Границы между жильем категорий эконом и комфорт на первичном рынке Петербурга почти не определимы. При этом покупательский спрос постепенно смещается в сторону более просторных и дорогих квартир.
Главный тренд жилья экономкласса - стремление к комфорту. И в том смысле, что качественные характеристики самого эконома улучшаются, и в том, что размывается граница между ним и комфорт-классом. Многие эксперты объединяют их в общий сегмент рынка. Например, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина не выделяет из квартир для среднего класса (бренд RBI для массового жилья) более или менее комфортных объектов.
Директор по оценке
ЗАО "УК "МАГИСТР" Инна Попова указывает на приметы комфорта: более привлекательная локация (Приморский, Выборгский, Московский, Красногвардейский, Невский районы, в то время как эконом может "приземлиться" на любых окраинах - в Колпино, Шушарах, Новом Девяткине), близость к метро и вообще хорошая транспортная доступность, современное техническое оснащение здания, наличие парковки, более разнообразная, чем в экономе, квартирография, включающая многокомнатные квартиры, более низкие цены.
"Экономкласс - это малобюджетное панельное домостроение, комфорт - как правило, кирпично-монолитное, - добавляет Вера Сережина. - Комфорт отличает узнаваемый внешний вид дома, более качественные материалы при отделке, более дорогая "начинка", наличие благоустроенной придомовой территории, интересные архитектурные решения". Однако на практике все перемешано. Скажем, панельные жилые комплексы от ГДСК, казалось бы отвечающие формальным признакам эконома, расположены в престижных районах (в частности, в Московском) и подчас имеют черты, присущие домам бизнес-класса. Так, в ЖК "Аврора" предусмотрены закрытые охраняемые дворы, благоустройство территории комплекса, улучшенная чистовая отделка квартир. Здания имеют улучшенные свойства по тепло- и звукоизоляции, снабжаются автоматизированными индивидуальными теплопунктами".
Эта неразбериха с критериями не позволяет определить даже примерно объемы рынка первички категории эконом. Например, RBI насчитал на рынке около 1 млн м2 жилья в массовом сегменте, выведенного в продажу и строящегося на 1 сентября 2012 года.
"ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад"
полагает, что только за первое полугодие 2012-го в сегменте жилья массмаркет было выведено в продажу 906 тыс. м2 (49 объектов). "Петербургская Недвижимость" за тот же период приводит другие данные: 42 объекта в сегменте экономкласса. УК "МАГИСТР" за те же полгода нашла только 493 тыс. м2 эконома.
Гораздо единодушнее эксперты высказываются насчет последних тенденций на рынке массового жилья. Так, все признают, что внешнему виду и качеству исполнения мест общего пользования стали уделять больше внимания, а убогую "муниципальную" отделку квартир, от которой новоселы раньше старались побыстрее избавиться, застройщики сменили на вполне достойные дизайнерские варианты.
Эксперты информационно-аналитического центра ГК "Бюллетень Недвижимости" подсчитали, что в августе этого года спрос на двушки впервые за последние годы стал больше, чем на однокомнатные. Двухкомнатным жильем интересуются 37,42% покупателей, однокомнатным - 37,21%, трехкомнатным - 20,48%, остальное - доля многокомнатного жилья. Одновременно постепенно сокращается доля экономкласса в новых домах. В августе текущего года объекты этой категории составляли 59,6% от всего предложения на первичке, в то время как в августе 2011-го - 62%. Комфорт-класс, напротив, понемногу растет: с прошлогодних 29% в этом августе он поднялся до 32,7%. Остальную часть рынка занимает бизнес-класс и элитное жилье.
Генеральный директор
ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко подтверждает "комфортные" тенденции спроса: "Если раньше был явный перекос в сторону студий и однушек, то сейчас многие готовы платить и за двухкомнатные, и за трехкомнатные квартиры. Но малогабаритные квартиры любой комнатности пользуются более высоким спросом, чем просторные квартиры большой площади".
Некоторые эксперты объясняют это ростом ипотечного кредитования. Разница между ценами двух- и трехкомнатной квартир - в среднем 1,2 млн рублей. Если взять средний уровень процентных ставок и срок кредита, например на 15 лет, то платеж по кредиту за дополнительную комнату будет 14 тыс. рублей.
В сегменте доступного жилья набирают популярность так называемые европланировки. Это, по сути, двухкомнатные квартиры, но по метражу и цене сопоставимые с однокомнатными. На площади 44-47 м2 размещены одна изолированная комната и просторная кухня-гостиная (от 20 м2). В результате покупатель получает квартиру, которую при желании может превратить в двухкомнатную, изолировав кухню.
Примечательно, что рост спроса на более просторные квартиры не соответствует предложению застройщиков, которые, наоборот, продолжают сокращать площади объектов. Генеральный директор London Real Invest Зося Захарова говорит, что "в некоторых новостройках покупателям предлагаются квартиры, не сильно отличающиеся по площади от квартир в хрущевках". По ее наблюдениям, за последние пару лет на рынок вышло несколько жилых комплексов, в которых основную часть предложения (70-90%) составляют малогабаритные квартиры, а объекты с тремя и более комнат либо отсутствуют вовсе, либо представлены в очень ограниченном количестве.
"В докризисный период жилых комплексов с "усеченной" квартирографией на рынке не было, - напоминает Зося Захарова. - Еще одной приметой посткризисного рынка стали жилые комплексы, где на некоторых этажах предусмотрены варианты как продажи двух соседних квартир по отдельности разным покупателям, так и возможность их объединения в крупногабаритную квартиру для одного покупателя. Такая предосторожность связана с опасениями застройщиков, что трех- и четырехкомнатные квартиры могут длительное время оставаться невостребованными".
По подсчетам "Петербургской Недвижимости", сейчас средняя площадь квартиры на первичке составляет 45-46 м2, в то время как в начале 2011 года этот показатель составлял 56 "квадратов". Во многом это связано с ростом доли студий в новостройках. Кроме того, на рынке уже есть однокомнатные квартиры, которые по площади сопоставимы со студиями - 32 м2. И наоборот, метраж студий растет: наряду с привычными 24-28-метровыми появляются объекты площадью более 30 м2.
Будущее эконома экспертам видится без революционных потрясений. Зося Захарова считает, что самое доступное по цене жилье неминуемо будет вытеснено за границы КАД и на территорию Ленобласти.
"Экономкласс, вероятнее всего, сохранит свои основные черты: уменьшенную площадь квартир, минимум сервиса либо его отсутствие, ограниченный набор объектов инфраструктуры в составе встроенных коммерческих помещений. Чуть более комфортными для проживания могут быть проекты комплексного освоения территории, поскольку они предусматривают строительство социальных и коммерческих объектов", - прогнозирует Зося Захарова.
Цены на дешевое жилье будут расти в целом так же, как и на другие сегменты жилой первички. Андрей Вересов отмечает, что с начала 2012 года рост составил 7,6%. В последний квартал года цены будут прибавлять по 3-5% в месяц, полагает он. В итоге общегодовой рост не должен превысить 10%.
