Таунхаусы стремительно набирают популярность среди петербуржцев как более доступная альтернатива городскому жилью.
Парадокс объясняется тем, что на рынке таунхаусов усилилась конкуренция: свои проекты в этом сегменте выводят в продажу не только традиционные малоэтажники, но и застройщики, до сих пор занимавшиеся традиционным многоквартирным жильем.
По оценке генерального директора управляющей компании группы "Унисто Петросталь" Арсения Васильева, в Петербурге и Ленобласти сейчас реализуется около 40 девелоперских проектов, в составе которых есть таунхаусы. В них запланировано в общей сложности примерно 2 тыс. блок-секций (квартир). Относительно их классовой принадлежности у экспертов нет единого мнения. Например, генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова считает, что наибольшая доля (около 51%) приходится на комфорт-класс, 30% составляют комплексы экономкласса, оставшиеся 19% - таунхаусы бизнес-класса. Арсений Васильев комфорту отводит лишь 23%, бизнесу - 35% и выделяет категорию премиум с 13% рынка.
Классификация - традиционно слабое место отечественного рынка недвижимости, особенно такого молодого ее сегмента, как таунхаусы. Генеральный директор Knight Frank Spb Николай Пашков поясняет: рынок развивается так стремительно, что проекты морально устаревают, не успевая достроиться. То, что в начале реализации застройщик предлагал как элитную недвижимость, теперь становится бизнес-классом, а проекты, заявленные как бизнес, часто перетекают в комфорт, так как требования покупателей к качеству жилья растут. При этом все эксперты сходятся во мнении, что премиальные объекты уходят с рынка, так как их стоимость приближается к цене коттеджа.
"Клиенты, имеющие такие деньги, предпочитают приобретать отдельные дома с полноценными участками, а не двух- или трехэтажные квартиры с мизерным двориком. Обычно надел, прилагающийся к секции в таунхаусе, не превышает 4 сотки", - говорит Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate.
Лидерами спроса, по словам Арсения Васильева, являются кирпичные или монолитные объекты площадью 150-200 м2 в два-три этажа с 10-15 блок-секциями в одном таунхаусе.
По наблюдениям Зоси Захаровой, в 70% случаев застройщики реализуют смешанные поселки, где есть и таунхаусы, и коттеджи, и (реже) многоквартирные малоэтажные дома.
Удобнее всего классифицировать предлагающиеся рынком таунхаусы по площади. Условно можно разделить весь объем таунхаусов на первичке на объекты размером до 80 м2, 80-150 м2 и свыше 150 м2.
Меньшие наиболее доступны по цене и рассчитаны на тех, у кого денег не хватает даже на самую маленькую квартиру в обычном доме. Например, ГК "Кивеннапа" в своих комплексах в Ленобласти (по ее собственной оценке, занимает около 14% рынка таунхаусов в Петербурге и Ленобласти) в этом году вывела в продажу необычный формат, который можно отнести к категории суперэконом. Это таунхаусы с секциями площадью всего 37 м2. Сначала они появились в гатчинском поселке "Кивеннапа-Юг" и стоили 900 тыс. рублей за каждую квартиру. Но спрос на крошечные двухэтажки оказался так велик, что расценки сразу повысили и включили такой же продукт в выборгский проект "Кивеннапа-Север" уже по цене почти 1,2 млн за штуку.
Есть у компании и более просторные квартиры в таунхаусах (как в названных поселках, так и в двух других - "Кивеннапа-Подгорное" в Выборгском и "Кивеннапа-Юго-Запад" в Волосовском районах): 47-метровую можно приобрести за 1,2 млн, 65-метровую - за 1,5 млн рублей. Таунхаус площадью 90 м2 продается за 2 млн рублей. К каждому прилагается участок 1-4 сотки.
В том же сегменте работает и компания "Старт-Девелопмент", занимающая такую же долю рынка, как и "Кивеннапа". Правда, таких тесных квартир, как конкурент, она не предлагает. Самый маленький блок в комплексе "Золотые ключи" от "Старт-Девелопмент" в Тайцах (Гатчинский район) - 54 м2. Но и диапазон площадей значительно меньше: 54-64 м2 и придомовой участок 1,5 сотки в многоквартирных таунхаусах (на четыре квартиры) и 75,6 м2 и 2,5 сотки в дуплексе.
Когда в прошлом году компания начала продажи в "Золотых ключах", маленьких таунхаусов не было на местном рынке. Начальник отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент" Елена Шишулина признается, что компания вывела их в продажу на свой страх и риск. В итоге именно их и раскупили быстрее всех. Сегодня самый скромный таунхаус (55,8 м2) в поселке можно приобрести за 2,65 млн рублей.
Вслед за первопроходцами мини-формат стали осваивать и другие застройщики. Например, у Балтийской инвестиционно-строительной группы в поселке "Новый дом у ручья" (Колтуши, Всеволожский район) появились в продаже 36-метровые таунхаусы по 45 тыс. рублей за 1 м2. А производственно-строительная группа "СНВ" пошла еще дальше - в ее "Покровских горках" (Коммунар Гатчинского района) предлагаются таунхаусы 30 м2 с участком площадью 1 сотка по цене от 1,5 млн рублей. Но такие экстремально тесные квартирки все же скорее исключение.
Вторая категория - объекты для более обеспеченных покупателей, способных платить за комфорт. Например, ГК "Гарантъ" в своем поселке "Токкари-Лэнд" в Колтушах (Всеволожский район) продает двухэтажные таунхаусы с 1,5-3 сотками в придачу по цене от 4 млн рублей. Для более состоятельных клиентов здесь же предусмотрены трехэтажные объекты площадью 186 м2 с гаражом по 5-6,5 млн рублей.
К этому же сегменту относятся поселки "Вартемяги парк" от ООО "БизнесСтройГрупп" (Всеволожский район), "Бельведер" от ООО "Партнер" (Ломоносовский район), "Новый Шлиссельбург" от "РусФинСтроя" (Кировский район Ленобласти), "Небо" от ЗАО "Строительный трест" (Всеволожский район), "Кантеле" от ГК "ЦДС" в Репино.
И наконец самые просторные квартиры в таунхаусах от 150 "квадратов" обычно стоят в пределах 7-15 млн рублей.
Интерес к таунхаусам со стороны покупателей хотя и медленно, но растет, признают эксперты. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", продажи таунхаусов за первое полугодие выросли более чем на 50% по сравнению с тем же периодом 2011 года.
Большинство клиентов воспринимают такие квартиры не как загородное жилье, а как более доступную альтернативу городскому.
Примечательно, что на первичном рынке таунхаусы позиционируются как загородные объекты, а когда граждане перепродают их на вторичном рынке, то выставляют в листингах квартир.
Почувствовав интерес потребителей, на рынок таунхаусов стали выходить застройщики, которые раньше возводили только многоквартирные объекты. Так, уже обзавелись проектами, где предлагаются квартиры в сблокированных домах, ЗАО "Строительный трест", ГК "ЦДС", ИСГ "Норманн". Заместитель гендиректора Строительного треста Беслан Берсиров считает рынок таунхаусов перспективным с точки зрения бизнеса, так как спрос на этот формат хороший. Только за первый год продаж в комплексе "Небо" было реализовано 30% домовладений.
Выводят новые проекты в том же сегменте уже устоявшиеся малоэтажники, которые до сих пор предлагали покупателям только коттеджи. В итоге, по подсчетам КЦ "Петербургская недвижимость", предложение на загородном рынке выросло по итогам II квартала 2012 года на 56% по сравнению с тем же периодом 2011-го. В основном в сегменте таунхаусов и недорогих домов. Спрос тоже подскочил - на 58%, и тоже прежде всего в этих сегментах. Он подогревается еще и тем, что на ставшем более конкурентным рынке таунхаусов началась война цен, что привело к общему ценовому снижению.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в самой демократичной категории таунхаусов снижение цен по итогам II квартала составило 33,3% по отношению к тому же периоду 2011 года, в классе комфорт - 9%, элита подешевела на 8,3%, бизнес - на 5,9%. В среднем цены между этими категориями распределяются так: экономкласс обычно стоит 4 млн рублей за объект, комфорт - 10 млн, бизнес - 16 млн, элита - 22 млн.
Вряд ли падение цен в этом сегменте продолжится с той же скоростью, что и в первом полугодии текущего года. Но очевидно, что конкуренция заставит участников рынка побороться за покупателей.
