Смольный будет продавать инвесторам не землю, а готовые компании с участками и инфраструктурой

Вчера правительство Петербурга согласилось выставить на торги участок 6,8 га в поселке Шушары. Земля предназначена для промышленного строительства, стартовая цена объекта составит 72 млн рублей. Возможно, это один из последних участков, проданных с аукциона. Комитет по промышленности и инновациям готовит новую схему предоставления земли под производственные предприятия.

Как сообщил "ДП" председатель комитета по промышленности и инновациям Максим Мейксин, новая схема выглядит так: комитет создает новое госпредприятие, ему передают земельный участок. К этому участку за счет бюджета проводят инженерную инфраструктуру. Затем на это юридическое лицо оформляют все права на землю, преобразовывают его в акционерное общество и готовят к продаже.

Три варианта продажи

Сейчас рассматривается несколько вариантов продажи готовых компаний: по номиналу, с учетом затрат на строительство инженерных сетей и рыночной стоимости земли.

Другой способ, который расценивается в качестве одной из форм поддержки промышленности, — это продажа акционерного общества в рассрочку.

И третий вариант — возможность продажи ниже себестоимости, по кадастровой цене земли или по фактическим затратам.

По словам Максима Мейксина, в течение первого полугодия новая схема будет отработана на реальном юридическом лице. "Посмотрим, какие сложности могут возникнуть, и дальше запустим серийное изготовление юридических лиц с земельными участками для предложения их рынку", — говорит глава комитета.

Сейчас обсуждается вариант, что по новой схеме будут продаваться участки, расположенные в одной из существующих промзон или технопарков. Также, по словам Максима Мейксина, не исключен вариант работы с частными собственниками земли в плане содействия формированию в Петербурге частных технопарков или промзон.

Похожая схема привлечения инвесторов применяется в порту Усть–Луга с начала 2000–х годов. Тогда застройщик порта — ОАО "Компания Усть–Луга" начало создавать дочерние общества, наделяя их землей, к которой были подведены необходимые для функционирования терминала инженерные коммуникации. Инвесторы, желавшие построить терминал, выкупали у ОАО "Компания Усть–Луга" паи или акции ее "дочек", становясь полноправными владельцами портовых территорий. В свою очередь, компания "Усть–Луга", а точнее аффилированные с ней структуры, поставляли инвесторам электричество, воду, тепло, а также некоторые стройматериалы. Таким образом в порту построено 17 терминалов.

То есть городские власти (а Максим Мейксин до перехода в Смольный работал в Ленобласти) начали применять наработки из соседнего региона.

В пользу рассрочки

Президент Завода по переработке пластмасс им. "Комсомольской правды" (занимает 2 га на Выборгской наб.) Сергей Цыбуков считает, что предложение купить чистый юридически подготовленный актив без риска нарваться на скрытых совладельцев или еще какие–то обременения выглядит очень привлекательно.

"А если город реализует идею по продаже таких компаний в рассрочку — вообще снимаю шляпу", — говорит он.

Успех продажи готовых юрлиц во многом будет зависеть от расположения земельных участков, считает Даниил Новицкий, генеральный директор компании "ПКР" (консультирует Nissan и поставщиков автокомпонентов). "Важно не просто не продавать участки по рыночной цене, потому что такое предложение в Петербурге уже есть, а предлагать землю с существенным дисконтом или в рассрочку. Такая форма поддержки развития промышленности будет очень востребована", — уверен он.

"Идея очень хорошая, я знаю несколько иностранных компаний, которые с удовольствием ею воспользуются. Сейчас в выходе в Петербург заинтересованы производители автокомпонентов, в первую очередь новая схема будет интересна для них, а также компаниям из смежных отраслей", — прогнозирует генеральный директор аутсорсинговой компании "Интерсолюшен" Максим Проторченко.

Не подгадаешь

Зато конкуренты оценивают перспективы идеи городских чиновников скептически.

"Как они будут угадывать с необходимым объемом технических условий и заранее определять те объемы воды, электричества, тепла, которые понадобятся инвесторам? — недоумевает руководитель проекта "Уткина Заводь" (индустриальный парк во Всеволожском районе Ленобласти) Денис Гладыш. — Стандартов тут нет, у каждого предприятия свои требования. Например, у нас завод Fazer в день потребляет 800 м3 воды, а другое предприятие на таком же участке земли потребляет не более 100 м3". По его словам, новая схема идет вразрез с последними решениями городских властей. "Сначала были порезаны крупные проекты, на всем начали экономить и вдруг решили вкладывать деньги в подготовку территорий и продавать участки дешевле? Это утопия. Уверен, мы не почувствуем конкуренции", — говорит Денис Гладыш.

В Jones Lang LaSalle считают: есть риск, что новые акционеры впоследствии не будут развивать производство, а начнут строить на участке объекты с более доходной общественно–деловой или жилой функцией.

Дефицита нет

В 2008–2012 годах в Фонде имущества прошло девять торгов земельными участками под производственные и/ или складские цели. Общая площадь этих участков — 10,64 га. Покупателям они обошлись в 195,6 млн рублей.

По оценке Knight Frank St Petersburg, сейчас в Петербурге предложение земельных участков для промышленности в несколько раз превышает спрос.

Однако только 10% из выставленных на продажу объектов можно назвать подготовленными. Поэтому число сделок невелико. В среднем в каждом из индустриальных парков продается по 5 га в год. Кроме того, после кризиса на рынке появились предложения от банков, которые получили земельные участки в качестве залогов по проблемным кредитам.

По данным "Colliers International СПб", в 2012 году в Петербурге на частном рынке прошло всего три сделки (участки по 3–4 га) с промышленной землей. В Knight Frank St Petersburg отмечают, что средний объем заявки покупателей — 2–3 га при цене $150–200 за 1 м2 (с учетом лимитов и подготовки земли).