"Бумажные" поселки: проверка реальностью

Привлекательные на бумаге проекты, появившиеся в продаже в последние несколько лет, начнут вводиться в эксплуатацию, и покупатели увидят, как они выглядят в реальности и насколько комфортно в них жить.

Сделай сам

По данным ГК "Бюллетень недвижимости" , сейчас в Петербурге и его ближайших областных пригородах идут продажи жилья примерно в 370 малоэтажных поселках. Больше всего девелоперов привлекают Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти, где представлено соответственно 32,5% и 18,3% всего предложения. С учетом застройки территорий, административно входящих в Петербург (Курортный, Петродворцовый, Пушкинский и другие районы города), примерно 80% всего малоэтажного рынка сосредоточено в пределах 30–километровой зоны вокруг мегаполиса.

Стоимость сотки земли в пригородах в среднем почти втрое дороже, чем в более отдаленных районах Ленобласти. А в наиболее престижных местах эта разница еще существеннее. Так, швейцарский Bierre Lumiere Holding предлагает землю в своем поселке "Зеленые горки" на Приморском шоссе участки без домов, но с подведенными коммуникациями по 1 млн рублей за сотку. В поселке "Золотые пески" от компании "ПулЭкспресс групп" на том же Приморском шоссе есть наделы по 630 тыс. рублей за сотку.

Примерно половина всего предложения — участки без подряда. Остальное — нарезка земли с подрядом, комплексы таунхаусов, коттеджные, малоэтажные поселки, а также смешанные проекты, где сочетается несколько форматов.

Директор по маркетингу ЗАО "УК "СТАРТ Девелопмент" Елена Шишулина объясняет такую популярность участков без подряда, во–первых, тем, что это более дешевый товар: сразу нужно оплатить только стоимость земли, а вложения в строительство дома можно растянуть во времени в зависимости от возможностей покупателя. Во–вторых, есть категория людей, которые предпочитают лично отслеживать весь процесс строительства или вообще собственноручно вбивать каждый гвоздь.

Где, что, почем?

Среди поселков имеются совсем крошечные объекты: например, Дом в Соснах на 16 домовладений от "Балтийской инвестиционно–строительной группы" в микрорайоне Кальтино во Всеволожском районе занимает всего 0,22 га.

Есть и настоящие гиганты — как поселок Охтинское раздолье от ИСГ "Сплав" около деревни Мистолово во Всеволожском районе: здесь на 140 га предполагается построить 360–380 коттеджей. Проект "Балтийская слобода" (компания КФ "Кантри") около деревни Дятлицы Ломоносовского района Ленобласти занимает около 180 га. Первая очередь (223 коттеджа) уже готова, во второй (680 коттеджей) в прошлом году открыты продажи.

В среднем площадь поселка составляет 20 га. Обычно придомовой участок коттеджа занимает 10–15 соток, для таунхаусов наиболее характерны наделы по одной–три сотки.

Загородная сегментация

Условно все находящиеся в продаже объекты можно поделить на три категории: эконом, бизнес и элита.

Первый сегмент стал активно развиваться совсем недавно — накануне кризиса 2008 года. До этого загородная недвижимость по определению считалась премиальной. Но оказалось, что небольшие таунхаусы (30–80 м2) в пригороде на начальном этапе строительства могут стоить столько же, сколько однокомнатная квартира в Петербурге, и даже меньше — 1,5–5 млн рублей. При этом комфорт за эти деньги покупатель, как правило, получает неизмеримо больший, чем за квартиру в городской высотке. Это и более свежий воздух, и пусть маленький, но все же собственный участок.

Коттеджи экономкласса встречаются гораздо реже и стоят дороже таунхаусов — 5–7 млн рублей за объект. Обычно это небольшие дома, до 120 м2. Бизнес–класс — это дома по цене 7–12 млн рублей. Чаще всего это именно коттеджи, а не таунхаусы, так как состоятельные покупатели предпочитают обособленное проживание.

И, наконец, элитный сегмент — объекты стоимостью выше 12 млн рублей. Площади коттеджей здесь начинаются от 250 м2, участки могут быть как довольно скромные — по 15–20 соток, так и огромные.

Жить или не жить?

Обычно объекты бизнес–класса приобретаются как второе или даже третье жилье в дополнение к основной городской квартире, говорит директор по маркетингу и продажам компании "Русь: Новые Территории" Юлия Блинова. Коттеджи и, что чаще, таунхаусы экономкласса покупают чаще именно как альтернативу квартире в Петербурге. По цене городской однушки можно получить более просторное жилье в таунхаусе. Поэтому к этому сегменту рынка часто обращаются семьи с детьми, у которых не хватает средств на трех– и даже двухкомнатную квартиру.

Но есть и состоятельные покупатели, которые приобретают загородное жилье, отказываясь при этом от квартиры в городе. В этом случае дело не в нехватке денег. "Петербуржцы все больше проникаются идеей растить детей в "полезной локации", например, в коттедже в сосновом лесу, где все в порядке с экологией и безопасностью", — поясняет Юлия Блинова.

"Норки хоббита"

Наиболее явные тенденции последнего года — уменьшение площадей таунхаусов и стремление девелоперов объединить в рамках одного поселка недвижимость разных форматов: таунхаусы, коттеджи, малоэтажные многоквартирные дома.

Если поначалу считалось, что таунхаус не может быть комфортным, если его площадь меньше 50 м2, то теперь на рынке имеются и объекты размером 30 м2. Правда, большинство экспертов, которые прозвали этих крошек "норками хоббита", считают, что жить в такой тесноте крайне некомфортно. Тем более учитывая, что таунхаус имеет как минимум два уровня, а значит, часть пространства уходит на лестничный пролет. Однако такие малюсенькие двухуровневые объекты очень дешевы (на начальном этапе строительства они стоят от 1,5 млн рублей), а потому спрос на них стабильно велик.

"Из–за довольно высокой себестоимости земельных участков в ближайшей к городу зоне девелопер обычно выбирает между двумя форматами загородного проекта: с низкоплотным или с высокоплотным жильем", — комментирует генеральный директор компании "Лэнд Аспект" Дмитрий Ильенко. Чем выше плотность жилья, тем больший доход компании приносит каждый жилой "квадрат", поэтому в малоэтажные поселки все чаще включают секции таунхаусов и многоквартирные дома.

"Реализуя смешанные проекты, застройщики стараются охватить как можно более широкий круг покупателей", — добавляет заместитель генерального директора "НДВ СПб" Вячеслав Ефремов. Кроме того, одни типы загородного жилья продаются быстрее, другие медленнее. И, совмещая в одном проекте несколько форматов, застройщик получает возможность сократить сроки экспозиции и продать часть объектов в комплексе быстрее, обеспечив финансирование проекту.

Спрос покажет

Сейчас малоэтажный рынок — это рынок покупателя. Здесь представлено огромное количество самых разнообразных вариантов жилья, и в этом году весь этот массив предложения должен пройти проверку спросом, говорят эксперты.

Основные продажи происходят в сегменте малометражки и очень жесткого эконома. Это не касается всех районов, все еще есть спрос на престиж ближайших пригородов. В Пушкине, например, есть ресурс для продажи качественного, недешевого жилья. В Стрельне, Петродворце, а также Курортном районе, во Всеволожске всегда найдется свой покупатель. Все остальное в районе КАД — это либо бывшие промышленные территории, либо земли сельхозназначения. То есть экономкласс, там бессмысленно выводить дорогие объекты.

Аналитики прогнозируют "оздоровление потребительского спроса". "Вместо красивых проектов на бумаге покупатель сможет увидеть воплощение, форматы жилья будут более зримы для публики. Проекты будут протестированы жизнью, а не успехом маркетинговых ходов рекламистов. Все равно побеждает здравый смысл. К 2014 году мы не увидим 20–метровых таунхаусов за копейки на первичном рынке", — убеждена советник руководителя ГК "СТИНКОМ" Светлана Невелева.