В Петербурге работают более 240 научно-исследовательских институтов (НИИ). На балансе этих учреждений есть объекты недвижимости.
Это земельные участки, здания и помещения, которые могут быть вовлечены в редевелопмент. Эксперты выделили три основных сценария, по которым сегодня развивается редевелопмент НИИ. Первый путь - самый распространенный: большинство институтов ограничивается капитальным ремонтом административных корпусов под бизнес-центры. Так, например, поступил ЦНИИ "Электрон".
Второй сценарий редевелопмента подходит для институтов, у которых есть существенные собственные средства. В этом случае НИИ кроме ремонта и реконструкции зданий занимаются еще и застройкой собственных свободных территорий. Для этого, как правило, создается дочерняя структура, которая берет на себя реализацию и продвижение проекта. Примером такого редевелопмента может служить проект комплексной жилой застройки в Ломоносовском районе на землях НИИ гидротехники и мелиорации.
Но гораздо чаще в проекты редевелопмента территорий НИИ входят сторонние инвесторы, правда выдвигая условие полного освобождения институтом площадки.
Из масштабных реализованных проектов третьего сценария можно отметить проект НИИ "Рубин", который построил и успешно эксплуатирует ТРК "Нептун" с океанариумом на ул. Марата и МДЦ "Нептун" на Обводном канале. Проект МФК "Набережная Европы" на пр. Добролюбова на месте ГИПХ "Прикладная химия": инвестор - ЗАО "ВТБ Девелопмент" - организовал переезд института на другие площадки и сейчас проводит рекультивацию его зараженных земель.
"Cегодня значительная часть зданий НИИ перепрофилирована под офисы. И это наиболее эффективный вид использования таких объектов, учитывая их местоположение и планировки",- говорит директор по развитию бизнеса JonesLangLaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.
"В случае минимальных вложений обычно получаются объекты класса С. Однако при проведении более глубокой реконструкции возможно получение объектов класса В", - комментирует менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.
По словам экспертов, возможности перепрофилирования зданий НИИ под офисы более высокого класса ограничены конструктивными решениями, влияющими на их внутреннюю планировку.
Но здания НИИ все-таки имеют ряд преимуществ в перепрофилировании перед промышленными корпусами. "Во-первых, большая часть зданий НИИ построена сравнительно недавно - в 1960-1990-х годах. Во-вторых, это, как правило, многоэтажные строения с кабинетными планировками. В-третьих, у НИИ обычно меньший уровень загрязнения территорий, чем у заводов", - добавляет Сергей Федоров.
"Партнерство в проектах редевелопмента между НИИ и инвесторами возникает редко. Мешают трудности при определении долей в проекте, что может привести к судебным тяж бам", - поясняет руководитель группы консалтинга КГ "ЛАИР" Елена Севастьянова.
Поскольку НИИ - это отраслевые преобразования периода массовой приватизации, сегодня судьба каждого из них зависит от развития отрасли, к которой он относятся. "Если есть деньги, НИИ, как и промышленные предприятия, активно занимаются модернизацией научных баз, легко переезжают на более удобные площадки, высвобождая участки в дорогих районах города. А если перспектив развития и финансовой поддержки у НИИ нет, то вопросы редевелопмента зависают на долгие годы", - говорит коммерческий директор ГК "РАЗМАХ" Сергей Ефремов.
Но не только отсутствие денег тормозит процесс редевелопмента. Важная проблема перевода НИИ - человеческий фактор. Как правило, в НИИ работают сложившиеся коллективы с многолетним стажем. Научная интеллигенция болезненно воспринимает неизбежность переезда. Поэтому процесс должен быть систематизирован и понятен трудовому коллективу.
Есть и технологические трудности. "Здесь многое зависит от специфики НИИ: если на высвобождаемой территории проводились химические опыты, испытания продукции оборонного назначения, производились захоронения химических отходов, то кроме демонтажа конструкций (от 15 млн рублей за 1 га) потребуется дорогостоящая рекультивация (от 50 млн рублей за 1 га)", - добавляет Сергей Ефремов.
"Процесс занимает в лучшем случае 5 лет. За меньший срок просто не подготовить новую площадку и не построить на ней новых площадей", - говорит Александр Ольховский, вице-президент - управляющий директор ОАО "Банк ВТБ".
Эффект от редевелопмента НИИ мало чем отличается от эффекта редевелопмента промышленных объектов. Научная база переезжает на площадку, не ограниченную городом, а значит, получает перспективы для роста. Плюс высвобождается дорогостоящая территория в самом городе, стоимость которой с лихвой окупает затраты на переезд и, как правило, модернизацию новой площадки. А город получает новый участок для развития инфраструктуры. Выигрывают все.
Так что, по прогнозу экспертов, в перспективе разбросанные по всему городу НИИ неизбежно будут консолидироваться вокруг своих основных научных баз. И процесс редевелопмента их бывших территорий пойдет активней.
