В 2010-2011 годах рост показали все сегменты коммерческой недвижимости, но рынок ретейла оправился от кризиса быстрее всех и продолжает удивлять.
По объему ввода на последнем месте стоят склады. По словам руководителя отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге Вероники Лежневой, объем анонсированных к вводу проектов на 2012 год составляет 70 тыс. м2. В офисном и торговом сегментах показатели выше - около 200 тыс. и 150 тыс. м2 соответственно.
В относительных величинах все наоборот. "Если заявленные проекты сдадутся в срок, сегмент торговой недвижимости вырастет в 2012 году на 12%, офисной - на 9%, а складской - на 23%", - рассказывает директор по развитию ГК "Овентал" Дмитрий Борисов. Он отмечает, что сейчас наблюдается перенос сроков открытия объектов на вторую половину 2012 года и начало 2013 года, причем это характерно для всех сегментов коммерческой недвижимости. "Например, в сегменте офисной недвижимости в I квартале вместо заявленных 35 тыс. м2 арендопригодной площади введен один БЦ "Вант", - констатирует он.
"Если говорить о росте арендных ставок и снижении вакантных площадей, то первым восстановился складской сегмент. Но с точки зрения новых проектов он пока остается на последнем месте, - отмечает Вероника Лежнева. - В то же время в офисном сегменте, который пока не может похвастаться возвратом ставок хотя бы на уровень начала 2008 года, объемы восстанавливаются".
На фото: Универмаг "Стокманн".
"Скорость и объем появления новой недвижимости слегка отстают от спроса, что позволяет рынку мягко восстанавливаться, избавляясь от кризисных и посткризисных последствий", - объясняет генеральный директор УК группы "УНИСТО Петросталь"Арсений Васильев. По его словам, желательно, чтобы динамика сохранялась - существенный рост может привести к быстрому перегреву на еще неокрепшем рынке.
Торговые центры
Наиболее активно рынок торговой недвижимости развивался в 2005-2006 годах. В 2006 году было введено в эксплуатацию рекордное количество - более 1 млн м2 - площадей. Затем, по данным Astera, темпы снизились, минимальный прирост был в 2009 году, когда на рынок вышло чуть более 60 тыс. м2.
"В 2011 году мы увидели, как ретейл не просто возрождался, а, я бы даже сказал, переживал некоторый бум, - комментирует генеральный директор Colliers International Санкт-ПетербургНиколай Казанский. - Темпы ввода ТРК соответствовали показателям 2003-2005 годов".
В 2010 и 2011 году было введено семь и 10 торговых объектов соответственно. "Заполняемость ликвидных комплексов достигала 100%", - говорит директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. При сдаче в аренду на одно место претендует два-три оператора, а в наиболее успешных ТРК ("Галерея", "Мега-Парнас", "Мега-Дыбенко") существуют листы ожидания.
"Девелоперы более осторожно относятся к проектированию и строительству объектов, - отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Любава Пряникова. - Это привело к снижению объемов ввода, но при этом выросло качество самих объектов".
Бизнес-центры
В 2011 году увеличились темпы прироста качественных офисных площадей. По данным Astera, в 2010 году было введено около 100 тыс. м2, а в 2011 году - на 57% больше. "Согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки которых уже сдвинуты, в 2012 году наиболее реален ввод 16-18 офисных объектов общей площадью порядка 239-259 тыс. м2", - подсчитал директор департамента маркетинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Роман Уревич. На конец 2012 года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С приблизится к 3 млн м2.
"Офисный рынок находится в состоянии динамического равновесия, когда вновь выводимые на рынок площади в разумный период заполняются арендаторами по разумным арендным ставкам", - говорит директор по развитию VMB TRUST Валерий Хламкин. "Идет возвращение арендаторов в помещения класов В и В+, - рассказывает управляющий директор делового центра "Ферзь" Юлия Кириллова. - Сегмент хорошо заполняется, многие арендаторы приходят крупным форматом и с долгосрочными намерениями".
По словам Николая Казанского, по-прежнему наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в центре - небольшие офисные комплексы заполнились на 90% в течение 6-8 месяцев после открытия.
Склады
Темпы прироста складской недвижимости остаются низкими. В 2011 году было введено только два небольших спекулятивных складских комплекса. Площадь качественных складов выросла на 21 тыс. м2, это не более 2% прироста к предыдущему году.
"Низкий уровень прироста сохраняется, ни один из объектов, ввод которых был запланирован на I квартал 2012 года, не был введен", - отмечает Людмила Рева. "Новых объектов практически не заявляется, а нехватка качественных складских площадей уже ощутима", - соглашается Любава Пряникова. Из-за недостаточного предложения объекты сдаются еще до полного оформления всей документации. По ряду комплексов договоры аренды заключаются до ввода объекта в эксплуатацию.
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Открытие склада-холодильника в логопарке "Осиновая роща". На снимке: терминалы склада холодильника.
