Набор инфраструктуры коттеджного поселка зависит от класса проекта и материального положения застройщика.
До финансового кризиса девелоперы вовсю заявляли о вертолетных площадках, фонтанах и озерах с лебедями. Теперь все скромно: детская и спортивная площадки, парковка, здание администрации.
Экономный подход
Несколько лет назад существенную долю рынка занимали элитные поселки и поселки комфорт– и бизнес–класса. "В настоящее время почти все покупки на рынке организованной загородной недвижимости лежат в пределах сегмента экономкласса", — рассказывает руководитель загородного направления агентства "Петербургская Недвижимость" Дмитрий Демидов.
Вообще, понятие "коттеджный поселок" уже подразумевает набор необходимой инфраструктуры: дороги, их освещение, электрическая мощность, выделенная на поселок, ограждение. При этом стоимость подключения входит в цену за сотку, а цена сотки зависит от количества домовладений.
"Просто же нарезка без подключения не имеет права называться коттеджным поселком", — объясняет Светлана Невелева, советник ГК "СТИНКОМ". С повышением класса, а соответственно, и цены растет спектр услуг — это подключение к центральному газо– и водоснабжению, охранные системы, канализация и вывоз мусора, оптоволокно. По оценкам экспертов Коллегии профессиональных девелоперов, развитая инфраструктура может повышать стоимость домовладения на 10–20%.
Помимо инженерной инфраструктуры коттеджный поселок, как замкнутая среда, должен обладать набором социальной инфраструктуры. Минимальный набор, характерных практически для любого объекта, — это наличие въездной группы (охранник, въездной пункт), спортивной и детской площадок. В состав проектов классов elite и de luxe входит обычно зона отдыха для жителей поселка, бассейн. Например, в проекте "Медовое", где всего 24 домовладения, строится клубный дом с круглогодичным бассейном, тренажерным залом и комнатой отдыха.
Набор объектов социальной инфраструктуры зависит и от того, проживают люди в поселке сезонно или постоянно. В первом случае список пополнится, например, пляжем, прогулочной зоной или площадками для летнего отдыха. Во втором — необходим аптечный пункт, детский сад.
Плата за удовольствие
Ограничивает создание инфраструктуры только ее цена.
"При возникновении материальных трудностей у застройщика, бывает, не все обещания выполняются, — говорит директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Николай Ромашин. — Так, в случае низких продаж развитие инфраструктуры может полностью прекратиться из–за дефицита бюджета компании".
Редко на территории поселка создаются коммерческие объекты: магазины, spa–салоны, гостиницы и т. д. С одной стороны, отмечает Михаил Фуксман, директор по продажам компании "ПетроСтиль", такая инфраструктура становится грузом для жителей, с другой — для ценителей тихой загородной жизни такой вариант не подойдет.
Инфраструктура может находиться в долевой собственности жильцов, когда у каждого есть доля в спортивном центре, ресторане, магазине. Тогда все затраты на содержание в равной мере делятся среди собственников. Так, в поселке Балаково стоимость содержания — около 30 тыс. рублей с коттеджа.
Есть и другой сценарий — когда вся социальная инфраструктура находится в собственности девелопера и он управляет ею как коммерческой недвижимостью.
"В этом случае жильцы решают сами, хотят ли они заплатить за чашку кофе в местном ресторане и хотят ли они водить ребенка в местный детский сад", — комментирует Светлана Невелева. Но привлечь качественного оператора почти невозможно. "С точки зрения бизнеса доходность объектов инфраструктуры в большинстве коттеджных поселков сомнительна", — считает Дмитрий Демидов.
Практика показывает, что затраты девелопера на создание социальной и развлекательной инфраструктуры неоправданны. "Известны случаи, когда построенные для "нужд" жителей кафе и рестораны были просто закрыты и помещения пылились", — рассказывает Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам "Русь: Новые Территории".
В большинстве поселков оказались не нужны и магазины: создать в небольшом магазине хороший качественный ассортимент и при этом получать прибыль сложно. Практически все жители имеют машины, и поэтому им удобно закупаться в гипермаркетах на выезде из города. А создавать в коттеджном поселке подобие ларька нет смысла: не тот уровень.
