Дмитрий Медведев в последние дни на посту президента РФ дни предложил снять все ограничения по выкупу арендуемых помещений. Это касается 11 тыс. арендаторов.
Дмитрий Медведев решил напоследок сделать подарок малому бизнесу - подписал перечень поручений по вопросу развития конкуренции и предпринимательства. Самые значительные из них касаются выкупа малым бизнесом арендуемых площадей (по подсчетам КУГИ, пока потенциально выкупу подлежат 4500 помещений). Свои предложения по внесению изменений в закон о выкупе (№159-ФЗ) Минэкономразвития должно подготовить уже к 1 июня 2012 года. После принятия поправок число потенциальных покупателей помещений как минимум удвоится.
Всего, по оценке экспертов, в Петербурге малый бизнес арендует у города более 10 тыс. помещений - это до 90% всех договоров аренды недвижимости, которые на сегодня имеет город (всего на начало 2012 года заключено 11 288 договоров). Резко увеличить количество новых собственников городских площадей могут три предложения из семи в подписанном президентом перечне поручений.
Во-первых, Медведев предложил пересмотреть параметры выкупаемых помещений - увеличить их или даже вовсе отменить ограничение. Пока законом отметаются предприниматели, арендующие, например, площади более 500 м2, а также занимающие какую-то часть одного помещения, и т. п. Во-вторых, Дмитрий Медведев посчитал, что нужно разрешить предпринимателям выкупать объекты, попавшие в пресловутый перечень запрещенных к выкупу площадей, сформированный КУГИ.
В него входит более 3 тыс. помещений, включая самые лакомые - расположенные на 22 основных городских магистралях, а также попавшие в план предполагаемой реконструкции и другие.
Читайте также:
Перечень недоступных для выкупа помещений сократится
В-третьих, в список предложений главы государства вошло требование "изменить срок, с которого исчисляется срок аренды, на более поздний". По мнению координатора Лиги арендаторов Яны Боровицкой, за этой расплывчатой формулировкой скрывается возможность выкупа для тех предпринимателей, которые заключили договора аренды уже после вступления в силу 159-ФЗ, то есть после 5 августа 2008 года. По действующим правилам предприниматели на 2008 год должны были иметь как минимум двухлетний договор аренды помещения у города.
Среди других инициатив, давно ожидаемых малым бизнесом и подписанных главой государства, - разрешить предпринимателям повторно отправлять заявки на выкуп, продлевать срок заключения договора купли-продажи помещения, пока покупатель оспаривает рыночную стоимость помещения в суде, и другие.
Перестановки в правительстве вряд ли повлияют на сроки рассмотрения этих предложений и, вероятнее всего, многие из них действительно будут приняты, считают эксперты. "Для меня эти предложения звучат как программное заявление будущего премьер-министра, поэтому он уделит этим вопросам максимум внимания", - полагает исполнительный директор НП "Союз малых предприятий Санкт-Петербурга" Владимир Меньшиков.
С ним согласна Яна Боровицкая. "Если Дмитрий Медведев поддержал эти предложения в качестве президента, то вряд ли что-то изменится, когда он займет кресло премьера. Имущественные вопросы как раз в компетенции правительства", - рассуждает она.
Но, по мнению Яны Боровицкой, в этом наборе действительно полезных бизнесу инициатив не хватает ключевой - продления срока действия этого закона, ограниченного 1 июля 2013 года. При благоприятном стечении обстоятельств парламентарии рассмотрят законопроект о поправках лишь в осеннюю сессию, то есть предпринимателям останется всего около полугода на то, чтобы решиться стать собственником.
“
Принятие подобных поправок в закон о выкупе сложно назвать победой. Проблема в том, что и "ОПОРА РОССИИ", и другие общественные организации просили внести эти изменения еще в ту пору, когда этот федеральный закон был законопроектом! Кому, как не предпринимателям, знать, что в итоге составит для нас сложность? Да и логически объяснить многие нормы просто сложно. К нам не прислушались, о результатах можно судить по итогам приватизации. У нас в России совещаются с профсоюзами, а с предпринимателями не совещается никто - в этом корень сложностей. Например, в других странах при правительстве есть советник по малому бизнесу, который дает заключения по всем нововведениям, - своего рода защитник интересов малых предприятий. В России подобный правовой механизм отсутствует.
Кроме того, я считаю, неверно рассматривать закон о малой приватизации как средство пополнить бюджет, у него, прежде всего, социальная функция - поддержать формирование среднего класса.
Андрей Горюнов
Первый заместитель председателя петербургского отделения "ОПОРЫ РОССИИ"
Вместе с тем вопрос, покупать или нет, стоит перед теми тысячами предпринимателей, которые сейчас по закону имеют все возможности для выкупа, но почему-то не торопятся.
По данным КУГИ, на конец марта 2012 года подано 2720 заявок на выкуп, при том что потенциально в Петербурге 4500 таких объектов. С 2008 года собственниками стали 2332 предпринимателя, которые выкупили в общей сложности почти 286 тыс. м2 городской недвижимости. Причин, останавливающих бизнес, несколько. Например, сложность получения долгосрочного кредита. В среднем, по данным КУГИ, 1 м2 обходится предпринимателям в 47 тыс. рублей, а средняя стоимость объекта - 5,9 млн рублей. "Расплатиться реально примерно за 5-10 лет. Я решился на выкуп после того, как мне рассказали в Фонде имущества, что получить кредит под залог самого имущества в рамках малой приватизации проблем не составит. Но получил лишь краткосрочные годовые кредиты, пришлось заложить свою квартиру, жилье родственников", - жалуется владелец продуктового магазина в Приморском районе Сергей Голубев.
Кроме того, предпринимателей пугает будущая рентабельность бизнеса в конкретном месте. Например, рассматривается законодательное ограничение на торговлю во встроенных помещениях в жилых домах и т.д.
“
По нашим оценкам, даже если предлагаемые поправки вступят в силу, это никак не отразится на стоимости таких помещений - они и так предлагаются к выкупу по рыночным ценам. Возможно, законодательные изменения смогут расширить круг потенциальных покупателей таких помещений, потому что пока представители малого бизнеса не спешат с выкупом, и кто-то, возможно, именно по причине действующих сейчас в законе ограничений. Однако в большей степени процесс выкупа замедляется предлагаемой ценой - она слишком высока для малого бизнеса.
Высоколиквидные помещения по большей части уже давно раскуплены. Сохраняется возможность выкупа низколиквидных помещений (подвальных, расположенных во дворах). Они не были активно востребованы и в докризисное время, и теперь также не пользуются спросом.
Дмитрий Козунов
Директор по развитию бизнеса департамента оценки Colliers International
Если для бизнеса предложения Дмитрия Медведева сулят сплошные выгоды, то в отношении пользы для городской казны мнения экспертов расходятся. В КУГИ подтвердили, что одобряют любое развитие закона о выкупе, но отмечают, что "интересы государства не должны страдать", и сравнили сдачу в аренду помещений с курицей, несущей золотые яйца. "Городу невыгодно гнаться за единоразовой выгодой от продажи площадей. По нашим подсчетам, переход на индивидуальную оценку части самых ликвидных помещений способен прибавлять в городской бюджет по 1 млрд рублей ежегодно", - считает заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова.
Но, по мнению Яны Боровицкой, разница в том, что коммерческая и городская недвижимость отличаются по качеству и эффект может получиться при этом обратный.
"Государство сегодня не самый эффективный собственник. Нет гарантий того, что площади полностью укомплектованы, иногда, например, возникают проблемы с энергетикой. При равной цене арендаторы могут предпочесть частных рантье", - полагает Яна Боровицкая.
