Офисный рынок Петербурга активно децентрализуется. При этом девелоперы проявляют больше интереса к спальным районам, чем к пригородам.
Чаще всего люди едут в офис из разных районов города, поэтому до недавнего времени считалось, что центр - оптимальная точка "встречи". Однако сегодня ситуация меняется. Все больше офисных сотрудников становятся владельцами автомобилей, а транспортная доступность центра города с каждым годом становится все хуже, что меняет приоритеты. И компаниям может быть удобно переместить офис за пределы центра города, оставив только небольшой представительский офис для отдела продаж, а также офисы, работающие в сегменте B2C.
"Необходимо разделить чисто спальные районы и просто нецентральные районы, где есть как жилая, так и бизнес-составляющая. Мы привыкли считать, что спальные районы - это практически все нецентральные районы, где велось активное жилищное строительство с 60-х годов прошлого века, - объясняет Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований JonesLangLaSalle в Санкт-Петербурге, - однако и в этих районах при наличии развитых деловых зон будет присутствовать офисная составляющая".
Калининский, Выборгский, Фрунзенский и Кировский районы - это практически полностью жилые районы с развитой торговой и минимальной офисной составляющей. Причем в глубине этих районов не планируется развитие офисных кластеров или строительство отдельно взятых качественных бизнес-центров.
Среди периферийных районов, где жилая застройка соседствует с развитой деловой зоной, особо выделяются Московский и Приморский районы. В Приморском районе зона деловой активности находится в районе станций метро "Старая Деревня" и "Пионерская" плюс немного у "Черной речки". В Московском районе деловая активность сосредоточена в зоне Пулково, около станции метро "Электросила", площади Конституции.
"В тройку лидеров по офисам класса A и B среди спальных районов Петербурга входят: Приморский (12%), Московский (10%) и Красногвардейский (8%) районы, - рассказывает гендиректор УК группы "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев. - К наименее обеспеченным относятся Красносельский, Курортный, Петергофский районы".
"Растущие пробки в центре города играют нам на руку, - говорит управляющий директор бизнес-центра "Ферзь" Юлия Кирилова. - В наш бизнес-центр на Парнасе из любой точки города можно добраться за 30-40 минут, путь с окраины в центр на машине занимает больше часа".
"Зона Пулково, где расположилось сразу несколько бизнес-центров класса А, несмотря на отдаленность от станций метро, постепенно преодолевает имевшее место предубеждение арендаторов о транспортной доступности", - отмечает Ольга Земцова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA.
Если спальные районы девелоперы готовы осваивать, то в пригородах деловая функция практически не развита. В обычном формате бизнес-центр даже в ближайшем пригороде не привлечет арендаторов - в пригородной зоне крупных городов обычно деловая функция представлена в формате бизнес-парков. Но в Петербурге эта западная особенность пока не прижилась и таких объектов пока нет.
Офисные центры в пригородах в большинстве своем представляют собой неклассифицированные объекты. Среди заявленных проектов можно отметить конгрессно-выставочный комплекс "Звездный путь" в Стрельне, работа над которым была возобновлена в конце 2011 года.
В дальнейшем, по мнению аналитиков, появление новых бизнес-центров логично в тех спальных районах, где есть или может появиться развязка с кольцевой дорогой, в непосредственной близости от запланированных станций метро, а также там, где существует возможность размещения рядом производственных и складских мощностей.
Уровень заполняемости бизнес-центров на окраинах незначительно ниже среднего по городу и составляет 87-89%. "При адекватной ценовой политике объекты на периферии не испытывают проблем в заполняемости, - рассказывает Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST, - находящийся в управлении нашей компании бизнес-центр "ВАНТ" у ст. метро "Пролетарская" заполняется ударными темпами: при вводе новой очереди сроки экспозиции минимальны".
Ставки аренды в бизнес-центрах, не расположенных в зонах деловой активности, как правило, ниже на 10-30%, чем на объектах аналогичного класса в центре города. Если же бизнес-центр находится в деловом кластере, то разница сокращается до 3-4%, особенно если он удачно расположен относительно метро и магистралей.
