Вторичный рынок загородной недвижимости переживает сильную конкуренцию новых объектов.
За несколько лет представления покупателей о том, каким должен быть загородный поселок и дом, сильно изменились и тормозят продажи. Популярностью пользуются лишь участки и дома сегмента эконом.
Вторичный рынок организованной застройки в загородном сегменте формируют проекты, возведенные в докризисную пору. По прошествии нескольких лет покупатели решают продавать свои дома, как правило, потому что жилье не отвечает их изменившимся требованиям. Вопрос в том, кому они нужны? Покупательские представления о площадях, планировках и технологиях строительства изменились.
Несоответствие сегодняшним требованиям объясняет обилие невостребованного предложения на рынке загородной недвижимости.
На фото: Россия. Ленинградская область. Дачные участки в Ленинградской области.
"Вторичный рынок загородной недвижимости в коттеджных поселках — пока еще не массовый, — говорит советник руководителя ГК "СТИНКОМ" Светлана Невелева. — Этот сегмент только наполняется. Появляются предложения инженерно подготовленных участков и домов в поселках, которые были построены в последние 10 лет. Безусловно, сформирован рынок предложений от частных лиц в садоводствах. Вторичные же продажи в коттеджных поселках — явление пока новое".
Изменчивость сегмента
С изменением проектов коттеджных поселков меняется представление о том, какими они должны быть, чтобы соответствовать определенному сегменту.
"Поселки и даже территории переходят из одного сегмента в другой, — говорит директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев. — Многое из того, что раньше называлось элитным, в 2012 году безоговорочно перешло в сегмент бизнес-класса. Вслед за аналитиками и покупателями это признали девелоперы и владельцы. Переоценка произошла и в другом направлении: проекты, ранее относившиеся к комфорт-классу, сегодня вполне можно отнести и к бизнес-сегменту".
Эти процессы, считает Павел Пикалев, вызваны изменениями востребованности территорий и переизбытком предложения в условиях ограниченного спроса. Например, более 30% всего предложения находится во Всеволожском районе. Оно растет скачкообразно с вводом крупных проектов малоэтажных жилых комплексов и таунхаусов.
В этих условиях, по наблюдениям директора департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Николая Ромашина, наиболее востребованными были коттеджи и таунхаусы экономкласса стоимостью до 3 млн рублей. А также коттеджи комфорт-класса — до 6 млн. Элитное загородное жилье продавалось редко и нерегулярно. "Многие предпочитают ИЖС в деревнях, чтобы иметь возможность прописки, — говорит Николай Ромашин. — Предложение по-прежнему опережает спрос при неизменной цене".
Замки не нужны
Спрос в 2012 году, как и в прошлом, был направлен на экономкласс. Отсюда и всплеск загородных предложений метражом до 100 м2, таунхаусов по цене квартиры, рост сделок с объектами в южном, юго-западном направлениях.
"Дома по 300-400 м2 уже никого не интересуют, — говорит заместитель генерального директора АН "АРИН" Владимир Спарак. — Кроме того, большинство покупателей предпочитают дома, построенные несколько лет назад".
Впрочем, по данным АН "АРИН", сегодня на вторичном рынке более всего востребованы земельные участки. Наибольшим спросом пользуются самые дешевые: участки в садоводствах по 700-900 тыс. рублей, участки с садовыми домами и небольшие коттеджи в пределах 3 млн рублей. Основное требование к ним — наличие коммуникации. В хороших местах покупателей интересуют и старые дома на удачных участках, где уже есть свет и вода. В случае покупки они снесут старую постройку и возведут коттедж самостоятельно. Традиционно популярно северное направление. Хотя активно развивается и юг.
В дорогом сегменте вторичного рынка чувствуется сильное давление со стороны завершенных коттеджных поселков или проектов, находящихся на завершающейся стадии строительства. За посткризисные годы одни проекты претерпели изменение позиционирования, у других сменился формат. Однако помогло это не всем. "Многие девелоперы сегодня стараются придать своим поселкам наиболее обжитой вид, что вместе с активным, и даже агрессивным, продвижением оставляет немного шансов продавцам в поселках, построенных по стандартам середины 2000-х", — говорит Павел Пикалев.
Ипотека — просто и дорого
Эксперты расходятся в оценках привлекательности ипотечного кредитования на загородном рынке. Сделки с привлечением ипотечных кредитов здесь достаточно редки. Требования к объектам загородной вторички по-прежнему высоки из–за рисков. Ставки по таким сделкам на 0,5–1% выше, чем при покупке жилья на городской вторичке. В среднем они составляют не менее 12% годовых. Руководитель отдела ипотечного кредитования АН Home estate Мария Иванова считает, что сегодня условия ипотечного кредитования, наоборот, намного более интересны как раз на вторичном рынке загородной недвижимости. Строящиеся объекты аккредитованы у очень ограниченного числа банков, поскольку менее ликвидны, чем городские, из-за более высокой цены и меньшего спроса. Кроме того, кредитование первички связано с проблемами с документами, которые у девелоперов нередки. Поэтому, по мнению Марии Ивановой, гораздо проще подобрать уже готовый объект и согласовать его с банком. Тем более что условия программ ипотечного кредитования загородной недвижимости становятся все более лояльными.
