Власти предложили девелоперам новый способ взаимодействия через открытые конкурсы по мастер-планам развития территорий. Этот подход опробуют на двух участках в центре города.
Конкурсы по концепциям развития территорий будут организованы в рамках программы "Сохранение исторического центра СПб", которая сейчас формируется. К реализации программы власти надеются активно привлечь частных инвесторов. О содержании, целях и проблемах программы Евгений Елин, председатель КЭРППиТ (координирующего ее создание), рассказал бизнесменам на круглом столе, организованном "ДП" и клубом "Деловая политика".
По словам Евгения Елина, последний раз программу по реставрации центра готовили к 300-летию Петербурга, но тогда она практически вылилась только в восстановление фасадов. Нынешняя программа пока затрагивает не весь центр целиком, а только несколько территорий, но зато на них, по задумке авторов концепции, в конечном итоге должна сформироваться привлекательная комфортная городская среда. Программа рассчитана на 2013-2018 гг. и предполагает финансирование в размере порядка 400 млрд рублей, из которых 53% - это средства из бюджета Петербурга, 30% - из федерального бюджета и 15% - частные инвестиции.
"Исторический центр - это объект, который охраняется ЮНЕСКО, и сохранять его - обязательство не только Петербурга, но и России. Этим и обуславливается федеральное финансирование", - объяснил Евгений Елин. Он также отметил, что вопрос федерального финансирования уже обсуждался на совещании с вице-премьером РФ Дмитрием Козаком, который подтвердил, что средства будут выделяться.
Также председатель КЭРППиТ сообщил, что уже определены границы исторического центра, проведена работа по инвентаризации объектов в нем и ведется работа по формированию теоретического документа - "политики города в отношении исторического центра". В программу включены шесть подпрограмм от собственно реконструкции кварталов до снижения нагрузки на дороги, которые должны обеспечить комплексный подход к развитию территорий.
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Круглый стол "Стратегии реализации программы реновации центра СПб"
"Никаких денег не хватит, если замахнуться сразу на реконструкцию всего центра, - уверен Евгений Елин. - Поэтому были определены семь кварталов, которые войдут в программу, а среди них выбраны два приоритетных. В качестве приоритетных мы выбрали те районы, где помимо памятников, помимо социальных проблем: коммуналок, ветхих домов - есть еще значительные планы девелоперов по осуществлению инвестиций. Это район Марсова поля и Конюшенной площади, а также зона вокруг Новой Голландии. По этим кварталам мы планируем провести конкурсы на концепции их развития".
Власти предлагают следующий механизм: в Интернете публикуется техническое задание, затем инвесторы готовят эскизы концепций развития кварталов и после из презентации и обсуждения переходят к формированию мастер-плана. И последнее - это подготовка непосредственного плана мероприятий, которые лягут в программу с расчетом их финансирования.
"Это не является конкурсом в стандартном понимании. Город не готов тратить на конкурсы бюджетные деньги, так что это скорее добровольное взаимодействие", - пояснил Евгений Елин. Конкурсы будут открытыми, и, в принципе, в них сможет поучаствовать любой девелопер, но понятно, что, скорее всего, свои идеи будут предлагать те, кто уже имеет объекты интереса на той или иной территории.
Интересанты развития приоритетных территорий известны. В районе Марсова поля и Конюшенной площади это Михаил и Борис Зингаревичи, здесь их компания "Плаза Лотус Групп" планирует реализовать два гостиничных проекта. Во II квартале проект преобразования Новой Голландии реализует компания "Миллхаус" Романа Абрамовича.
"Наша задача - состыковать интересы общественности и девелоперов и по итогам получить не просто комфортный привлекательный район, но и новые туристические маршруты. Увеличить проходимость, а значит, и повысить стоимость недвижимости", - рассуждает Евгений Елин.
"Мы разделяем такой комплексный подход. Хотя эти районы и так привлекательны, но повышение туристической комфортности вокруг наших проектов нам очень интересно и важно, - заверила управляющий директор "Плаза Лотус Групп" Елена Дешпит. - И, в принципе, являясь крупным девелопером, мы ощущаем социальную ответственность за центр города, и поучаствовать в этом конкурсе нам будет интересно".
Однако крупные девелоперские проекты и так, как правило, становятся якорем, который притягивает за собой инвестиции. "Районы вокруг тех мест, где стратегические инвесторы уже есть, будут развиваться в любом случае. Есть масса других районов, которые требуют развития, и эти районы нужно подталкивать", - считает генеральный директор "БТК-Девелопмент" Дмитрий Абрамов.
На оставшихся пяти территориях, где пока не заявлены ключевые инвесторы, город планирует привести в порядок дороги и инженерию, расселить коммуналки, благоустроить территорию. Однако, если все же там появится инвестор, он также может предложить свою концепцию развития всего квартала.
Участники круглого стола напомнили и про другой способ организации развития больших кварталов - создание агентств по развитию территорий (АРТ), которые начинали действовать в Петербурге еще 10 лет назад. Но на тот момент идея АРТ так и не заработала.
"Прежний формат, когда у агентств были обязательства, но не было никаких полномочий, неприемлем. Надо, чтобы это были не зависящие ни от власти, ни от бизнеса институты, наделенные правами", - уверен председатель совета директоров УК "Адамант" Дилявер Меметов.
"Мы готовы работать с существующими АРТ, но от них хотим также услышать идеи и увидеть концепции, мастер-планы", - пояснил Евгений Елин. Таким образом, в дальнейшем практика применения этой программы может изменяться и с точки зрения исполнителя, и с точки зрения территорий. Если такой механизм будет иметь успешный опыт, в этот процесс могут вовлекаться и другие участки. Это может стать серьезным импульсом к развитию городских территорий, причем не только в центральной части города.
Девелоперы уже сейчас предлагают свои идеи и свое видение интересных участков. Особенно интересны для них оказались территории набережных. "Думаю, Дворцовую набережную надо расширить. Она ведь глухая: ни кафе, ни ресторанов. Отдали бы все первые этажи под магазины и рестораны, расширили бы ее, чтобы можно было ставить машины, и это было бы самое лучшее место в городе, - уверен президент холдинга "Империя" Андрей Фоменко. - Я готов прорисовать концепцию за свой счет и, если она будет одобрена, взяться за реконструкцию первых этажей".
"В исторической части стоит какую-нибудь набережную сделать пешеходной, - считает Дилявер Меметов. - У нас такие виды, а набережных для прогулок нет. Например, всю Адмиралтейскую набережную или ее часть можно сделать пешеходной".
Представители администрации пока лишь выслушали такие идеи, однако предложили для экспериментов другую набережную. "Набережная Обводного канала - это наш подарок девелоперам, - пообещал Евгений Елин, - В программу включена схема транспортной разгрузки центра, и она предполагает, что по Обводному пойдет большой поток автомобилей. Это даст оживление всей этой территории, мы в этом не сомневаемся".
Программа реновации зданий оказалась вплотную связана с программой транспортной разгрузки центра. В процессе работы над ней властям пришлось пересмотреть отношение к крупным подземным паркингам. "Это дорогое решение не избавит нас от припаркованных повсюду машин, надо искать новые пути", - считает теперь Евгений Елин. Но, с другой стороны, крупные подземные паркинги можно делать не общественными, а для использования только жильцами близлежащих домов.
Программа напомнила и о других актуальных темах. Например, о подготовке к чемпионату мира по футболу, который пройдет в СПб в 2018 году. В обязательства города входит предоставить для болельщиков площадку в центре города для просмотра матчей. "Идея использовать для этого Дворцовую воспринимается с содроганием. Но в центре должна быть такая площадка для проведения публичных мероприятий, - поясняет Евгений Елин. - Возможно, придется обсудить вопрос использования для этого, например, Марсова поля. Но у этого места особый статус, и его судьбу решать самим горожанам".
"Сегодня основное, что тормозит инвестиции, - это отсутствие четкого понимания того, что и где можно построить. И я думаю, что если такие примеры по созданию мастер-планов по этим нескольким территориям будут сделаны, то это уже хорошо. Но, мне кажется, можно привлекать инвесторов и к другим объектам. Причем неважно, крупный это инвестор или нет, главное - что, если он хочет заниматься развитием территории, нужно это позволить. Пусть инвестор выбирает территорию, за свой счет согласовывает со всеми органами, комитетами и общественными организациями, что и как там можно строить. Затем разрабатывает некую концепцию для этой территории. Если она уместная, хорошая, ее утверждают, если нет, то отправляют на доработку. Это было бы очень здорово. И все это, наверное, нужно затем вносить в генплан".
"Принципы сохранения объектов культурно наследия известны. Ясно, что это будет сохранение исторических зданий и памятников. Конечно, мы не можем оставлять те объекты, которые находятся в крайне неудовлетворительном состоянии, в том виде, в каком они есть, и ждать, пока они упадут. Будет решаться вопрос по реновации таких зданий, которая будет включать в себя в том числе требование по их сохранению. Сегодня на уровне первого лица города четко определено, что снос будет осуществляться только в тех ситуациях, когда невозможно принять технические решения по его сохранению. В рамках предложений, которые будут сформулированы, мы будем рассматривать вопрос по уточнению генерального плана. Также мы будем выставлять программу на общественное обсуждение".
Савелий Архипенко, креативный директор "Лофт Проект ЭТАЖИ":
"Мне кажется, у городских властей и у застройщиков сейчас есть уникальная возможность как бы заново перепридумать наш город. Это редчайший случай. Я думаю, этого давно ждали и за этим будут очень внимательно следить. И чем прозрачней, чем публичней это все будет, тем лучше. И мировой, и московский опыт показывает, что перепридумывание некоторых вещей имеет смысл делать в том числе и через культурные кластеры. Не хотелось бы, чтобы реновация сейчас опять закончилась просто перекрашиванием парадных и установкой фонарей имени Достоевского. Очень важно, чтобы либо мастер-план, либо все это программирование занималось неким продюсированием процессов, которые будут происходить там впоследствии. Общественные территории особенно важны для центра города. И чем интереснее там будет сценарий, тем большее количество людей они привлекут. И от этого выиграют и город, и бизнес".
