Совмещение разнообразных функций

Тем более что чаще всего на таких участках согласно Правилам землепользования и застройки только одна из функций является основной, а другая - условно разрешенной, что не позволяет заполнить одной из них все 100% проекта. То есть частично проекты многофункциональных комплексов - это мера для застройщика вынужденная.

Тем не менее в такой форме проекта есть и определенные бонусы для девелопера, они состоят в возможности распределить вводимый объем площадей на несколько рынков и снизить риски реализации и темпы поглощения объекта.

По словам Сергея Акулова, директора департамента маркетинга и продаж УК "Сенатор", важное преимущество многофункциональных проектов для девелоперов - наибольшая эффективность 1 м2 земельного участка, на котором строится объект. Но он отмечает, что в России такие комплексы плохо продуманы с точки зрения логистики людских потоков. Связано это с небольшим опытом проектирования таких сложных объектов. В результате получается, что концепция объекта хорошая, а реализация плохая.

Денис Гусак, руководитель департамента продаж "НДВ", уверен, что редко можно совместить разные форматы, чтобы хотя бы один из них при этом не пострадал. Ведь расположение жилья в непосредственной близости от больших офисных и торговых помещений автоматически делает его менее комфортным: появляются общий двор, транспорт, шум, суета.

Качественный многофункциональный комплекс требует гораздо большего внимания к концепции, к тому, в каком порядке он будет реализовываться и как именно нужно запроектировать разные функции, чтобы в случае необходимости изолировать потоки людей, использующих разные функции, или, наоборот, объединить их. Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", считает, что обслуживание комплекса требует повышенных затрат, поскольку им управляют сразу несколько структур: гостиничный оператор, администрация торгового или бизнес-центра, ТСЖ.

По данным Jones Lang LaSalle , в городе действует порядка 10 классических многофункциональных комплексов и ведется строительство еще нескольких. В существующих проектах без жилья, как правило, совмещаются офисная, гостиничная и торговая функции. При этом последняя чаще всего выступает как вспомогательная и реализуется в формате торговых галерей на первых этажах. Исключение - "Атлантик Сити", в котором торговая составляющая занимает около 60% арендопригодных площадей, но она реализована в виде отдельно стоящего торгового центра. В разных проектах офисная составляющая варьируется в диапазоне от 20 до 70%. Будущие проекты также отличает наличие офисов. Примеры - "Аэропортсити Санкт-Петербург" и "Невская ратуша", где офисы займут более 50% общей площади.

По информации Knight Frank St Petersburg , в городе много зданий, сочетающих две функции, и немного объектов, где сочетаются три и более функций. Это МФК "Москва" (гостиница, бизнес-центр, торговый комплекс, фитнес-центр), МФК на Московском пр. (гостиница, апартаменты, конгресс-центр, торгово-сервисные помещения) и другие. Также к многофункциональным относят проекты развития территорий с высокой степенью интеграции функций, например "Невская ратуша" и "Новая Голландия".

Именно многофункциональные комплексы с жильем как наиболее быстро окупаемой функцией могут стать самыми многочисленными по числу проектов. Увеличение числа проектов МФК эксперты связывают в том числе и с укрупнением рынка. "Сегодня наблюдается тренд к увеличению масштабов самих проектов, - говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы группы "ЛСР" "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".  - В посткризисный период на рынке в качестве активных игроков остались крупные финансово стабильные компании с рациональным земельным банком".

По данным Colliers International, в перспективе многофункциональные проекты будут появляться вдоль Московского пр., на Петроградской стороне, в Центральном и Адмиралтейском районах, на Васильевском острове.