Под индустриальным парком обычно понимают участок в статусе земель промышленного назначения с необходимой инженерной инфраструктурой, юридическими условиями и единой управляющей компанией.
Современные высококлассные индустриальные парки - относительно новый сегмент, который начал формироваться в Петербурге в последние несколько лет, говорит Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург. Все эксперты сходятся во мнении, что если говорить о классическом определении индустриального парка, то на сегодня в чистом виде реализованных проектов нет. "В России понятие "индустриальные парки" понимается по-разному: кто-то подразумевает под этим большие складские комплексы, кто-то включает туда технопарки", - отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Очевидно, именно поэтому их число варьируется: по оценкам одних экспертов, в Петербурге и Ленобласти на разных стадиях развития сегодня находится 16 индустриальных парков, по оценкам других - 19. Но реализован пока лишь один - в промышленной зоне Каменка, где собраны независимые производители автокомплектующих для завода Huyndai. Его создание инициировали и поддерживали городские власти.
По мнению экспертов, уже как о практически состоявшемся можно говорить об индустриальном парке GreenState в поселке Горелово. Его развитием занимается компания YIT. По данным аналитиков, на производственных площадках проекта разместился сервисный центр VIKING Life-Saving Equipment (1,5 тыс. м2), мясоперерабатывающий завод "Атриа", выпускающий продукцию под торговой маркой "Пит-Продукт" (29 тыс. м2), логистический комплекс Gorigo (90 тыс. м2).
Из активно развивающихся эксперты также выделяют проект индустриального парка в Марьино. Там должны разместиться предприятия автомобильной промышленности "Ё-авто", "Яровит Моторс", "Техноэксим".
Среди других проектов - "Дони Верево" (п. Верево, 183 га), проект "Федоровское" в Тосненском районе (120 га), проект в Уткиной Заводи (60 га). По словам Михаила Тюнина, руководителя отдела складской и индустриальный недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, конкуренция уже предельно высока: "При том что барьеров на вход в этот рынок практически нет, нужно понимать, что потенциальное поглощение сейчас находится на уровне 200-250 га, а у нас активно развиваются 530-550 га территорий "индустриальных парков". Поэтому о каком-либо дефиците площадей говорить не стоит". Эксперт предлагает усомниться в жизнеспособности всех заявленных проектов, именно из-за совокупности факторов: цена, наличие документации, условия получения коммуникаций резидентом, наличие самих коммуникаций на объекте.
Как говорит Роман Уревич, директор департамента маркетинга NAI Becar в Петербурге, сложно говорить о перспективах еще не начатых проектов, ведь даже при удачной концепции для успешной реализации требуются немалые вложения и привлечение инвесторов. Как правило, индустриальные парки строятся под конкретного арендатора на длительный срок и под определенный проект.
По мнению Венеры Лаухиной, по мере оснащения существующих парков инженерией конкуренция между ними будет усиливаться и нехватка подготовленных земельных участков "приходи и строй" будет сокращаться. В настоящее время земля в индустриальном парке имеет очень большую вилку по стоимости - от $40 до $150 за 1 м2 земли в зависимости от имеющейся инженерии и местоположения.
Тем не менее ряд экспертов оптимистично смотрят на перспективы развития индустриальных парков. Так, за 2011 год существенно сократилось количество качественных складских площадей, которые было возможно приспособить под производства. Это может благоприятно сказаться на спросе на индустриальные парки со стороны производственных компаний, а соответственно, и девелоперов, говорят они.
