком сегменте вы позиционируете свои проекты?

— Мы строим то, что пользуется спросом. Спрос сейчас есть на все сегменты, но в разном объеме. Самая большая доля — 75–80% — у жилья класса эконом–комфорт. Так что это наша основная ниша. Именно комфорт, а не эконом, потому что на людях мы не экономим. Комфорт — это вопрос не столько денег, сколько внимания к потребителю. Кстати, заставить себя и своих коллег думать над нюансами комфорта сложно. Но усилия быстро окупаются.

Какая высшая ценовая планка в этом сегменте?

— Уже преодолела 100 тыс. рублей за 1 м2. В среднем — 70-80 тыс. рублей. Это касается не только "Семи столиц", но и других наших крупных проектов, например района "Балтийской жемчужины". Мы там строим большой жилой комплекс на 60 тыс.м2 жилья и сейчас начинаем строить второй — примерно такого же метража. Похожая ситуация в Девяткино — Мурино, где у нас будет около 400 тыс. м2 недвижимости. Цены сопоставимые. Меняется лишь архитектурная стилистика: "Семь столиц" — вся Европа, Девяткино — Мурино — это больше скандинавская эстетика, "Балтийская жемчужина" — шведско–приморская. Многие изюминки оформления этих кварталов заимствуем за рубежом.

В холдинге есть специальные люди, которые ездят по миру и привозят интересные идеи, которые вы потом воплощаете?

— Ответственные за проект специалисты, а также руководители и менеджеры из "Петербургской Недвижимости" — люди, которые наши проекты продают. Они дают советы по интересным технологиям, по дизайнерским находкам в оформлении дворов и зданий. Но все наши проекты, несмотря на "географические якоря", абсолютно петербургские. Если комплекс называется "Токио", это не значит, что обои там будут из бамбука и жильцам придется спать на циновках на полу. Это всего лишь стилизация.

Можете дать прогноз по изменению цен на жилье в этом году?

— Тенденция вверх есть. До кризисных максимумов еще не дошли. Рост средних цен по году будет где–то 10–15%, с сезонными колебаниями. По–прежнему рекомендую покупать квартиры у надежных застройщиков на "нуле".

Вы недавно заключили несколько крупных сделок. Хотелось бы из первых рук получить информацию об их деталях. Почему, например, вошли в проект "Кловер Плаза"?

— Участок площадью 6,8 га на Ушаковской наб. — красивое место. Там появится жилье с гостиницей и офисами. Итоговая площадь составит около 150 тыс. м2.

О самой сделке расскажите.

— Она была комбинированная — в оплату пошли деньги и недвижимость. Процент не озвучу. Было принято такое совместное решение, поскольку для партнеров остаться в проекте было выгоднее. Вместе мы создали очень красивый проект, способный украсить город.

Это очередной проект редевелопмента в вашем портфеле. Другие переговоры по промышленным территориям ведете?

— Собственники многих заводов видят свои активы в редевелопменте. — Но эта работа требует времени — 2–3–5 лет. Нужно генплан менять, промышленные зоны переводить…

Многие заводы ждать не готовы. Они хотят денег: много и сразу. А это ни к чему не приводит. Компромиссы — не массовое явление. Но кто хочет, договаривается, и результат получается выгодным. То же наше вхождение в проект ЛСР по застройке территории одной из площадок "Баррикады" на пр. Энергетиков тому пример.

Какая у вас доля в этом проекте?

— У нас получится по 50% в новом строительстве. В данной сделке совпали многие грани. Мы потребители стройматериалов ЛСР и давние партнеры. Будем вместе строить и вместе продавать.

Другие освобожденные пятна "Баррикады" тоже будете застраивать вместе?

— Насколько я знаю, ЛСР собирается строить там самостоятельно. Но, я думаю, будут появляться какие–нибудь новые совместные проекты.

А что с вашим проектом гостиничного комплекса в Петергофе? Он жив?

— Если помните, до кризиса мы планировали построить на участке площадью 35 га рядом с парком гостиницу с торговлей и офисами общей площадью около 100 тыс. м2. Рентабельность была не ах, но понятная. Далее по не зависящим от нас причинам надолго затянулось оформление участка в аренду. А с кризисом понимания рентабельности не стало.

Сейчас переосмысливаем рыночную целесообразность — не можем строить в убыток. Если рентабельность будет хотя бы на уровне 5%, наверное, останемся в проекте. Если нет, вынуждены будем отказаться.

Когда примете решение?

— Думаю, в ближайшее время.

Вы заявили о строительстве бизнес–центра на Ленинском пр. Будете серьезно осваивать новую нишу коммерческой недвижимости?

— В здании на Ленинском будет наш дополнительный офис — через пару лет туда переедет часть компании с Московского пр. Оставшиеся помещения продадим.

Сегмент бизнес–центров не входит в приоритеты нашей стратегии. У офисов окупаемость дольше, чем у жилья. Кроме того, нельзя быть профи во всем, а мы все–таки жилищники. Офисы строим обычно в рамках комплексных проектов — как часть сопутствующей инфраструктуры.

"Ренова" на днях официально вышла на рынок Петербурга с проектом на Морском фасаде. Есть ли ощущение, что на рынке становится тесно из–за москвичей?

— Рынок большой — каждый год сдается более 2 млн м2. Так что отдельные игроки, пусть и крупные, на него сильно не влияют.

На Морской фасад вы тоже шагнете?

— Анализируем ситуацию. Кстати, может быть, в Москву шагнем раньше, чем на намыв. Вернее, в Московскую область.

И когда это случится?

— Думаю, до конца года определенность наступит.

Мы не спешим. Там у нас открыто представительство, оцениваем земельный банк. Сразу много площадок брать в работу не хотим. Продавать квартиры на московском рынке будет наше подразделение "Сетл Эстейт", которое продает наши проекты в Калининграде.

Много объектов у вас в Калининграде?

— Там у нас строятся четыре проекта общей площадью около 30 тыс. м2. Рынок в Калининграде меньше петербургского, сами объекты небольшие.

Сформирован земельный банк еще на 35 тыс. м2 недвижимости. Это задел для работы на ближайшие 2–3 года.

Биография

Илья Еременко родился в 1974 году. Окончил СПбГТУ по специальности "экономика и управление на предприятии". В 1994 году начал работу в корпорации "Петербургская Недвижимость" (холдинг Setl Group). В 2010 году назначен на должность вице–президента холдинга Setl Group и генерального директора девелоперской компании Setl City. Женат. Воспитывает двух сыновей.

Справка

Компания Setl City работает на рынке с 1994 г. Реализует проекты жилой и коммерческой недвижимости в Петербурге, Ленобласти и Калининграде. Общая площадь проектов в различных стадиях подготовки и реализации — более 2 млн м2. Компания входит в Setl Group — российский инвестиционный холдинг, развивающий свою деятельность в России и за рубежом. Председатель совета директоров — Максим Шубарев.