Рынок бизнес–центров по–прежнему остается одним из самых привлекательных сегментов коммерческой недвижимости для инвесторов. С начала 2013 года уже прошли две крупные сделки.
Текущая ситуация на европейских рынках заставляет потенциальных покупателей коммерческих объектов при принятии решения еще более внимательно взвешивать возможный уровень дохода и все риски. При этом соответствующие ожидания у разных покупателей отличаются. По словам Михаила Фрида, старшего вице–президента банка "Санкт–Петербург", западные фонды "могут довольствоваться стабильной доходностью 12 – 15% годовых, а аппетиты российских покупателей, как правило, минимум в 2 раза больше".
Кроме того, важен сегмент недвижимости. Эксперты отмечают, что доходность офисных зданий сегодня в среднем ниже, чем торговых объектов, поэтому сделки по покупке офисных центров целиком довольно редки.
В прошлом году чаще всего покупатели приобретали такие здания с целью последующего размещения собственных структур.
Не только для себя
В конце февраля 2013 года стало известно о продаже действующего бизнес–центра класса B на 7–й линии Васильевского острова. Восьмиэтажное здание общей площадью 5 тыс. м2 и участком 1 900 м2 купила неназванная компания как доходный бизнес. Сумма сделки не разглашается, но, по оценкам участников рынка, она могла составить около 500 млн рублей. В компании "БестЪ" (выступила брокером сделки) рассказали, что офисный центр полностью заполнен, а площади арендуют ресторан и несколько компаний одного холдинга.
Также недавно стало известно о том, что одна из структур "Газпрома" — Gazprom International — планирует переехать в Петербург, для чего приобрела здание на Невском пр., 58, у холдинга "Адамант". Предыдущий собственник купил этот дом еще в 2006 году, а в 2010–м провел реконструкцию, в ходе которой в том числе был оборудован подземный паркинг на 48 автомобилей.
Отметим, что дом на Невском пр., 58, был построен в 1870 году и сейчас является объектом культурного наследия. Сумма сделки не разглашается, но, по оценкам различных экспертов рынка, могла составить от $5 тыс. до 10 тыс. за 1 м2.
Качество важнее всего
Главным трендом современного рынка офисной недвижимости является его сильное расслоение по качеству объектов. По словам Андрея Пушкарского, заместителя главы филиала компании "Бьер Люмьер Холдинг", успех того или иного проекта сейчас зависит не от рыночной конъюнктуры, а от конкретных качеств отдельного объекта — локации, глубины проработки концепции, IT–оснащения.
"Требования клиентов к офисам растут, а новых объектов вводится мало — они действительно штучны. Так что беспокоиться о возможном перепроизводстве в офисном сегменте не стоит. Чтобы соответствовать рынку, старые объекты собственникам, видимо, придется реконструировать. Иначе арендаторы их покинут", — пояснил Андрей Пушкарский.
Для инвесторов одним из важных факторов при выборе объекта по–прежнему остается заполняемость офисного комплекса в целом и, как следствие, его доходность. Если офисный центр полностью заполнен арендаторами, это позволяет собственнику, планирующему продать здание, тем самым расширить круг интересантов и сделать его более привлекательным для потенциальных инвесторов.
Банковские кредиты
Кроме того, нестабильная ситуация в мировой экономике отражается и на нашем рынке, ведь, по словам экспертов, большинство девелоперов коммерческих проектов используют кредитные средства.
Как рассказала Екатерина Марковец, управляющий партнер УК "Магистр", процент по кредитам на покупку коммерческой недвижимости за прошлый год вырос на 2–3% и сейчас составляет 14–16%.
"Если такая ситуация сохранится более полугода, спрос на коммерческую недвижимость упадет и она может подешеветь на 15–20%", — прогнозирует Екатерина Марковец.
Всегда в цене
Офисные здания в центре вызывают повышенный интерес со стороны потенциальных покупателей, но только в том случае, если это уже готовое, отреставрированное здание со всем пакетом необходимых документов о собственности.
"Аварийность старых зданий, необходимость реконструкции и обязательной реставрации (как правило, в историческом центре здания КГИОП к тому же подлежат огромному количеству согласований) означают для покупателя дополнительные вложения, годы и нервы. А окупаемость получится ниже ожидаемой", — поясняет Ирина Рудухина, управляющая офисным особняком "Ново–Исаакiевскiй". Она рассказала, что, например, в реставрацию особняка "Ново–Исаакiевскiй" было инвестировано порядка $10 млн, а срок окупаемости составляет 10–12 лет.
"В текущей ситуации спросом постепенно начинают пользоваться брендированные объекты с историей, с концепцией, с идеей. У дома тоже может быть настроение, как и любой товар, он может влюбить в себя покупателя благодаря нематериальным ценностям", — уверена Ирина Рудухина.
