Проблемы с согласованием строительных проектов привели к повышению спроса на землю частных владельцев. "ДП" составил рейтинг крупнейших компаний-землевладельцев в Петербурге.
В рейтинге представлены девелоперские компании, владеющие земельными участками под новое строительство или редевелопмент, где пока не ведется реализация проектов. Мы исследовали только участки, находящиеся в собственности компаний. Территории, арендуемые у государства, не учитываются, поэтому в рейтинг не попали такие крупные девелоперы, как "Главстрой" (722 га) и "СПб Реновация" (900 га), которые реализуют свои проекты в рамках инвестиционных договоров с городом. Рейтинг основан как на данных, предоставленных самими компаниями, так и на экспертных оценках аналитиков и участников рынка.
Больше всего земли в запасе у компании "Старт Девелопмент". Ее основной земельный банк сосредоточен в Пушкинском районе, где на 2 тыс. га планируется строительство города-спутника Южный.
На втором месте - группа "ЛСР", большинство земельных запасов которой сосредоточено на юго-востоке города. Ее основной резерв - почти 600 га на Пискаревском пр. Также в тройку вошло ЗАО "Терра Нова", которое владеет намывными территориями Васильевского острова в акватории Финского залива ("Морской фасад").
В двадцатку землевладельцев попали практически все крупные девелоперы Петербурга. При этом ряд компаний наращивают земельные банки интенсивнее остальных. Так, Сергей Федоров, заместитель директора Jones Lang LaSalle в Петербурге, называет среди таких скупщиков земли ЛенСпецСМУ, ЦДС и "ЮИТ".
Другие игроки рынка нацелены на продажу активов - это, в частности, "Терра Нова", "Евроинвест" и "Невский Кэпитал Партнерс".
Целый ряд аналитиков называют в числе крупнейших землевладельцев Петербурга УК "Музей". Эксперты не берутся оценить территории, которыми владеет компания, так как, по некоторым данным, в последнее время компания активно распродавала свои активы. В рейтинг "ДП" УК "Музей" не вошла, так как отказалась предоставлять данные. "Не хочется сейчас светиться в этом обзоре. Не хотелось бы объяснять причину", - лаконично ответил на запрос генеральный директор "Музея" Андрей Баудис.
Впрочем, запасы частных собственников не идут ни в какое сравнение с активами государства, которое остается крупнейшим земельным собственником Петербурга. В госсобственности, по данным комитета по земельным ресурсам и землеустройству СПб (КЗР), находится 77% территорий города, из которых девелоперская деятельность возможна только на 38%. В частной собственности находится 23% территорий Петербурга, то есть порядка 33 тыс. га. С 2010 года объем частных землевладений подрос на 8 тыс. га. Для сравнения: Московский район Петербурга занимает площадь 7 тыс. га. Однако эксперты отмечают дефицит интересных для строительства участков.
Принятие новых проектов планировки идет медленными темпами. И девелоперы все меньше рассчитывают на государственные земли. По данным Knight Frank, в последние годы доля сделок купили-продажи с частными проектами постепенно увеличивается. При этом собственники, купившие земли и планирующие развивать их, движутся темпами, значительно опережающими возможности города по обеспечению участков транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой.
"В настоящий момент образовался небольшой вакуум по причине неясных перспектив развития крупных инфраструктурных проектов, в том числе это касается инженерной подготовки территорий", - констатирует Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank SPb. По этой причине наибольший интерес сейчас представляют участки с понятными сроками подключения коммуникаций.
"Количество земли не гарантирует ее качества, поэтому те, кто сейчас владеет сотнями гектаров, должны понимать, что это скорее задел на будущее, а хорошей земли много не бывает", - уверен руководитель Colliers SPB Николай Казанский. Он отмечает, что большие участки сейчас приобретаются в пригородах из-за естественного дефицита их в Петербурге.
"Интересна прежде всего зона рядом с КАД - Кудрово, Девяткино, Бугры, Стрельна, Петергоф и так далее. Стоимость земли в этих местах - 3-7 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений", - отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, и добавляет, что нынешние собственники этих земель приобрели их, скупив паи у колхозников.
"С того времени цены выросли в 5-40 раз в зависимости от участка", - подсчитал Андрей Тетыш.
Несмотря на то что ближайшие пункты Ленобласти практически превратились в городские районы, это все же разные административные единицы, поэтому лендлорды Ленобласти не вошли в наш рейтинг. Иначе бы в него попала, например, компания SVP Group сенатора Сергея Петрова, которая, по оценке Colliers SPb, владеет 500 га земли в Кудрово и Девяткино.
Также с учетом земель Ленобласти возросли бы позиции таких девелоперов, как "Евроинвест", который владеет более чем 300 га во Всеволожском районе ЛО. Земельный резерв Петербурга эксперты видят также в территориях промышленного пояса, но участки здесь имеют свои особенности, которые мешают быстрому запуску в коммерческий оборот, - это не только загрязнение земли, но и, как правило, неясная структура собственности.
