Покупка загородной недвижимости — это чаще всего приобретение земельного участка. Это может быть как "чистое поле" из таких же участков, так и вполне цивилизованный поселок с готовой или запланированной инфраструктурой.
Всего в продаже на конец февраля 2013 года, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", находится более 350 коттеджных поселков. В 77% из них можно приобрести участок без подряда.
"Оценивая предложение участков без подряда, можно заметить, что в 58% проектов инфраструктура — как инженерная, так и социальная — не включена в цену предложения", — рассказывает руководитель загородного направления агентства "Петербургская недвижимость" Дмитрий Демидов. Но нужно уточнить, что в большинстве случаев инфраструктура не включена в стоимость, потому что ее попросту нет на момент продажи участков, а покупателю предлагается приобрести коммуникации — существующие или будущие — за отдельную плату.
Дележ пирога
В последние годы на рынке загородной недвижимости заявила о себе новая тенденция: появление так называемой земельной нарезки — участков сравнительно небольшой площади (10–15 соток), без инженерных коммуникаций, иногда даже без внутренних подъездных дорог. Цена таких соток минимальна — 15–50 тыс. рублей, поэтому покупательская аудитория сформировалась достаточно быстро.
"Такие объекты впервые появились в кризис, когда у девелоперов не было средств не только развивать эти территории, но и содержать их, и они должны были от этих активов избавляться", — рассказывает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: Новые Территории".
"Динамичный рост цен и накапливающийся дефицит предложения вносят корректировки в конъюнктуру рынка: сегодня участки площадью 6-12 сооток без подряда - один из наиболее востребованных покупателем форматов", - отмечает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов (КПД), генеральный директор компании "Лэнд Аспект" Дмитрий Ильенко. С другой стороны, остро встает вопрос о подведении всех необходимых для загородной жизни коммуникаций. "Перспективы подключения таких поселков к инженерной инфраструктуре весьма туманны и несут в себе огромные скрытые затраты, - утверждает Дмитрий Ильенко, - приобретение участков в подобных проектах становится крайне рискованной инвестицией".
Покупатель задумался
Изначально продажи таких наделов были весьма впечатляющими: граждане расхватывали дешевые земли, полагая, что совершают выгодную сделку и после кризиса смогут дорого продать то, что купили по бросовой цене.
"Самое привлекательное в них — это невысокая цена вхождения в загородный проект, — комментирует руководитель отдела продаж компании "БТК–девелопмент" Марина Селиванова, — но нужно понимать, что вложения в подведение коммуникаций обойдутся в ту же сумму, что и стоимость всего участка, а то и выше".
В результате спрос на участки без подряда и коммуникаций уменьшается. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), продажи в проектах, предлагающих участки без инженерных улучшений, в 2012 году сократились более чем вдвое против показателей 2011 года. Число реализованных участков без коммуникаций составляет не больше 5% от всех продаж. Для сравнения: если в начале 2010 года средняя цена покупки подобных лотов составляла 800–900 тыс. рублей, то сейчас — 250–300 тыс. рублей.
"Сегодня почти не появляются проекты с подобным предложением, — комментирует Дмитрий Майоров, — а те девелоперы, которые выводили подобные проекты на рынок, почувствовав охлаждение интереса, постарались проложить там дороги и подвести к поселку хотя бы электричество".
Что включено
При этом не теряют популярности участки без подряда, но с коммуникациями — существующими или запланированными.
"Земельный участок без подряда, оснащенный необходимой инфраструктурой, — это самый оптимальный с точки зрения сроков вывода и реализации продукт", — считает эксперт КПД, руководитель службы маркетинга УК "ПулЭкспресс" Марина Агеева. Причиной этому, по ее словам, является возможность развести во времени траты на покупку земли и строительство, построить дом в соответствии со своими предпочтениями и лично контролировать строительство.
Как правило, коммуникации включены в стоимость участка частично или полностью. "Количество поселков, где все включено в стоимость, в 2012 году уменьшилось на 8%, зато увеличилось предложение участков без коммуникаций или с частичным включением стоимости в цену земли", — объясняет заместитель генерального директора АН "АРИН" Владимир Спарак. Например, в стоимость участка входят дороги, уличное освещение, определенное количество киловатт, а вот канализация, вода и газ оплачиваются отдельно.
Светлое будущее
Перспективы участков, изначально не обеспеченных инфраструктурой, туманны. Если коммуникации остаются "на совести" владельцев участков, то это, по общему мнению, гиблое дело.
Но даже если коммуникации обещаны девелопером — гарантий это никаких не дает. Все зависит от опыта и финансовых ресурсов застройщика, а также от технических возможностей местности, где расположен поселок.
"Сложностей множество — это и долгие согласования, и трудности проведения коммуникаций, связанные с удаленностью населенных пунктов, сложными грунтами, невозможностью присоединения к существующим коммуникациям, и т. п.", — говорит Дмитрий Демидов.
При этом нужно понимать, что не все зависит от застройщика, коммуникации — это сфера влияния монополистов. И если в район, где расположен поселок, не планируют подводить газ или свет, то девелопер мало способен повлиять на ситуацию. "Чтобы этого не происходило, перспективы надо выяснять на стадии планирования либо искать альтернативы", — объясняет Марина Агеева.
Наличие только технических условий на подключение нужных коммуникаций не дает гарантий, что инженерия действительно будет проведена, для этого необходимо иметь акты технического присоединения, особенно если застройщик новый. Чем опытнее застройщик, тем выше шанс не попасть в ситуацию с длительными задержками.
Перспективы
Эксперты предполагают, что в условиях современного рынка вывод в продажу новых коттеджных поселков с предложением участков без подряда замедлится.
"По сути, это является положительным трендом, так как будут отсеяны порой весьма сомнительные проекты", — говорит Дмитрий Демидов. Главным образом, продолжится приостановка продаж в проектах с предложением участков без подряда и без коммуникаций, как не выдерживающих конкуренции со стороны качественного предложения.
