В 2012 году наблюдалось постепенное восстановление как спроса, так и предложения на рынке качественной загородной недвижимости. В текущем году, по оценкам экспертов, данная тенденция сохранится.
В прошлом году на смену длительной стагнации и отсутствию новых проектовприходит заметное увеличение девелоперской активности наряду с усилением интереса покупателей загородных домов. Так, в элитном сегменте общее число коттеджных поселков, по данным Knight Frank St Petersburg, достигло 19, а в бизнес–классе — 33, при этом продажи стартовали сразу в восьми элитных поселках и шести поселках бизнес–класса. В текущем году также ожидается прирост количества новых проектов во всех ценовых сегментах.
Участники рынка относятся к этому с некоторой настороженностью. "Надеюсь, что в этом году решения девелоперов о старте новых загородных проектов будут более взвешенными и осознанными. Это поможет избежать ситуации, которую мы наблюдали в 2012 году, когда приостанавливались или вовсе закрывались продажи в ряде коттеджных поселков. Мы работаем на одном рынке, и тенденция надувания пузыря из неликвидных предложений пользы никому не принесет", — уверен Дмитрий Ильенко, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, генеральный директор "Лэнд Аспект".
Кроме того, по его мнению, спрос по–прежнему будет тяготеть к предложениям в диапазоне 1–1,5 млн рублей за участок без подряда. Популярность таунхаусов, столь ярко выраженная в прошедшем году, еще какое–то время будет иметь инерционное развитие. "Но если первые перезимовавшие в таких комплексах жильцы заговорят о проблемах в эксплуатации, это, вероятно, несколько дискредитирует данный вид недвижимости в целом", — предупреждает Дмитрий Ильенко.
Эволюционные изменения
Елена Карасева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, директор по маркетингу компании "ПетроСтиль", ожидает в 2013 году скорее эволюционных изменений. "В среднем и нижнем ценовых сегментах борьба развернется на уровне "качество предложения — цена". А если точнее, то сначала цена, потом качество предложения. Здесь все будет зависеть от квалификации каждого конкретного девелопера. Опытные игроки и качественные проекты будут показывать положительную динамику, слабые игроки и мертвые проекты будут чувствовать себя еще хуже", — категорична Елена Карасева. Дмитрий Ильенко прогнозирует, что основной рост покупательского спроса в текущем году будет концентрироваться в сегментах эконом– и комфорт–класса: "Во–первых, в этих сегментах сосредоточен наиболее ликвидный продукт, а во–вторых, этому способствует увеличение количества ипотечных продуктов для загородного рынка, а также различные программы лояльности от девелоперов (например, скидки и системы рассрочек)".
По состоянию на начало 2013 года предложение в элитном сегменте рынка загородной недвижимости было равномерно распределено между северными районами Ленинградской области. При этом в общем количестве домовладений впервые за несколько лет выросла доля объектов в Курортном районе, где численность поселков превышает аналогичный показатель в других районах, что отвечает потребностям рынка. В бизнес–классе преобладают предложения во Всеволожском районе: в совокупности с домовладениями Курортного района они составляет более половины всего объема.
Ценовая ситуация
На загородном рынке эксперты отмечают две разнонаправленные тенденции в коммерческих условиях.
С одной стороны, есть ряд давно завершенных проектов, где актуальна задача стимулирования продаж. И в этих случаях девелопер готов к диалогу относительно снижения цены конкретного домовладения. С другой — новые проекты, стартовавшие в течение 2012 года, отличает достаточно высокий ценовой уровень, что обусловлено и более технологичными конструктивными решениями, и стоимостью земли, особенно в поселках, расположенных в административных границах Петербурга.
По данным аналитиков, годовой темп увеличения средней цены домовладения за 2012 год составил в элитном сегменте 8%, в поселках бизнес–класса — 16% за дом с участком. По прогнозам Дмитрия Ильенко, тенденция к росту цен сохранится в 2013 году лишь на дома в наиболее интересных проектах в высокой стадии готовности. Эксперт полагает, что в этом случае можно рассчитывать на прирост в 10–12% к начальной стоимости. "В целом динамика роста в проектах эконом– и бизнес–класса составит порядка 5–8% и останется в пределах инфляции. В элитном сегменте загородного рынка ситуация достигла баланса еще в 2012 году — изменение цен незначительно. Возможен рост покупательской активности в сегментах бизнес и эконом", — уверен он.
На фоне усиливающейся на рынке тенденции смещения интереса в сторону сектора бюджетного предложения реализация проектов в сегменте дорогого загородного жилья будет происходить в рамках мест с уже сформированным положительным имиджем. На успех смогут рассчитывать опытные девелоперы, имеющие в портфеле реализованных проектов примеры поселков высокого класса.
Ожидается рост доли мультиформатных проектов бизнес–класса. Наиболее эффективным форматом в данном случае будет таунхаус, что особенно востребовано в поселках, расположенных на расстоянии 10–20 км от мегаполиса. Основными сдерживающими факторами для роста цены домовладений, по мнению экспертов, станут достигнутый уровень стоимости и слабая степень развитости финансовых инструментов стимулирования спроса.
Принятие решения
Тенденцией 2012 года стал рост интереса к загородным объектам, что отразилось в том числе на темпах продаж объектов качественной загородной недвижимости. В элитном сегменте заключено более 30 сделок, что несколько превзошло ожидания экспертов. В бизнес–классе объемы продаж превысили самые оптимистичные прогнозы аналитиков и перешли отметку в 200 домовладений за прошедший год.
Согласно данным Knight Frank St Petersburg, по состоянию на конец 2012 года свободными оставались около 280 домовладений в элитных поселках и около 1300 коттеджей бизнес–класса.
По–прежнему самой важной характеристикой при рассмотрении вариантов покупки загородного жилья остается расположение поселка. Однако в процессе принятия решения заметно усиление роли качественных характеристик, таких как инженерное оснащение и архитектурный облик. В этом отношении выигрывают объекты с уникальной архитектурной концепцией, расположенные на востребованных землях Курортного и Всеволожского районов.
