Согласно действующему генплану Петербурга, площадь промышленных территорий города должна уменьшиться на 2–2,5 тыс. га (всего их 19 тыс. га). Но процесс вывода предприятий идет недостаточно быстрыми темпами, а у города не существует комплексной программы по выводу предприятий из центра города.
Расчетный срок генплана — 2015 год, сейчас полным ходом идет рассмотрение поправок для его корректировки. Однако генплан уже давно перестал быть документом, необходимым к исполнению, превратившись в статичную бумагу, не отражающую изменений городской среды. "ДП" рассмотрел, как на самом деле обстоят дела с редевелопментом в городе.
Пауза затянулась
На территории Петербурга можно выделить около 60 крупных промышленных зон, то есть территорий, где расположены либо развиваются объекты промышленного назначения.
Согласно исследованию консалтинговой компании PETERLAND, 26 из них подлежат редевелопменту, поскольку не соответствуют экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям их развития. Общая площадь этих промзон составляет около 6 тыс. га.
При этом по тому же генплану к 2015 году общая площадь всех промзон должна увеличиваться в основном за счет уменьшения сельскохозяйственных территорий за КАД, где фактически формируется новый промышленный пояс города.
Промышленники и девелоперы отмечают, что процесс вывода предприятий идет недостаточно быстрыми темпами, и винят в этом власти. На сегодняшний день в Петербурге не существует комплексной программы по выводу предприятий из серого пояса вокруг центра города.
"У меня полное ощущение, что пауза в этом вопросе затянулась, — сетует Николай Ковалев, исполнительный вице–президент Союза промышленников и предпринимателей Петербурга. — К сожалению, город сейчас не дает никаких стратегических ответов о том, что он будет представлять собой в ближайшее время. Никто не берет на себя ответственность". Он добавляет, что комиссия по внесению изменений в генплан за прошедший год отклонила 30 проектов от промышленно–исследовательских предприятий.
По предварительным оценкам, которые приводит PETERLAND, суммарная территория промзон Петербурга, на которой проведен редевеломпент, составляет 8% общей территории зон, предназначенных для него. В ближайшей и среднесрочной перспективе возможен старт проектов, охватывающих еще около 20 – 30% территорий промзон.
Начальные инвестиции
"Нужно рассматривать вывод промпредприятий в связке с экономической эффективностью, — напоминает Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства. — Далеко не всегда можно о ней говорить".
В среднем минимальная стоимость только подготовки промышленной территории под застройку с демонтажными работами составляет, по оценке ГСК "Реформа", не менее 20 тыс. рублей за 1 м2.
Таким образом, подготовка 6 тыс. га промтерриторий Петербурга потребует не менее 1,2 млрд рублей. В реальности эта цифра будет намного больше. Если на территории находилось вредное производство и необходимо провести рекультивацию почвы или требуются высококвалифицированные специалисты с серьезной демонтажной техникой, цена может вырасти в 2,5 – 3 раза. Возрастет она также, если на участке присутствуют объекты культурного наследия.
При этом нужно учитывать, что проекты редевелопмента — это долгосрочные инвестиции.
По оценке руководителя отдела развития компании "Л1" Надежды Калашниковой, процесс согласования проектов редевелопмента занимает в Петербурге 3–5 лет.
