Рынок жилья эконом-класса в Петербурге демонстрирует первые признаки перегрева

Перегрев рынка характеризуется быстрым ростом цен на недвижимость, за которым не может угнаться покупательная способность населения. Специалисты рынка недвижимости называют это явление housing bubble (пузырь), но обычно о его наличии начинают говорить, когда пузырь уже лопнул. В 2012 г. цены на первичном рынке жилой недвижимости в Петербурге продолжили стабильно расти. По оценкам экспертов, к концу года новое жилье подорожает на 10-15% по сравнению с началом года. Что касается покупательной способности, она остается на прежнем невысоком уровне. К тому же в конце лета произошел рост ставок по ипотечным кредитам, сейчас средняя ставка по России составляет 12%.

Ценовые различия

Николай Пашков , генеральный директор Knight Frank, уверен, что два этих фактора: рост цен и ипотечных ставок — уже перегрели первичный рынок массового жилья в Петербурге, поскольку сделали его приобретение для покупателя намного менее доступным. Кроме того, спрос с городского рынка оттягивает новое предложение в проектах с более низкими ценами, сосредоточенных на приграничных с Петербургом землях Ленобласти.

"Помимо того, на вторичном рынке остановился рост цен, а вторичка — индикатор спроса, поскольку это фактически модель свободного рынка. Если цена там перестала расти, значит, произошло текущее насыщение рынка, — отмечает Николай Пашков. — Сейчас насыщение рынка происходит прежде всего за счет роста цены, а не за счет роста предложения".

Можно говорить не о перегреве, а о постепенном смещении спроса с первичного на вторичный рынок, считает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН. Причина в том, что сегодня на первичном рынке Петербурга почти отсутствуют недорогие интересные объекты. Поскольку проекты финансируются в основном за счет банковских кредитов, девелоперам не нужно выдумывать, как привлечь дольщиков. "Соответственно, застройщики могут продавать новое жилье по заметно более высокой цене. Но при потере первичкой своего ценового преимущества внимание потребителей сразу переключилось на аналогичные по стоимости, но уже полностью готовые к проживанию объекты вторичного рынка", — делает вывод Владимир Спарак.

Ценовая разница между проектами со сроком сдачи в 2014-2015 гг. и в 2013 г. практически размылась, и это еще один признак перегретого рынка, уверен Николай Пашков. "Еще один фактор — сокращение ценового разрыва между однушками и двушками. Люди пытаются купить самое дешевое, но оно дорожает, и они пытаются заскочить в идущий поезд, таким образом еще больше подогревая этот сегмент", — поясняет он. Эта ситуация усложняет обменные операции.

Жарко ли на рынке

"Признаком перегрева является сокращение разницы в стоимости квадратного метра в комфорт–классе и малометражных квартирах экономкласса", — считает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty SPb.В Петербурге, несмотря на быстрый рост цен в массовом сегменте, ситуация пока не является аномальной. "Мы еще далеки от случаев, имевших место в докризисные годы, когда застройщики могли держать значительное количество ликвидного предложения лишь для того, чтобы вывести его на рынок через полгода, увеличив цены на 20% и более", — добавляет Павел Пикалев.

"Пока говорить о перегреве не стоит. Можно говорить о возвращении к докризисному состоянию", — уверяет Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".

Генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин, напротив, считает, что докризисных ценовых показателей первичка еще не достигла и вряд ли они будут достигнуты к началу следующего года. "Рост цен на первичном рынке мог быть и более ощутимым. Однако порядка 50% рынка — это предложение в крупных проектах комплексного освоения территорий, девелоперы которых за счет объемов имеют возможность продавать квартиры ниже рынка. Это сдерживает рост цен", — говорит он.

Все опрошенные эксперты уверены, что если факторы перегрева и имеют место на первичном рынке, то только в экономклассе, а в элите перегрева ждать точно не стоит.

Проекты КОТ спасут от пузыря

Даже если рынок первичной недвижимости Петербурга перейдет в стадию перегрева, он вряд ли превратится в пузырь и лопнет, считают эксперты "ДП". То есть в ближайшие годы понижения цен в массовом сегменте ждать не стоит, а элитная недвижимость имеет еще большой задел для их роста.

Фактором, сдерживающим перегрев массового рынка, является то, что существенный объем жилья экономкласса по достаточно низким ценам обеспечивают проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Однако, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", именно в этих проектах в зоне пригородных территорий Ленобласти в 2012 г. наблюдался наиболее динамичный рост цен. Тем не менее квартиры в этих районах все равно стоят дешевле, чем в городской черте.

"Ликвидное предложение в административных границах Петербурга постоянно сокращается. Но резкого роста цен в городе пока не произошло, в основном за счет того, что на рынок активно выходили проекты за КАД — в Мурино, Буграх, Кудрово", — отмечают эксперты ГК "Новый Петербург". Квартиры в пригородных проектах КОТ и в дальнейшем будут составлять серьезную конкуренцию обжитым районам Петербурга. В городе жилье продолжает дорожать. Особенно это касается самых востребованных районов: по оценке Penny Lane Realty, в Приморском и Выборгском районах цены на наиболее ликвидные объекты уже достигли уровня 2008 г. "Если же говорить об элитном сегменте, то здесь наблюдается даже недостаток предложения, особенно в свете отмены строительства "Набережной Европы". Здесь очень хороший задел для роста цен", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International СПб".

Чего ждут девелоперы в новом году

Даже сильный перегрев в экономклассе вряд ли приведет к понижению стоимости. "Застройщики все равно будут держать цену", — уверены аналитики.

"Покупателям нужно просто перевести дух. Через несколько месяцев, максимум 1,5 года, они привыкнут к новому уровню цен, может быть, подтянутся доходы, может быть, станет доступнее ипотека", — успокаивают в Knight Frank.

Однако, по прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средняя ипотечная кредитная ставка в 2013 г. вырастет до 13,5%.

Увеличение ставки по ипотеке и ужесточение условий кредитования не единственные негативные факторы развития рынка. Росту цен на квартиры в Петербурге может способствовать идея властей переложить на плечи девелоперов затраты на развитие социальной инфраструктуры, а также заморозка крупных городских транспортных проектов.