Цены на арендное жилье в Петербурге, которые в кризис упали в среднем на 20%, восстанавливаются и, по прогнозу экспертов, уже в текущем году выйдут на докризисный уровень в сегментах эконом и бизнес.
Цены аренды элитных квартир, которые провисли на 30%, только начинают рост. В Петербурге, где традиционно много приезжих, жилье арендует 15-20% горожан. Формируют этот рынок частники, которые сдают 300-350 тыс. квартир разного класса. Оборот сегмента, по оценке АРИН, – 3-3,5 млрд рублей в месяц. В кризис рынок провис по ценам на 20-25%. "В этот период предложение несколько увеличилось, поскольку хозяева из-за финансовых сложностей стали сдавать те квартиры, которые до этого пустовали. А спрос, напротив, сильно упал", – рассказывает гендиректор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. По ее словам, востребованной аренда жилья оставалась только среди приезжих. Но предпочтения арендаторов сместились в сторону наиболее дешевого предложения, а качество ремонта и обстановки отошло на второй план. "Собственникам пришлось уменьшить ставки, чтобы найти или удержать нанимателей", – добавляет руководитель отдела аренды АН "АРИН" Татьяна Болбошенко.
Сейчас, по словам экспертов, рынок практически вернулся к докризисным показателям уровня цен. "Только за последние полгода средняя арендная ставка на квартиры в массовом сегменте выросла на 15%. Если раньше можно было отыскать однокомнатную квартиру за 15 тыс. рублей в месяц, включая коммунальные услуги (КУ, около 2 тыс. рублей), то сегодня таких предложений нет даже в Красном Селе. Либо это новостройка без лифта и без мебели с какими-нибудь явными недостатками", – говорит менеджер департамента аренды жилого фонда компании "Петербургская недвижимость" Светлана Алексашина. Средняя стоимость меблированной квартиры в спальном районе Петербурга, по ее словам, составляет сегодня 18 тыс. рублей в месяц (плюс КУ). Прилично меблированные квартиры в Московском, Калининском, Красносельском районах снимают сегодня за 19 тыс. рублей в месяц (плюс КУ). А качественные квартиры в новостройках стоят не менее 20 тыс. рублей (плюс КУ). Как утверждает Татьяна Болбошенко, наибольшим спросом пользуются квартиры с хорошим косметическим ремонтом, мебелью и бытовой техникой, расположенные в пешеходной доступности от метро. Арендные ставки в сегменте бизнес-класса, по данным заместителя директора АН "Бекар" Ирины Бузиной, повысились не так сильно: наиболее востребованы студии (40-65 тыс. рублей в месяц) либо квартиры с несколькими спальнями для бизнесменов с детьми (70-100 тыс. рублей в месяц). "Уровень ставок аренды на элитные квартиры находится примерно на 30% ниже докризисных показателей и только начинает рост", – комментирует гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. На Крестовском острове, по данным брокеров, большие элитные квартиры сдаются и за 500 тыс. рублей в месяц.
“
Сейчас наиболее востребована аренда новых, построенных в последние 3-5 лет, квартир. Чаще всего это квартиры с хорошим местоположением, ремонтом и бытовой техникой, которые собственники покупали с инвестиционными целями. Цена их аренды на 10-20% выше, чем в среднем по рынку. Ставки на такие объекты не только не падают, но и растут и в ближайшее время вернутся на докризисный уровень. Для арендаторов, желающих снять квартиру на длительный срок на лучших условиях, сейчас самое благоприятное время. В июле вырастут коммунальные платежи, а в августе начнется традиционный бум на рынке аренды жилья, который связан с прибытием большого количества студентов из других городов и очередной волной мигрантов, приезжающих в город на работу. В это время арендная ставка подскочит как минимум на 10-15%.
Андрей Вересов
Гендиректор сети офисов недвижимости "Новый Петербург"
“
Параллельно с официальным рынком аренды жилья существует и серый рынок, емкость которого оценивается в 2-3%. Он возникает, когда собственники официально показывают минимальную арендную ставку либо половину ставки, по которой сдается квартира. Соответственно, с показанной части платятся налоги, а с остальной части - нет. Серых платежей стало значительно меньше: больше граждан стало платить налоги, особенно выступая как индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогообложения (платят 6% вместо 13%). Так значительно спокойнее людям жить и по отношению к налоговой инспекции, и по отношению к арендаторам, которые в случае конфликтов не смогут шантажировать арендодателей. Но это не значит, что уменьшилось число граждан, получающих арендную плату наличными и не платящих налоги. Их доля - около 48%.
Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St Petersburg
Планы по развитию доходных домов и частные проекты пока не оказывают серьезного влияния на рынок аренды. "Окупаемость при сдаче жилья в аренду достигает 10-15 лет. Поэтому интерес к доходным домам при текущей стоимости денег минимален или попросту отсутствует", – говорит руководитель направления консалтинговой группы "НЭО Центр" Денис Николаев. Рынок предложения достаточно узкий. Основные игроки – иностранные компании, которым этот формат понятен. Крупнейший игрок – финская фирма SATO. Гендиректор SATO в России Стаффан Таст сообщил, что у компании в портфеле восемь таких проектов. "Сейчас у нас под управлением 18 тыс. м2 жилья в городе. 50% наших клиентов – крупные компании, которые арендуют квартиры для менеджмента, и еще 20% – иностранцы", – сообщил он. По словам Стаффана Таста, в 2012 году SATO планирует вложить в покупку квартир в Петербурге еще 20-30 млн евро. Две сделки находятся в стадии переговоров. "Мы входим в проекты, если в перспективе сможем получить не менее 5% дохода на общий капитал. Таких объектов в городе немного", – заявил он. Кроме SATO в Петербурге также работает финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund (несколько лет назад выкупил за $50 млн в жилом комплексе на Коломяжском пр. 270 квартир). Другие игроки – Stanbrige Suits на Московском пр., 97А, и два небольших частных проекта – Kronverk и Sharfotel.
